7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，增加“限售”“限离”“企业限购”等内容，打击了投机炒作的空间，深圳商品房投资热潮也随之逐渐冷却。
近日，记者在深圳走访中发现，深圳福田有投资客一次性购买20套回迁房。
可见，投资客在深圳并未销声匿迹，其将视线从政策严苛的商品房中脱离出来，转而投向了目前政策和法律都仍处于灰色地带的回迁房，在抬高回迁房价格的同时，从中获取了较大的利润。
事实上，随着深圳楼市调控的进一步加码，商品房的投资热潮在悄然退却，然而旧改的资本狂欢才刚刚开始……
投资旧改，房价可能“翻三倍”
深圳楼市在限购、限售的调控加码下，新房投资潮逐步冷却已是不争的事实，而部分投资客为了瓜分粤港澳大湾区资本“大蛋糕”，将目光转向了城市更新“不限购”“不限贷”的回迁房项目上。
“如果我有钱，我也想买回迁房。”赵文(化名)是深圳龙岗区平湖旧改项目的售房中介，他向记者感慨，如果现在购入这套位于平湖辅城的回迁房，明年至少涨三分之一的价格，即上涨7000元/平方米，如果等到5年后成功回迁，那么整套房产价格翻三倍也有可能。“
这栋转售5套房，这几天就有70多个客户过来，来这里都是打算投资的，利润很大，都是关内或香港来的客户，因为不限购，也不怕卖不出去。”
相比政策严苛的商品房，目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”，赵文售卖的平湖回迁房也打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语，炒旧改的利益链正在一步步迂回式地套取巨额的投资利润。
对于投资客而言，深圳的楼市调控政策已愈发严苛，炒商品房能获取的利益空间也逐渐缩小。
据深圳房地产信息系统中数据，2016年10月推出“深八条”后，深圳新房均价连续21个月下跌，从55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量却平稳上升，据中国指数研究院数据显示，2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。
记者留意到，一方面深圳新房成交量在平稳增加，另一方面新房成交的群体逐步由投资客向刚需户慢慢转移。
事实上，近日来深圳市对楼市调控的再度加码，也迫使相当一部分投资客对新房与二手房的投资“退潮，继而把目光转移至灰色地带的回迁房中。
炒房客的敛财利益链曝光
记者调查发现，投资客炒回迁房已经形成了固定的利益链条，目前旧改项目推进一般要经过三个流程：意愿征集阶段、开发商签约获得指标、拆完回迁，在每个过程中，投资客都能进行套利。
售价不到商品房价格1/3，外加“不限购”“不限贷”，回迁房无疑有巨大的升值空间。记者走访宝安区、龙岗区多个大型旧改项目，包括佳兆业南门墩旧改项目、宝安集团茂盛村旧改项目、京基木棉湾旧改项目以及绿海城平湖旧改项目，发现均有回迁房进行出售。
“一有风声就开始升，你们有钱投资这个就最划算了!”中介周姐(化名)熟稔地向记者透露炒旧改的玄机。“木棉湾旧改项目在2012年京基集团刚入驻时，房价仅为12000元/平方米，而随着旧改过程的推进，目前价格已攀升到29500元/平方米。”
当记者质疑是否真的有这么好赚时，周姐赶忙“打包票”说道：“不要看现在木棉湾29500元的单价，开始拆了每平方米就能涨个三四千元，如果等到正式回迁，拿到红本，那价格就可以和附近的商品房一样，至少5万元/平方米。”
记者调查发现，投资客欲从炒旧改套取巨额利润，而为了能加快旧改进度，开发商同样对这类炒房行为持默许态度。京基集团木棉湾城市更新处人员告诉记者，他们会向投资客主动推荐中介，因为投资客购房后会立即签约，有利于提高项目签约率，加快旧改进度。“你要的话，我这边可以推荐合适的中介给你，如果要大点的，我们帮你留意一下，我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来，买下来就立即签约。”
周姐还透露，投资客在每个阶段都能获得利益，有很多人等不及拆完回迁这个阶段，就会在意愿征集阶段时买入，在获得指标后售出，短时间内可以获得翻倍的收益。“投资的人尝到拆迁的甜头，专门去买那些刚有风声的房子，木棉湾有个业主手里十几套，卖了几套房去旁边再买旧的，那边的旧改房不到2万元，再等有指标的时候卖出，很容易翻倍。”
赵文也向记者坦言，投资客一般在旧改项目立项前就听到风声，然后蜂拥过来投资，平湖旧改项目有一整栋楼54套回迁房出售，不到20天全部卖完。以绿海城平湖辅城坳旧改项目为例，目前一期已经开始签约，但二期还在意愿征集阶段，价格仅为16000元/平方米，如果二期等到和开发商签约的阶段，就能卖指标，至少能上升7000元/平方米。赵文告诉记者：“那些墙上印着‘拆’字的已经和开发商签了约，也就是可以卖指标的，比二期价格要贵一些，现在几乎都卖光了。”
回迁房4年内的投资总回报率高达275%
1 、一幅由中介公司制作的宣传海报显示，绿海城平湖辅城坳旧改项目分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，每个阶段的售价也节节上升，每平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程预计需要4年时间，价格增长幅度惊人。赵文表示：“乐观估计，明年就能开始签约，大概4年后就能交楼。”
按此计算，购买回迁房在4年内的投资总回报率高达275%。
2 、记者走访赵文所说的绿海城平湖辅城坳旧改项目，发现一期部分已经动工拆迁，大部分房子在墙上印着“拆”字，该旧改项目由深圳绿海城集团负责。
绿海城城市更新处相关负责人告诉记者，“投资客要赚钱跟我们没关系，投资客购买回迁房后，绿海城可以和他签赔偿合同，但这一切要建立在绿海城公布的赔偿标准上。”
购回迁房风险暗藏
投资客为什么如此热衷于回迁房?
