谢逸枫：房价只跌了0.1%！深圳人民笑着说又是买房好时机！

文/谢逸枫

这样的调控“成果”让深圳人民愤怒了，因为比上月只跌了0.1%，53元块钱还不够吃个全家桶。称为最严厉的“731”新政满月之后首份成绩单出来了，8月深圳新房住宅成交均价54089元/平方米，环比下跌0.1%，即下跌了53元/平方米。而新房住宅成交3688套，创2018年以来年内最新高，单月最好成绩。想必大家以为成交上去了，价格就会大跌。实质上，房价数据未全面、真实、客观的反映市场变化，实际房价比数据上的房价，肯定是高很多。总之，这就是供应与产品的结构性、网签的滞后性、限价限签政策的干预、人为控制的影响结果。

2018年9月4日，根据深圳市规土委数据显示，全市新房住宅的成交均价下跌0.1%，同比下跌0.5%，至54089元/㎡。8月全市共成交3688套新房住宅，环比增加6.6%，同比增加85.9%，总成交面积约为35.39万㎡。731新政后首月，2018年8月深圳楼市成绩单与大家见面了。8月份成交量的高企，一方面源于网签滞后，新政前的成交数据在新政后才体现出来，另一方面，新政之后二手房低迷，新房限价的高性价比、税费较少等因素，吸引越来越多的置业者关注新房。相比之下，二手房市场由于税费多、业主报价需高、现阶段市场笋盘较少等因素，活跃度和关注度普遍降低。

自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续21个月下降。2016年9月至2018年6月，深圳新房房价降龙21降，其中有15个月的环比绝对降幅低于百元，而2018年3月绝对降幅仅仅到个位数，只有6元，幅度最小，到2018年4月下降拉到16元/平方米、到5月58元/平方米、到6月下跌18元/平方米。深圳新房绝对降幅仅仅到个位数，幅度最小，显示深圳房价似乎跌无可跌。 首付＋税费“双杀”，房价跌不起。为规范购房融资、遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象。2018年3月28日，深圳正式落实“三价合一”政策。

2016年9月房价61600元/平方米、10月55611元/平方米、下跌5989元/平方米，11月54986元/平方米、下跌625元，12月54946元/平方米，下跌40元。2017年1月54931元/平方米、下跌15元，2月54778元/平方米、下跌153元/平方米，3月54730元/平方米、下跌48元，4月54619元/平方米、下跌111元，5月54512元/平方米、下跌107元，6月54492元/平方米、下跌20元，7月54446元/平方米，下跌46元，8月54382元/平方米，下跌64元，9月54314元/平方米，下跌68元，10月54288元/平方米，下跌26元，11月54278元/平方米、下跌10元，12月54256元/平方米，下跌22元/平方米。

2018年1月54240元/平方米、下跌16元，2月54191元/平方米、下跌49元，3月54185元/平方米，下跌6元、4月54169元／平方米，下跌16元、5月54111元/平方米，下跌58元。6月54093元/平方米，下跌18元。7月54142元/平方米，上涨49元。8月54089元/平方米，下跌53元。值得一提的是，至2017年以来，深圳房价逐月下降，但跌幅不大。可见，目前深圳房价较为稳定。到2018年6月，连续下跌21个月，房价累计下跌7507元/平方米，月均下跌357.47元。说明2018年1月-6月上半年，深圳房价累计下跌163元/平方米，月均27.1元，到8月累计下跌167元/平方米，月均下跌20.875元。

新房限价是2018年深圳楼市价格持续走稳的支撑因素，2018年8月深圳新房住宅成交均价54089元/平方米，环比减少53元/㎡。房价的持稳，给了置业者充裕的看房和选房时间，731新政之后，深圳新房市场还能保持相对的活跃度，一方面是多数新房楼盘的高性价比，其二源于深圳楼市强劲的市场需求。2018年8月，深圳楼市成交3688套新房住宅，环比增加6.6%，为2018年以来的新高。新房住宅成交面积353868平方米，环比增加3.4%。8月成交量的放大，其一源于731新政的颁布，市场网签加速，另一方面，在二手房交易税费高企之下，市场更加理性，越来越多的购房者转向新房市场。

由于前期新房供应加速，及新房限价因素，部分二手客户转向新房市场，导致全市新房住宅网签量再创新高。8月成交量放大，其一是源于731新政的颁布，市场网签加速。其二是在二手房交易税费高企之下，市场更加理性，越来越多的购房者转向新房市场。不过，能否持续，需要观察。受到2018年“731”新政在打击市场投资客的同时，已经严重影响了供给端对市场的信心，导致8月份深圳新房供应速度明显放缓，全市仅3个项目获得预售许可证，共1700套房源备案，较7月下降65％，总备案面积约为20.13万㎡。预计9月新增供应量会比往年有所下降。

