半年报|雅居乐陈卓林的理想与现实

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  壹线王柔金 发自香港

  8月29日,雅居乐在香港举行2018年中期业绩会,主席兼总裁陈卓林带领副总裁潘智勇、副总裁王海洋及首席财务官张森接受了来自资本市场的中期检验。

  2018年上半年,雅居乐连同合营公司及联营公司取得预售金额为465.50亿元,同比增长15.25%,达成全年1100亿元销售目标的42.32%;累积预售建筑面积为355.1万平方米,预售均价每平方米13,107元。

  营收方面,2018年上半年,公司录得营业额242.06亿元,同比上升8.5%;实现净利润42.8亿元,同比上升85.6%;毛利率49.65%,同比上升12.35百分点,净利润17.68%,同比上升7.35个百分点。

  虽然取得了号称“史上最好”业绩,但外界对雅居乐的关注重点却不止于此。过去半年间,调控政策层出不穷,地产市场风云变幻,作为老牌粤系房企,雅居乐又将如何应对,陈卓林带领雅居乐管理层,在业绩会上作出了一一解答。

  01

  海南影响与短期偿债压力

  过去半年时间里,政策的突然转变让不少房企措手不及。重仓海南的房企先是经历了4·13海南自贸区突然落地的飞来之喜,后又骤遇楼市限购政策连续加码的重重打压,直至遭遇4·22“最严调控”——全域限购一盆冷水的浇头而下,当中的“大起大落”可谓“刺激”万分。

  作为最早一批进入海南掘金的房企,海南曾经被视为是雅居乐的一个幸运地。1.5万亩清水湾的恢弘巨制,曾经为雅居乐带来名利双收的创富神话。就在今年3月份,陈卓林还非常骄傲地在业绩会上宣布,2017年清水湾实现单盘销售170亿,成为中国房地产项目销售冠军。截止2017年末,清水湾累计销售770亿。

  但政策的陡然生变改变了一切,也产生了与3月份业绩会上截然不同的一面——海南这个陈卓林多年来常挂口中、十分骄傲的区域,推介篇幅被大幅缩减,只是略微提及,与往年光景大不相同。

  但无论如何,海南自贸区的设立和全域限购的加持,作为过去半年时间中影响雅居乐的大事件之一,依然备受关注。

  网易房产在现场了解到,2018年上半年,雅居乐海南区域实现预售额约80亿元,而云南区域则实现预售额30亿元,预计下半年还有20亿元的预售额。

  陈卓林表示,虽然海南区域的销售下半年会受到政策的影响,现在的政策也比较严谨,但影响是短期的,公司看好海南的未来。值得注意的是,陈卓林亦特地指出,受公司不断扩张、布局区域不断增加影响,旅游地产在公司整体布局中所占比重已有所下降。

  中报显示,2018年雅居乐拥有可售资源逾1800亿元,可售面积约1300万平方米,其中华南区域占比37%,华东区域占比23%,海南及云南区域占比14%,华中区域占比10%,其他区域占比9%,西部区域占比7%。而从产品组成上看,旅游地产占比15%,较2017年的18%下降了3个百分点。

  旅游地产比重的下降有赖于雅居乐不断扩大的业务版图,而在2018上半年,雅居乐在土地扩张上也依然保持了这样的节奏。中报显示,2018年上半年,雅居乐新进入了16个城市,新增30幅地块,预计总建筑面积达557万平方米,其中集团应占权益预计总建筑面积为463万平方米,土地成本为203亿元,新增可售货值达640亿元。

  截至2018年6月30日,雅居乐于69个城市及地区,拥有预计总建筑面积达3,540万平方米的土地储备,相关楼面平均地价为每平方米人民币2,744元。其中,海南及云南区域占比27.4%,较2017年底下降了6个百分点。

  受积极土地扩张影响,上半年雅居乐的负债也水涨船高,截至2018年6月30日,雅居乐总借贷达到753亿元,同比2017年底上涨22%,净借贷比率87.7%,同比2017年底上升16.3个百分点。

