媒体聚焦|碧桂园探路产城融合:助力实体经济 提供多场景服务

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(中国建设报版面)

  碧桂园探路产城融合

  助力实体经济 提供多场景服务

  中国建设报 王建业

  上世纪70年代末,招商局集团在深圳创办蛇口工业区,这是中国第一个对外开放的工业园区。随后,开发区、保税区、高新区在各地不断涌现,在促进经济发展、推进城镇化进程等方面发挥了重要作用。改革开放40年,我国经济发展和城镇化建设进入新阶段,传统产业园区或“产”或“城”的发展模式已无法满足可持续发展的需求。

  作为行业龙头,碧桂园集团助力实体经济发展,开启了产城融合的探索之路,并在“为凤筑巢,陪伴成长”的理念下打造了首个产城标杆项目——潼湖科技小镇。根据碧桂园集团董事局主席杨国强的描述,科技小镇“不是大家想象中的住宅区旁边的美丽小镇,而是科技和产城一体化的小镇”。

  近期,《中国建设报高质量发展》深入碧桂园集团实地调研,试图描绘出碧桂园集团产城融合的路径图。

  

顺应大势 探路产城融合

  在中国城市规划史上,一直存在“先产后城”和“先城后产”两种模式。城市以居住、生活为主,产业区以工业生产为主,这也就是所谓的“产城分离”。这种模式不仅增加了城市交通负荷,而且造出越来越多的“鬼城”、“睡城”,同时表明我国工业化与城镇化步调存在不协调现象。为此,国家提出了产城融合的发展理念。

  “产城融合是一种小尺度的发展模式。以前,说到工业化,就会自然而然地把城市与工业园区分离开,城市和产业也就自然分离。”碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波认为,更小尺度的产城融合模式是发展趋势。

  碧桂园集团莞深区域产城发展事业部规划设计总监张道元认为,城镇化发展需要产业支撑,通过产业发展才能解决就业问题、才能产生真正的城镇居民。他指出,城市没有产业支撑,即使再漂亮也是“空城”;产业没有城市依托,即使再高端也只能“空转”。

  目前,国内许多开发商都在探索产城融合。碧桂园集团于2016年8月发布产城融合战略,启动科技小镇计划,并计划五年内投资上千亿元建设科技小镇。如今,落户于广东省惠州市的潼湖科技小镇已初见规模,将于今年9月底正式开园。

  

  (潼湖科技小镇)

  中国城市和小城镇发展改革中心理事长、首席经济学家李铁表示,工业企业远郊区化是国际城镇化进程的普遍规律。因为工业企业发展需要低成本的土地供给,不得不选择土地价格更低的中小城镇或者远郊区。美国微软、苹果公司都在郊区小镇,法国、德国的大企业也多在郊区。中国也要经历这一过程。随着逆城镇化的兴起,应允许一定规模的工业企业到小城镇和村庄落户。这也是企业的一种选择。

  “企业需要更低的土地成本。同样,员工也承受不了高昂的房价。” 张道元认为,空气污染、交通拥堵、房价高昂等“城市病”严重影响了员工的生活质量、束缚了员工的创造力。产城融合更契合员工利益。

  

产业先行 坚持创新驱动和内涵发展

  “产城融合的核心是产业而非房地产。”广东新碧成产业投资发展有限公司总裁谢昊表示,碧桂园集团和美国思科公司(以下简称“思科”)共同打造的思科智慧城就是一个由高端科技产业主导的产城融合项目。

  思科智慧城坐落于广州市番禺区新造镇曾边村,计划占地面积3.59平方公里。“对于这块地,广州市政府已经谋划了很长一段时间,相应的规划也编制了好几版,但是一直没有实质启动。” 谢昊解释说,最主要的原因是没有明确的产业。

  2016年4月22日,广州市政府与思科签订合作框架协议。双方将通过打造思科智慧城为广州产业升级发展注入国际先进的专业技术和服务。“正好碧桂园集团有做产城融合的意愿与实力,所以与思科合作一同探索打造产城融合的新模式。”谢昊表示。

  思科作为全球领先的互联网解决方案供应商和IT设备供应商,其落户智慧城不仅能带动上下游厂商一起进驻,为周边高校、研究机构提供较好的实践基地,进而实现产学研一体化发展,而且能为整个粤港澳大湾区的经济转型发展提供标杆示范。

  “现在,已经注册的企业有20多家、有签约意向的企业50多家、正在接触的企业200多家。思科智慧城将成为企业在‘一带一路’沿线的东南亚国家发展业务的‘桥头堡’。”谢昊说道。过去,有商就招的现象在产业新城比较普遍,导致土地投资强度不足。随着土地资源日益稀缺,如何提升土地投资强度、优化招商资源成为运营商关注的重点。

  “入驻企业必须和我们的主导产业强关联。”向俊波表示,碧桂园集团要求其建设的每个小镇都要有一个主导产业,并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头企业。潼湖科技小镇的产业定位为物联网产业,引入了思科以聚集相关产业链要素。

