易居企业集团年中财报背后的商业密码

这是易居企业集团上市41天后交的首份成绩单。

8月31日，易居企业集团（2048.HK）对外公布了上半年中期业绩报告，根据财报显示。2018年上半年，集团收入27.8亿元（人民币，下同），较去年同期增长44.4%，利润为5.63亿元，较去年同期增长84.1%。每股盈利0.51元，同比增93.2%。

这家公司速来在业内低调，在香港上市之前，易居企业集团董事局主席周忻发出公开信，直言易居要做好地产行业的“服务生”，引发行业关注，上市一个多月，业绩斐然。如何解读在中国房地产行业当前形势下易居所取得的成绩，其实财报中已经可以看见端倪。

三驾马车驱动业绩

从财报中，可以看到易居企业集团的主要收入分为三个部分

一手房代理业务作为易居的主要收入来源，一手房代理业务成销总面积2047.6万平方米，成销总金额2558.9亿元，上半年实现营业收入22.3亿元，同比增长44.1%。

其次是房地产经纪网络服务，易居企业集团旗下房友品牌整合全国中小微房地产经纪公司，在全国54个城市，突破一万家门店，成为国内最大的S2B2C的轻资产业务模式的中介平台，目前这部分收入1.68亿，增长幅度366.6%。

数据咨询服务板块是非常稳健的部分，也是开发商的刚性需求2018年上半年，易居企业集团房地产数据及咨询服务板块收入3.84亿元，同比增长11.8%。克而瑞一直是房地产行业知名的数据信息和咨询服务的提供商，根据媒体报道，从2002年成立至今，百强房企100%覆盖，有效用户端口数14000多个。

从财报中的数据可以看出目前易居企业集团的商业布局，从房企咨询研究到项目营销，从一手房代理到二手房销售，从互联网创新到房地产金融，也就是说，易居企业集团已经完成了中国房地产行业从新房到存量市场所有流通环节的全覆盖。三大业务如同三驾马车，能否形成三大业务的协同规模效应？优秀的业绩财报的成色如何？

易居企业集团的深度布局

上市公司的业绩取决于企业的经营现状还有战略的执行，当然还有宏观经济的影响，目前房地产行业正在经历近年来的严厉调控，在这样的行业背景下，易居企业集团能够在收入上高速增长是否能够长久？

目前易居企业集团最重要的收入来源是一手房代理，已经覆盖186个城市，从上市披露的信息来看，国内百强房企中有26家入股了易居企业集团，恒大地产、碧桂园、万科、星河湾、富力、融创、雅居乐、复地、宝龙、正荣、泰禾等知名品牌均是易居企业集团的股东，从这次的财报披露来看，截止2018年上半年末，与股东有关的25家开发商产生的总收入为12.69亿元，占到了期间总收入的45.7%。

从目前已经公布财报的股东开发商来看，恒大成为利润最好的开发企业，碧桂园半年销售额达到了4124.9亿元，完成了去年的74.96%，从销售业绩上来看，尽管调控严格，但市场的增长还在持续，国内房地产行业的抗风险能力加强，品牌房企的收入集中度加强，根据数据统计，目前国内10强房企的销售金额集中度超过24.2%，而2015年仅为17%，百强房企的销售金额集中度是55.4%，2015年仅为40%，在这种趋势下，易居企业集团百强房企股东中，4家是业内前五，其他都是百强房企，这样的收入组成是非常稳健的。

刚刚宣布突破万家门店的房友，则是易居企业集团的另外战略布局，房友通过系统赋能、招聘赋能、培训赋能、流量赋能等方式，把原本品牌中介看不上的中小微房地产经纪公司统一标识、打通了信息化系统，并且提供基于中小微房地产经纪公司急需的各类服务。

房友的合作模式和平台赋予的服务是不收费的，但这些服务显然是能提升门店的效率和竞争力的，颇似互联网的平台服务，从加盟店和房友的关系来看，通常加盟店是乙方，品牌是甲方，而在房友的合作模式中，真正的乙方是房友，房友提供这些赋能服务，就是作为“服务生”的服务姿态，也就是现在互联网和房地产结合所推崇的S2B2C的模式，也就是易居提供综合服务（S）给中小微中介（B）再给买房人（C）提供买房等服务。

在这个生态中，易居企业集团认为只有加盟店做的越来越好，未来盈利才会空间更大，其实，这是易居独有的优势，对于中小微经纪公司迫切想提高收入，易居企业集团利用自身在一手房代理的优势，可以给房友门店提供新房代理销售，也就是帮助这些中小微开拓了新的盈利空间，一二手联动最大的瓶颈在持续不断提供房源，在易居企业集团自身开拓能力，还有26家品牌房企股东的支持下，这反而是巨大的优势。

通过这样的方式易居企业集团顺利的打通了基于房地产流通的“一二手联动”中的痛点和瓶颈，可以看到易居给下一步的业绩增长留足了空间，其实也是变革了房地产市场的流通方式。

易居企业集团战略的商业密码

顺利的发展固然与投资者和股东的支持分不开，但我们可以从更高的角度去看他，反观易居企业集团的成长历史，其实就是中国房地产流通行业的服务史，近年来互联网所争论的房地产行业交易平台化的基础，就是房地产行业流通的变局，房地产销售从过去的案场，到现在利用互联网技术手机VR看房，未来甚至会在线定制，就是流通渠道发生了变化。

从财报中我们可以看到不仅仅是漂亮的业绩，而是应该基于企业治理、企业发展等多方面去看，这家成立18年的企业，一直在坚持的就是基于房地产流通行业的服务，已经布局全产业链，在早期，易居企业集团就将房地产市场的二三级市场联动作为一个课题，经过十多年的发展，房地产互联网交易平台的概念已经出现，但我们不能割裂的认为互联网是单一的武器，更重要的是融合，而易居一直在坚持做的就是吃透产业链这件事。

现在看来，易居企业集团变的是不断根据市场的变化，通过资源整合、资本、互联网技术去变革行业，但不变的还是围绕行业进行创新，从这次半年度的财报可以看到易居企业集团基于房地产市场的未来格局雏形：做好服务生的战略就是坚持在房地产流通领域的深耕，这是企业保证效果长远的决策一致性，而类似于房友的整合是不拘于常态的变化和创新，惟有这样的不变和变，才是财报最想让投资者所深刻理解的“密码”吧。