地产龙头万科“去地产化” 楼市寒冬要来了？

今年，郁亮在股东大会上语出惊人：“十年之后万科还是地产公司吗？我想不是了，如果还是那也是惨淡经营。”

2018的万科已经34岁了，按照人的划分这样的年龄已经行至中年。这34年间万科不是没有走过弯路，起初发展时也进行了多元化战略，什么好做做什么。直至后来出了问题，王石才力排众议确定了住宅化发展道路，从此之后万科就在地产领域一路狂奔，而它的营业额也逐年从50亿、100亿、500亿跳涨到现在的2500亿。这一路走来，万科确立了自己行业的领头地位，最后成为世界500强唯一一家地产公司。

王石有一句非常有名的话：“如果万科哪天要搞多元化,即使我进了棺材,也要伸出一只手来阻止！”郁亮也有一句话：“没有成功的企业，只有时代的企业。”其实在公司战略层面，多元化一直是王石与郁亮之间的分歧。

多元化一直是郁亮的一个目标，也可以说是一个心结。郁亮对房地产行业的未来有一个最基础的判断，他认为地产行业的黄金十年已经结束，未来我们可能面临白银十年，什么意思呢？也就是说房地产行业躺着赚钱的时代结束了。对此，他的这个论调还遭遇了融创董事长孙宏斌的怒怼，孙宏斌举了一个例子：“万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢，当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”

究竟他两谁说的比较贴近于现实？根据克尔瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》榜单数据判断，去年房地产行业的前三甲碧桂园、万科、恒大的销售额均破了500亿元，正如孙宏斌说的那样，如今的地产行业对于大公司来说就是一个钻石时代，大公司不断的合并挤压小公司，最后大公司都实现了量价齐升。而克尔瑞研究中心的预测似乎也在印证这样的观点，他们认为2020年销售突破千亿的企业会超过30家，要知道目前才只有17家而已。

那么事实究竟是不是正如孙宏斌说的那样，地产行业的上半场还没有结束。其实也不是，我想他们忽略了一点，就是万科多元化进程中取得的成绩，抛开地产销售额来讲，截止2017年12月底，万科已经在全国69个大中城市布局了物业项目，在管资产规模已经突破了6万亿元，服务家庭394万户，服务人口约1200万人。而且万科物业已经成为全国最大的物业公司之一。之前万科内部做过一次关于物业方面会议，笔者有幸参加了一次，万科物业负责人就拿深圳罗湖区的两栋同年代物业做了一个对比，对比显示万科物业管理的小区十年间房价要比另外一个小区贵10%。后来经过笔者查证，确实如他们所说，按照他们的判断，未来20年中国将进入物业时代。

而对于行业的判断，笔者其实更倾向于郁亮的说法，在“万宝之争”的时候，万科战略中频现一个词叫做“轨道+物业”，从字面理解就是房子要尽量在地铁沿线，这是一二线城市住宅发展的基础策略之一。也就是说，随着城市越来越大，上班距离就会成为一种制约。而且如果你租房的话，你就会发现，地铁口沿线的房子平均会比远离地铁口3公里范围内的房子贵20%左右。万科在发展过程中，郊区拿地、不拿地王、精装修一直是始终贯彻的方针，这也是万科能跑赢绝大多数地产公司的原因之一。

其实对于万科的转型，早在2014年就开始了，当时郁亮在年报中提到了一个词——“城市配套服务商”。经过四年的发展，其实多元化战略雏形已经浮现出来了，今年万科的天价公寓着实刷了一把眼球，但是瞠目结舌的是出租率高达80%，也就是说其实万科的试点在某种程度上还是成功的。

对于郁亮之前提出的白银十年的说法后来其实是有佐证的，中央近期对于房地产的定调就是坚决遏制房价上涨，也就是说在政策方向上，郁亮的判断基本上是符合的，船大难掉头这个道理大家都懂。万科的老大宝座虽然短期被恒大抢了，但是从对于他们来说，生存并发展才是硬道理。关于这点我想郁亮可能看得更明白。

从挖任泽平近恒大，到入股贾跃亭，看似风平浪静的恒大其实也在悄悄的试水多元化，8月16日恒大与中科院就签署了协议，内容涉及超级计算机、人工智能、石墨烯、无人机、手术机器人以及“大健康海云工程”等六个项目，总投资额约16.47亿元。按照恒大的设想，未来恒大会逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。照此发展下去，地产龙头们都在转型，未来下行通道可能真的就打开了。

也许正如郁亮调侃的那样：“我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”