  向俊波表示,潼湖科技小镇提出了“一年初具成效、三年基本成型、五年示范引领”的规划,并且明确“到2022年引进400家科技企业、3万名人才和高端从业者,到2025年将实现12万人口的居住、15万人口的就业”。

  目前,产业新城运营商逐渐由被动转向主动,坚持创新驱动和内涵式发展,以“精准解决企业痛点,与企业共同成长”为目标,重视问题处理能力。为此,碧桂园集团打造经验丰富的人才梯队,以“行业精英反哺企业”牢牢把握最佳解决方案,真正解决入驻企业在发展中遇到的问题,构建产业服务的核心竞争力。同时,以企业孵化和技术商业化为产业培育的主线,注重构建服务核心产业链,发挥集群优势和规模效应。

  作为一家以房地产为主业的企业,碧桂园集团如何打造产业生态圈,备受关注。向俊波说:“刚开始我们也没有信心。从学习其他企业的做法到今天,在不到两年的时间里,我们探索出一条适合自己的产业生态圈打造之路。”

  “我们提出‘为凤筑巢,陪伴成长’的理念,以智慧城市建设促开放市场的形成,凭借丰富的社区资源吸引企业入驻。此外,我们不仅要把企业引进来,还会为其提供产业基金、应用场景,帮助企业渡过孵化期。”向俊波表示,在碧桂园集团提出的“产业+地产+金融+应用场景”发展模式中,地产是为产业服务并解除企业后顾之忧的,让企业聚焦核心主业“轻装上阵”。

  据向俊波介绍,碧桂园集团还为入驻企业提供融资租赁、售后回租等服务,以降低其营运资产投资、前期投入,实现与合作伙伴共建平台、共享市场。据介绍,目前,碧桂园集团已集聚产业资源超过1700家,其中世界500强52家、上市公司398家。

  

职住平衡 配套避免“房地产化”

  “‘城’是产业的载体。只有实现职住平衡,‘产’和‘城’才会协调发展。”向俊波表示,职住平衡是指在某一地域范围内,从业人员数量和就业岗位的数量大致相等,便于就近工作。

  实现职住平衡至少能产生三大积极作用。一是有利于进一步实现公共服务资源均等化;二是有利于城市产业发展的集约化和规模化,为经济发展提供强劲动力;三是有利于城市空间规划的进一步科学化、系统化。

  但是,目前,中国很多产业新城人口导入能力不足。多数产业新城项目仍处于建设及招商过程中,园区常住人口相对较少,职住平衡难以实现。尽管一些项目吸纳了大量本地人口就业,但基本还是从事相对低端技能职业的人,如产业工人、环卫、保洁、保安等。因收入水平较低,他们很难对新城内的各类市场形成较大拉动。

  李铁曾指出,有的新区虽然建了很多住宅,但是现有人口基本是外来农民工,买不起,导致资源闲置。

  实现职住平衡需要合理布局住宅,又要避免企业以产城融合之名行房地产开发之实。“思科智慧城的住房配比是比较低的,共计12万平方米、占比不到20%。” 谢昊表示,对于思科智慧城的打造,政府有明确的规划。同样,在潼湖科技小镇,规划住宅用地在用地比例中不超过30%,其余为商业、学校、医院、交通等配套用地。

  “居住与就业是相互促进的。如果我们把资金用于补贴技术,就一定会有更多的产业进驻。同时,保持合理的住宅价格就能吸引产业人才陆续进来,进而带动消费和产业配套。”向俊波表示。

  有业内专家表示,规定住宅配比是为了防范产城融合项目房地产化。谢昊认为,没有足够的住宅容纳人,相关的商业配套设施就无法运转,企业的资金压力也会陡升。因此,在实际操作过程中要找好平衡点。

  北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,目前,我国区域发展不均衡。一二线城市有产业支撑,集中了较多的教育、医疗等优质公共资源,对人口的吸引力很强。三四线城市正好相反,因缺乏产业支撑和优质公共资源而出现人口整体流出。因此,在三四线城市打造居业联动、产城融合的特色项目并提供产业支撑,能让人口回流,实现城镇化均衡发展。

  碧桂园集团通过“以产促城,以城兴产,产城融合”的模式推动城镇化进程。其产城融合项目以科技小镇作为主要载体形态,选址在一线城市周边和强二线城市,占地在2平方公里~10平方公里之间,距离一线城市核心不超过60公里,有高速或轨道等一站式交通快速抵达,用地规划严守产业用地和配套7:3的红线。

  

  党的十九大报告明确,加快建设创新型国家、实施乡村振兴战略、实施区域协调发展战略等,并要求以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。这为产城融合提供了更多的发展机遇。面对这轮机遇,一向善于踩准政策节点的碧桂园集团已在产城融合的大势中调整好了奔跑的姿势。


  文章:中国建设报 王建业

  编辑:闫瑾不严谨

  审核:单单不呓语、王璕不高冷

  

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