三四线要凉?楼市接下来怎么走?地产大佬说出心里话…

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  近日,在融创2018中期业绩会上,孙宏斌强调,宏观调控政策在短期内不会放松,购买预期也会发生变化,融创要做到“安全第一”2017年房企排名第四的融创,为何在此时变得“保守”了?

  

  调控不放松,预期发生变化

  2015年至2016年,融创在一二线城市大举并购。融创出没之处,更是地王频出,成为中国房地产市场耀眼的明星。然而2016年之后,融创拿地步伐全面放缓,原因是孙宏斌预测楼市将发生变化

  孙宏斌认为,自2016年史上最严楼市调控开启以来,调控的严峻程度超乎想象政策没有放松,有的地方还在加紧。而随着政策的持续,消费预期、购买预期也会发生变化。

  

  面对这种形势,融创放缓了拿地的步伐。今年以来,全国土地流拍已经超过800宗,其中不乏上海广州杭州南京等热点城市,对前景谨慎的不只融创一家。当然,前两年的疯狂并购,让融创目前的土地储备规模达到2.31亿平米,足够融创未来两三年的开发。

  

  未来五年,房价不会大涨或大跌

  今年3月的亚布力论坛上,孙宏斌表示:房地产行业不存在大幅上涨和大幅下降的可能性,今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄,今后五年甚至十年都是在波动向上

  而所谓政府干预让波动显得窄,其实就是政府调控既要遏制房价上涨,又要防止房价下跌。近,可以用时间换空间,防止金融风险叠加;远,可以为房地产税的出台腾挪空间。

  

  “三四线城市不会进”

  对于一二线与三四线城市的选择,不同房企的态度截然不同。恒大、碧桂园是三四线战略的最大受益者,借助这一波棚改货币化的狂飙突进三四线楼市绝地翻身,恒大碧桂园借此先后登上中国房企第一的宝座。

  

  不久前,恒大表示,未来只会覆盖一二线、发达三线城市,四线不打算去。而融创早在2015年就表示不会进入三四线城市,即便二线城市,也需要优选进入。

  而在这次融创的中期业绩会上,孙宏斌直言不讳:市场变化后,三四线的楼市凉的最快。的确,如果棚改货币化退潮,三四线的房价上涨就难以持续。以三四线作为主要布局的房企,显然要开始面临大幅调整的压力。

  

  房企业绩将迎来分化

  2018年中报,无论是内股房企,还是港股房企,业绩都一片爆红。由于销售回款的原因,房企的业绩都有滞后性。在孙宏斌看来,两年以后,业绩分化会比较严重,因为两年后会反映出今年的业绩和明年的业绩。

  “今年的业绩、明年的业绩分化就比较大了,因为在前年买的地如果按限价卖,一定是亏钱的。”

  

  制约房企未来的因素,一是限价,限价是强制让房企让利于刚需,房企不得不通过双合同等弥补这一差价,但随着摇号的普及,房企已无多少投机空间。另一方面,面粉贵过面包,在2017年高位拿地的房企,必然要面临业绩走低的未来。

  

  对孙宏斌的预测,你怎么看?

  你认为接下来楼市会如何发展?

  欢迎在评论区和大家分享你的见解

  

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  来源/房屋屋

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