  网易房产留意到,在债务结构中,雅居乐一年内到期的短期债务总额接近300亿元,同期,雅居乐在手现金及银行存款总额为295亿元,显示雅居乐在高额土地支出以外或存在一定短期偿债压力。对此,张森就表示,雅居乐在此前已经进行了新旧债务的替换,只剩下很少一部分债务需在下半年偿还,所以“下半年将会很轻松”。

  值得注意的是,雅居乐全年的投资计划是600亿元,其中地产板块500亿元,非地产板块100亿元,公司并无削减相应投资的计划,所以张森预计,雅居乐全年负债水平仍会有一定的上涨空间,预计净借贷比率将保持在85%-90%之间。

  02

  多元化理想与现实

  除开地产主业以外,非地产业务一如既往成为雅居乐在业绩会上推介的重头戏。

  据副总裁潘智勇在业绩会上介绍,2018年上半年,雅居乐延续以地产为主,多元业务并行的“1+N”发展战略,2018年上半年雅居乐集团新增三大产业板块,已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

  其中,在物业管理业务方面,雅生活于2018年2月9日成功于香港联交所主板分拆上市。2018年上半年,雅生活的营业额为人民币14.06亿元,较去年同期上升103.1%。于回顾期内,雅生活透过市场拓展及投资并购等策略,成功将版图扩展至中国27个省市及自治区,在管面积增至1.09亿平方米,管理项目超过420个。

  在环保业务方面,环保集团上半年致力推动危险废弃物处理业务,算上28个危险废弃物处理项目、2个生活垃圾处理项目及3个水厂项目,环保业务的项目总数已达33个,遍布全国23个城市,其中已投产的项目达13个。此外,环保集团拥有超200万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容;新开拓的生活垃圾焚烧发电项目最高处理规模达到每日约1800吨。

  在教育业务方面,雅居乐教育集团致力提供学前教育、中小学教育、高等教育、培训教育及国际教育的硬件配套。

  在建设业务方面,雅居乐建设集团于上半年完成了业务整合,重点打造三大业务——建筑工程总承包、园林景观、装饰家居,并建立了“建设标准化”系统。

  新成立的房管集团则属轻资产业务,主要为业主及客户提供全产业链资源支持的管理型服务。业务聚焦三、四线城市城市内高售价、低负债及股权清晰的项目。目前,房管业务已有2个在建项目,以及签订了3个项目框架协议。

  新增的商业业务则将原有的酒店营运及物业投资业务进行合并,并注入多元化的商业项目,包括社区商业、文旅商业、购物中心及“雅寓”长租公寓品牌。截止2018年中,雅居乐共拥有逾100个商业项目覆盖50多个城市,超过300万平方米的商业总体量。

  至于积极发展多元化业务的原因,雅居乐方面就表示,一方面,公司多元化发展的行业都是与主业相关的,并没有去搞远离主业太多的产业。另一方面,公司进入每个行业都有一个标准,在净利润、IR、投资者回报方面都是有指标的。

  据透露,雅居乐目前选定的行业净利润肯定不会比房地产太差,现在房地产行业的净利润率至少是2位数,而在公司选的行业当中,环保行业的净利润率是20-30%,教育行业净利润率15-20%,物业管理是13-17%。房管比较新,它的算法和投资标准是有差异的,但是净利润率也有30%。所以,公司选择这些行业都是有利润标准的,不会低于现在的水平,才有利于利用房地产主业发挥协同效应。

  虽然意欲通过多元化业务的发展来保障公司的利润水平能在未来维持在一个较高的水准上,但理想与现实之间,往往存在落差。

  据网易房产了解,陈卓林希望,三年之后,非房地产业务对利润的贡献能达到30%左右;五年之后,地产和非地产业务对利润的贡献能各占一半。但从2018年上半年业绩表现来开,当前情况和陈卓林的期望间还存在着较大的差距。

  中报显示,2018年上半年,雅居乐实现营收额242.06亿元,其中来自地产业务的营业额为225.52亿元,占比高达93.17%;另有来自物业管理收入9.18亿元,来自酒店营运收入3.62亿元,来自物业投资收入0.93亿元,来自环保业务的收入2.81亿元。

  仅从营收利润结构上看,雅居乐要达成三年后非房业务利润贡献三成、五年后非房业务利润贡献五成的目标,仍需要付出更多的努力。

  作者 王柔金

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