1、据深圳市城市更新2018年半年报数据，全市已列入城市更新计划的项目数为693个，计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里，其中确定实施主体的有156个。
目前进行旧改的小产权房，多是针对旧住宅区、城中村及旧屋村，这些房子由于历史遗留原因，不能公开交易，房价只有同地段商品房价格的1/3至1/2，但如果能够顺利回迁，就能拿到红本(商品房房产证)，摇身一变成功“转正”。
延伸阅读
深圳小产权房能够落户了？当心被忽悠！
小产权房有好多种
无监管的私下买卖需谨慎
其实编辑一直对小产权房知晓的不是太多，了解到的有3种。
1、村委统建楼是由村委开发统一建设或与开发商合作，再出售给村民或者其他个人的建筑，无红本，二手交易需一次性付款，由村委见证交易。
2、农民房也叫村民房，是农村村民私人修建的房子。
3、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。
编辑找到本地朋友咨询了一下小产权房落户的情况。朋友表示一头雾水，并没有听说这方面的政策消息。这让编辑陷入了迷雾。
朋友表示，他们的房子叫农民房，自建的，他们所有的房屋信息都在村委的系统里，没有本，只有一张历史遗留回执。
朋友解释道，农民房按道理是不能交易的，但架不住私下交易。买卖农民房不安全，问题很多。你不能保证卖家背后的动作，毕竟没有监管，悬着心买卖。
“像我们村里，有一些人卖房子，有时连着地也一块儿卖。手续简单，去村委改个名字就完事了。”
外来人口不能在农民房立户
农民房没有本，正常情况是不能落户的。但是本地村民却是被允许落在自己的房子上的。
外来人口如果想要落户，只能挂靠在集体户口上。这里朋友举了个例子，
“有个人买了村里的房子，他的户口就落在了集体户上。因为他家不是本地人，所以只能是集体户口。与我们的情况不一样，不是说买了我们的房，就能单独立户了。”
朋友表示，自己的农民房，外来人是肯定不可能独立立户的，顶多挂靠他。
统建楼,集资房能否立户
改名是最关键的问题
之后，朋友又谈到了另一个类型的村房。统建楼和集资房。
1 、朋友告诉我，他们村里有几十套房子，建的跟商品房一样，就是他们概念里的小产权房。这几十套房子虽是村集体建的，但也得自己掏钱买，比外面的商品房还便宜好多。
这种房子应该就是村里修建的，给村民分的房子吧。但是这个房子的户主名如果一旦确定，就不能更改，是谁家的就是谁家的。（欢迎各位留言指正）
但是编辑了解到，似乎这类型的房子，有些村也是可以出售的。就看这个村对于改名这件事情，管的严不严了。
比如个别村，只要花2万块钱就能把名字改了。有些村，基本只能挂靠本地人来完成交易，相当于还是别人的名字，没用。
2 、另外，朋友说他们那边还有一个房子，是和开发商合作建的房。也是要买的。但是又跟他们村那几十套房子不一样。
各家各户都有名额去买一套房子。各家派代表去抽签，抽到哪套给哪套。
这种类型的房子，其实也是小产权房的一种，是村委和开发商合作的以卖楼赚钱为目的的房子。（欢迎各位留言指正）
落户、立户大不同
申请立户情况至今未有定数
1、一个成功落户的案例里提到，他去办理立户的时候，派出所要求他提供这些：
挂靠人身份证原件；购房合同；律师见证；孩子出生证；结婚证；户口卡；近三个月水电费发票或收款收据，全部原件及复印件都要。
但是也有人无法成功获得派出所的支持，每个派出所的口径都不统一。
2 、另外，编辑还听到了另一个声音。则是表示，“村委统建楼不是一直都可以落户吗？”
这个说法解释了，其实一直都可以落户。可是要分清，落户和立户的区别。
立户是独立的户口本，落户包含了落在了集体户口。（欢迎留言指正）
落户是从挂靠集体变为单独立户
前提是你已是深户
此外，有一个说法也引起了编辑的注意。
此番“落户”是指你本来已是深户（含集体户），现在允许你迁户到你名下的小产权房。但是非深圳户口变深户还是得走积分入户。
如果真是这样，那么对于没有取得深户的人来说，没什么意义。对挂靠集体户口已久的人来说，是个好消息。
到底是要啥材料？
有没有相关材料文件？
这边编辑分享一个搜集到的深圳户口立户申请材料介绍，
▲点击查看大图
注意，申请立户的小产权必须名字是你本人的。
立户成功的都是一手房，
而为什么是一手？
成功落户小产权房的案例，都提到，派出所要求只有一手能落户，二手不行。
因为要求提供购房合同、收据，这个收据是开发商开的，如果是二手，那就没有开发商的收据了。所以二手的提供不了开发商的收据，入户不了。
总之，投资需谨慎。小产权房缺乏有力监管，以及稳妥的政策依托，许多不良的交易情况时有发生。
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