“以小换大”改善型换房，应该先买房还是先卖房？看完我不再犹豫

现在房子已经涨了这么多，全国各城市的房价都翻了几倍，等于股市涨到了5000点。稍微有点常识的人，都知道要去买房投资。屡次上涨何时到头？不管卖房的还是买房的都措手不及，买家心慌想着赶紧去买房。房价已经算是很高的一个点了，如今已经需要掏空一家三代的腰包才可以购买一套房子，暴涨之后究竟还有多少人买得起房子呢？换房时先买房还是先卖房？先后顺序搞不对多花十几万！

首先，现实生活中，有不少购房者一开始买的是过渡性的房子，例如买个单身公寓或者买个小两房一厅，因为当时存款不够就先买小户型居住着，等以后资金充足有钱了，或者结婚有娃了再考虑换大户型。如果你属于有房有贷有资金的人，你先买房后卖房的话，你买的房子估计就会被认定为“二套房”，首付比例、缴纳的税费等可能会多出不少，并且房贷利率可能也高一些，甚至不能办理“二套房”银行贷款，因为你第一套房的房贷还没有还清。这时候就只能通过向亲戚朋友或贷款公司借款，把新房的房款支付，然后等到把旧房卖掉了再偿还这笔贷款，但这时候会比较被动，因为你不能确定旧房何时能出售，所以借款的利息也是每天都在算，哪天能卖出旧房还清借款不确定，利息费用不好算，有一定的风险。其是一些城市的新房二手房价格出现倒挂的时候，如果手头的房子已经卖掉了，准备旧房换新房。但是新房的中签率又很低，摇号小一百比一的比例，那这个担忧就更严重了。但是，你要是不卖，资金腾挪的空间又有限，所以这种情况下一定要掌握好换房技巧。

其次，通常情况下，二套改善性住房的使用时间比首套房更长，甚至有可能是一辈子，时间跨度大，需要考虑到年龄增长带来的影响，选择带电梯的洋房或郊区的独栋都是不错的选择。部分改善型住房需要将老人接过来一块居住，也应考虑到医疗配套的问题。至于是不是市中心，则不那么重要了。购房者在“换房”的过程中，要考虑卖掉小户型房子之后你的居住问题，可以选择去亲朋好友家暂住一下，或者租个房子先住着或者延迟老房子的新业主入住时间等，这些都可以，就看那个比较适合就选哪个。从贷款成本来看：如果选择先买后卖，需要首付至少4成，且贷款利率上浮10%。而如果选选择先卖后买，如果首套房贷款未结清可以用卖家的购房款还清剩余贷款，再买房时可享首套房待遇，利率明显降低。

最后，换房税费的优惠，主要就是上面所说的，如果先把旧房卖掉，那你名下等于无房，无房购买首套房在贷款和首付方面是有优惠的，例如贷款利率按首套计算，首套贷款可以贷7成，首付只需3成等等，具体要看银行的要求。而其他的过户税费，交易税费跟这个基本就没太大区别，该交多少还是要交多少。而选择先卖后买可以避免期间产生纠纷。对于那些资金紧张的客户，先卖后买会更适合，因为如果交了定金以后，而旧房子短时间内又卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会导致因资金不足或没有名额而无法履行购房协议，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。因此，对于已经有一套住房的朋友来说，先卖房后买房是更好的选择，如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。手中有现金的情况下能快速完成购房流程，减少房价波动产生的影响，在如今这个时代，减少不确定性才是最重要的。