孙宏斌说未来房价会下跌的底气何来?

在昨天（8月31日）召开的2018年中期业绩会上，融创中国的孙宏斌再度亮相。除了围绕公司业绩相关问题展开回应外，他还表示，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已改变市场预期，核心城市房价已到高点，未来房价可能会出现下降。

面对孙宏斌唱衰国内楼市，多位业内人士嗤之以鼻，早在去年的业绩发布会上，孙宏斌就已看空楼市：货币政策收紧，利率上调，这些措施会影响到企业现金流，而贷款减少，房价肯定会受影响。但是自去年初以来，国内房价再度轮涨，也并没有看到房价下跌的意思。

当然，多数业内人士还是对融资中国今年以来“业绩提升，杠杆下降”表示认同：一方面，2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿逾50%。考虑到半年有共计369个项目4912亿可售资源，融创有把握超额完成2018年4500亿销售目标。

另一方面，在业绩保持强劲增长时，融创的杠杆率在稳步下降。今年以来，融创延续了2017年下半年以来加强销售回款、提高现金回流速度的稳健财务手段，在2018年上半年执行去杠杆的过程中，账面现金仍高达874亿元。未来2-3年内，负债率水平坚持下降将是融创的目标方向。

或许有人会感到奇怪，像孙宏斌这样的地产界大佬，为何在业绩高增长的情况下，还要唱衰房地产业呢？事实上，孙宏斌也并非完全看空房地产市场，他曾表示投机性购房要谨重了，如果买房是自住需求的、要娶媳妇的可以买，但是作为投资来说，未来房价下跌的空间要比股市还大。

那么，作为房地产大佬、融创中国的掌舵人孙宏斌为何一直坚持说房价可能会下降呢？难道是房地产市场的暗流涌动，已让开发商提前知晓未来房价要降吗？

首先，多数成功的开发商，都是要跟政策走，不可能逆风而行。而现在政府调控房地产、去杠杆的意志非常坚决，逐步趋紧的房地产调控政策，带来前所未有的压力，不要说开发商已觉察出来，就连普通百姓也能体会得到。

一方面，中央政府提出“坚决遏制房价上涨”。随后住建部约谈前期热点城市，要求用半年的时间，对30座城市房地产乱像进行整治。同时，住建部还要对房价上涨过快的热点城市主要负责人采取问责制。未来房地产的趋势是“去投机化、去杠杆化”。

另一方面，地方政府频繁出台房地产调控政策，最近一二线城市给房地产调控打补丁，杜绝炒房者钻政策的空子。三四线城市实行“因城施策”进行有针对性的调控。

在这种情况下，虽然房企业绩表现不错，但已呈强弩之末。万科的郁亮也曾在去年提出，房地产的黄金时代已经过去，未来十年万科将进行多元化战略，加速业务转型。而作为地产界大佬孙宏斌已经看到房地产市场的预期正在慢慢改变。

再者，土地开始出现流拍现象了，今年上半年全国有800宗土地流拍，开发商开始拿地谨慎起来，过去那种不计血本，争当地王，拿到土地就是赚到钱的疯狂时代已经过去。春江水冷鸭无知，楼市冷暖房企是最先感受得到的。

今年上半年全国土地市场流拍的土地数量之多，堪比2014年。当年全国土地市场也曾发生大量流拍现象。而四年之后，相似场景又在发生。主要是房企已经感觉到房价涨不上去了，还有可能下跌，拿地成本过高容易亏损，所以大家更加谨慎拿地了。

最后，开发商融资难度增加了。由于多数房企在三年前疯狂拿地囤房，使房企的负债率普遍较高，目前正要进入降杠杆时代。而且今年三、四季度，房企还本付息的周期马上要到来。

所以，今年房企的贷款之门基本关闭，上市房企再融资渠道也不再通畅，国内信托、海外融资的成本也在上升。所以，今明两年将是房企大洗牌的日子。

而像融创中国很少高价竞地，主要就是通过并购来拿地，这样可以有效的降低拿地成本。但对于孙宏斌来说，他已经感到房地产市场的巨大的投资风险。未来中小房企要么降价促销，回笼资金，要么被大型房企并购，行业洗牌在所难免。

孙宏斌说核心城市房价要下跌，其实三四线城市房价也要大调整。作为开发商，他比一般人更感受得到政策的冷暖，过去房地产调控屡调屡败，而现在尽管多数房价没有大跌，但是部分城市房价的下跌，土地市场流拍量增加，开发商融资难度在加大，都说明房地产黄金时代已经结束，未来房地产将要去投机、去杠杆化，回归居住属性。