土地自动续期实为房地产税铺路，三亚楼市调控难利好刚需

近期楼市有两个相对较热的新闻，我看了一些网上的解读，基本上都是向好了解读，但我觉得还有些深层次内涵并没有触及。

第一个话题：住宅用地使用权到期后自动续期

这是民法典物权编草案中涉及的。

很多人只关注到70年到期后自动续期，房子不会被收走了，但后半句其实才是重点：

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

在我看来，这句话预埋了很多信息。

1、自动续期不会免费。这可以直接从字面意思得出结论。土地使用权自动续期将是法律赋予的权利，但这个权利也绑定了义务，那就是续费。

2、“续期”的意思可能不只是70年到期后补缴的地价款，还有每年要交的房地产税。

为什么这么说？谁都知道，中国在开征房地产税上有一个法理方面的冲突，土地不是永久的，70年的使用权已经交过了，现在凭啥还需要每年再交一遍？所以这个“自动续期”新提法就非常重要了，它理顺了房地产税开征的逻辑。自动续期基本等价于永久，但你要为永久买单，像西方那样。向老百姓直接要钱，不能议论纷纷，得名正言顺不是？

而且我认为，70年后补缴地价款可能根本就不会出现，而是直接以每年房地产税的形式替代，每年都交钱，房子就永远属于你，土地的使用权也永远属于你，否则就呵呵了。对地方城市来说，70年后才交钱，这个时间太长了，都等米下锅呢！

3、上述判断并不意味着房地产税会加速。它只是搬掉了一个障碍，之前不动产统一登记也是，后续还有不少障碍等着结论，都是硬骨头。

第二个话题：三亚调控

三亚被请喝茶两次，现在动作明显加快。

8月24日，三亚住建局发出通知，9月1日起，实施限时网签，当月销售当月网签。

8月29日，三亚住建局等两部门再发通知，房企重新申报备案，6个月内不得调高售价。

我的解读：

这两条通知是严丝合缝的。

第一条通知意在打击囤房，但其实给自己挖了个坑。

限时网签意味着开发商已经拿到备案的房子，当月就会网签，如果高房价网签比例过高，平价房网签比例过低，那么平均网签价格势必上涨。而对于三亚来说，这是不可接受的（房价不能涨）。

对于开发商来说，这倒是好事，鼓励网签，我的房子又可以顺利出货了？

三亚会给自己挖坑，便宜开发商？当然不会，于是就有第二条通知。

这两条通知结合起来：就会是这样一种结果：之前顺利通过备案的高价房项目，备案全部作废。重新备案要精确计算到每个项目的每套房，而且必须当月网签，这样确保网签价格环比不增长。

这可能会导致三个结果：

其一是高价房项目会滞后入市，只要不备案就不着急销售；

其二是一部分项目会遭殃，价格肯定要往下降；

其三是买房可能会很难。

本来因为限价问题，实际上大部分三亚项目都无法按时网签，有的是备案价格批不下来，有的是备案价格批下来了，但网签在排队，新通知下来后，更会面临激烈的洗牌。

目前尚不能判断有多少房企愿意割肉放量，但可以断定的是买房会更难，购房者不仅要比拼财力，更要比拼关系和运气。价格限死了，摇号肯定跟上，而摇号不一定很干净。之前西安的开发商栽了，只是因为没把狐狸尾巴藏好而已，后面的开发商会吸取教训，更加隐蔽。