在一二线城市土储超2亿平米的融创,如何锁定未来稳健发展?

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  8月31日,融创中国(01918.HK)发布了靓丽的2018年上半年业绩报告。

  地产界备受关注的孙宏斌,凭借着敏锐的商业嗅觉,开始收获丰收的果实。

  2018上半年,融创中国实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。

  经过三年的高速发展,融创实现了快速强劲发展,毛利率水平提升至24.7%,杠杆水平稳步下降,已进入财务均衡、稳健发展的新阶段。

  2018年有望突破4500亿大关


  位于北京CBD的融创壹号院

  2018年上半年,融创实现整体合同销售额1915.3亿元,同比增长76%,权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%。

  从此前公布的销售数据上看,2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元,已经完成全年销售任务4500亿逾50%。

  考虑到2017年1-7月销售数据仅占全年销售数据的37%,以及融创2018年下半年有共计369个项目4912亿可售资源,在融创管理层坚定去化战略指引下,融创2018年超额完成4500亿销售目标几成定局。

  从销售数据上,融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%,长期保持了稳健快速的发展。

  考虑到房地产行业会计处理原因,结转收入滞后于销售。2017-2018年上半年融创快速增长的销售,必将推动融创进入收入大幅增长期。

  前两年强劲的销售结转为收入,正是融创今年上半年营收和净利润大涨的原因。

  2亿平米土储秘诀


  融创全国区域项目分布图

  2018年上半年,融创中国严格拿地纪律,控制买地节奏和支出,并提高了拿地标准,融创目前拿地必须保证IRR 高于 50%,项目净利润率高于15%。

  同时,融创始终以现金流的绝对安全作为经营宗旨,坚持“强运营、控投资、降杠杆”,继续将战略优势转化为优异财务表现。

  融创连续几年跨越式增长已然构筑起规模的护城河,并实现了全国的均衡布局。

  伴随着市场趋势的改变,融创适时作出策略调整,将“严控投资、稳健经营”作为构筑企业牢固护城河的保障。

  

  “2016年,我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。”融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会现场表示,“到目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎,2016年到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此,安全是第一位的。”

  但是不参与土地竞拍,并不意味着“弹尽粮绝”,更不表示融创抢不到地,相反其有着充足的土地储备。

  中期报告显示,目前,融创土地储备规模达到 2.31亿平方米,总货值高达3.29 万亿元,且超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线核心城市。

  作为房地产业内首家依靠大规模收购进行规模扩张的公司,并购成为融创获取土地的独门秘诀,目前融创土储超过 50%是通过收并购合作方式获取。

  通过良好的收并购市场口碑,为融创提供一线的土地线索和发展机会的合作机构越来越多,从2016年的109个已增加至 2018 年中期的203个。

  通过并购拿地,也有效降低了融创获取土地的成本。目前,融创土地储备的平均成本只有 4470 元/平米。

  通过合作并购等多种渠道,融创2018 年至今共获取土地建筑面积 2920 万平方米,权益建筑面积 1545 万平方米,综合成本仅为3620元/平米,土储成本进一步下降。

  

  融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩会现场表示,融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。

  “控投资、降杠杆”

  今年以来,在全国倡导去杠杆的宏观经济环境下,融创身体力行地坚持“强运营、控投资、降杠杆”。

  截至报告期末,融创总资产6699亿,同比上年末的6231亿增长468亿;所有者权益635亿,较上年末的606亿增加29亿。经营规模提升的同时,有息负债持续下降,较上年末减少近百亿。

  截至6月30日,融创拥有现金余额874亿元,与上年末保持平衡。债务结构上,融创保持长短期的合理比例配置,现金余额足以覆盖短期债务。

  融创稳健且有质量的增长得到资本市场的认可。今年5月4日,恒生指数公司正式公布2018年一季度检讨结果,融创中国入选恒生中国(香港上市)25指数,并于6月4日正式纳入。

  惠誉表示:“融创中国的杠杆率将在2018年进一步下降,主要得益于强劲的销售增长和买地速度的放缓;融创的土地储备十分充足,足够支持其五年以上的发展。”同时表示:如果融创将继续执行谨慎的财务政策,且杠杆率保持在50%以下,惠誉将考虑进一步提升其评级展望。

  按照融创目前年均销售增速130%以上,手握货值3.29 万亿元、去化周期3年等数据,粗略估算,融创未来将持续保持稳健可持续的发展态势。

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