土地自动续期实为房地产税铺路,三亚楼市调控难利好刚需

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近期楼市有两个相对较热的新闻,我看了一些网上的解读,基本上都是向好了解读,但我觉得还有些深层次内涵并没有触及。

第一个话题:住宅用地使用权到期后自动续期

这是民法典物权编草案中涉及的。

很多人只关注到70年到期后自动续期,房子不会被收走了,但后半句其实才是重点:

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

在我看来,这句话预埋了很多信息。

1、自动续期不会免费。这可以直接从字面意思得出结论。土地使用权自动续期将是法律赋予的权利,但这个权利也绑定了义务,那就是续费。

2、“续期”的意思可能不只是70年到期后补缴的地价款,还有每年要交的房地产税。

为什么这么说?谁都知道,中国在开征房地产税上有一个法理方面的冲突,土地不是永久的,70年的使用权已经交过了,现在凭啥还需要每年再交一遍?所以这个“自动续期”新提法就非常重要了,它理顺了房地产税开征的逻辑。自动续期基本等价于永久,但你要为永久买单,像西方那样。向老百姓直接要钱,不能议论纷纷,得名正言顺不是?

而且我认为,70年后补缴地价款可能根本就不会出现,而是直接以每年房地产税的形式替代,每年都交钱,房子就永远属于你,土地的使用权也永远属于你,否则就呵呵了。对地方城市来说,70年后才交钱,这个时间太长了,都等米下锅呢!

3、上述判断并不意味着房地产税会加速。它只是搬掉了一个障碍,之前不动产统一登记也是,后续还有不少障碍等着结论,都是硬骨头。

第二个话题:三亚调控

三亚被请喝茶两次,现在动作明显加快。

8月24日,三亚住建局发出通知,9月1日起,实施限时网签,当月销售当月网签。

8月29日,三亚住建局等两部门再发通知,房企重新申报备案,6个月内不得调高售价。

我的解读:

这两条通知是严丝合缝的。

第一条通知意在打击囤房,但其实给自己挖了个坑。

限时网签意味着开发商已经拿到备案的房子,当月就会网签,如果高房价网签比例过高,平价房网签比例过低,那么平均网签价格势必上涨。而对于三亚来说,这是不可接受的(房价不能涨)。

对于开发商来说,这倒是好事,鼓励网签,我的房子又可以顺利出货了?

三亚会给自己挖坑,便宜开发商?当然不会,于是就有第二条通知。

这两条通知结合起来:就会是这样一种结果:之前顺利通过备案的高价房项目,备案全部作废。重新备案要精确计算到每个项目的每套房,而且必须当月网签,这样确保网签价格环比不增长。

这可能会导致三个结果:

其一是高价房项目会滞后入市,只要不备案就不着急销售;

其二是一部分项目会遭殃,价格肯定要往下降;

其三是买房可能会很难。

本来因为限价问题,实际上大部分三亚项目都无法按时网签,有的是备案价格批不下来,有的是备案价格批下来了,但网签在排队,新通知下来后,更会面临激烈的洗牌。

目前尚不能判断有多少房企愿意割肉放量,但可以断定的是买房会更难,购房者不仅要比拼财力,更要比拼关系和运气。价格限死了,摇号肯定跟上,而摇号不一定很干净。之前西安的开发商栽了,只是因为没把狐狸尾巴藏好而已,后面的开发商会吸取教训,更加隐蔽。


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