8月份的新房成交量增长，主要是备案数据滞后性，8月全市一、二手住宅的备案量仍处于上升状态。不过根据新政后市场实际情况来看，新房供应速度放缓，二手实际成交量明显下滑，部分二手客户转向新房市场，导致全市一手住宅网签量再创新高。新政后首月，市场实际成交信心明显降温，但是由于市规土委备案数据的滞后性，8月备案数据层面体现的是新政前成交情况，整体成交量仍处上升阶段，但预计9月全市住宅备案量将现下行压力。不过传统的“金九银十”销售旺季来临，但调控政策处于逐渐消化期，预计开发商或将加快推盘速度，定价也愈趋合理。

供应端不断减少，土地供应持续下降。据克而瑞数据统计，2018年前8个月，佛山成交土地(含纯宅地、商住地、商办地、综合，下同)高达59宗，成交金额达676.03亿元，成交建筑面积966.52万平方米，成交面积和成交金额皆为湾区之最。同时，广州仍为房企主要竞争区域，但因土地资源稀缺性，土地成本攀升，严重影响房企在大湾区的战略布局。据克而瑞数据统计，今年1-8月，广州成交土地达36宗，成交总价达440.65亿元，稍逊于佛山。同为一线城市的深圳，则和广州表现截然不同，2018年1-8月，深圳仅成交3宗地块，成交建面为27.03万平方米，收金20.85亿元，土地供应之稀缺不言而喻。

在此情况下，与深圳同城化发展的东莞，则成了深圳需求外溢首选。据克而瑞数据监测，2018年1-8月，东莞成交土地为18宗，总面积149.21万平方米，成交总价达112.19亿元，仅两年时间，融创、招商、华润、旭辉等10家外来房企纷纷进入东莞分食“蛋糕”。根据中原集团研究中心发布的半年度统计数据显示，上半年从成交楼面地价看，深圳、惠州、中山、佛山、珠海下跌，其余城市楼面价均有上涨，其中江门涨幅较高，达到83%。1-8月，大湾区9市流拍地块有14宗，其中商住用地流拍12宗、商办用地2宗。流拍的14宗土地中，卖地大户肇庆最多，达8宗；广州跟随其后，流拍了3宗地块；佛山、东莞、深圳均流拍了1宗。

需求端不断膨胀，人口持续净流入。根据深圳统计局最新的数据显示，2017年全市年末常住人口1252.83万人。2017年，深圳的常住人口增量达到62万。往前回溯，2011年以来，深圳的年度常住人口增量大约在9万人左右，2014年达到了15万，随后三年持续飙升，常住人口增量都超过了50万人。一个重要的背景是，2016年深圳的户籍人口比重仅有34%。在“补课”需求的推动下，深圳正在大力度吸引学历型、技能型人才，降低人才的落户门槛。2017年一个新变化是，通过积分入户的形式，给长期在深稳定就业和居住的非学历型、技能型常住人口开辟了另一条入户通道。

在一线城市严控人口的背景下，深圳常住人口却迎来了持续的高速增长。事实上，深圳官方也曾明确提出，严格控制城市整体人口规模，优化人口户籍结构和素质结构，到2020年，全市人口发展预期目标为1480万人。按照当前的基数和增长情况，1480万或许算不上一个太严格的约束目标，反之，它很大可能意味着，深圳还将有几年的人口政策宽松期。对照2017年北京、上海同时出现常住人口负增长的情况，深圳有望继续释放“人口竞争”的红利。

人才战略到人口战略的变化。宽松的入户政策，来了就是深圳人。这句在深圳随处可见的口号，彰显了城市的开放性，而近两年深圳的户籍政策，成为这种开放性的最佳注脚。 2016年8月，深圳印发《关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《户籍迁入若干规定》等文件，提出将纯学历型人才落户门槛放宽至大专及以上，对人才入户量不设指标数量上限。由此，深圳的落户条件之宽松程度堪比诸多二三线城市。2016年，深圳常住人口增长约53万，其中户籍人口增长约50万，增幅达到14%。

2017年，城市竞争最显性的主题之一当属“人才争夺”，各地政府纷纷抛出送户口、送现金、住房不限购、给予购房优惠等橄榄枝。2017年，深圳延续了上述宽松的人才落户政策。按照正常情况推断，62万常住人口增量里，仍有很大比例属于新增户籍人口。此外，深圳在2017年还增加了一条吸引人口的措施。2017年7月17日起，《深圳市积分入户办法（试行）》正式启动申请，全年的积分入户计划指标共10000名。值得注意的数据是，深圳2017年的人口出生率为10.15‰，在仅执行“单独二孩”政策的2015年，深圳的人口出生率高达19.64‰。相较之下，2017年的生育形势不容乐观。