滨江集团:受地王项目拖累 净利润下滑

在房地产行业去杠杆的当下，杭州滨江房产集团股份有限公司(滨江集团002244.SZ)却逆势增加了很多杠杆。

上半年滨江集团加大土地储备，在杭州、湖州、温州、温岭、如皋等地陆续新增多个地块项目，累计新增土地储备建筑面积约296.7万平米。与此同时也新增了107.86亿元借款，资产负债率由去年年末的72.84%增加至77.20%。

此外，为撬动更多项目，滨江集团还将项目公司股权加杠杆，大规模引入合作方，导致净利润遭到稀释。上半年滨江集团实现归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比降低36.95%，而归属于少数股东的综合收益总额达到6.58亿元。值得一提的是，2017年全年，其归属于少数股东的综合收益只有5.95亿元。

而另一方面，毛利率的下滑也对滨江集团净利润造成较大影响，其中2010年拿下的地王项目——西溪明珠交付并确认收入，是其毛利率下降的主要原因。

针对净利润大打折扣和地王项目导致毛利率下滑等问题，记者向滨江集团董秘办发送了采访提纲，但截至发稿之日未获回复。

归母公司收益不足总额一半

在上半年报告中，滨江集团给出的成绩单显得朝气蓬勃，营业收入95.54亿元，同比增长92.33%，销售额405.5亿元，累计新增土地储备建筑面积约296.7 万平米，平均楼面价1.38万元/平米，预估平均售价2.86万元/平米。也就是说，未来项目交付后，将会陆续为滨江集团带来约800多亿元的营业收入。

大规模拿地是从2016年开始的，当年拿下12宗地块，建筑面积约160.81万平米，是2015年的1.5倍，2017年滨江集团又新增16宗土地储备，总建筑面积220.45万平米，同比增长37.1%。

上半年，滨江集团拿下12宗土地，而据记者不完全统计，滨江集团在7、8两个月时间又买进6宗地块，两个月花费近100亿元：7月16日以31亿元竞得杭政储出[2018]23 号地块的国有土地使用权;8月2日以4.4亿元竞得奉土出告字[2018]01041号地块的国有土地使用权;8月6日以8848 万元竞得奉土出告字[2018]01043号国有土地使用权;8月16日以32.26亿元拿下萧山新区E-15-1和蜀山南单元B-09-1地块;8月27日以26.2亿元拿下杭州上城区望江单元地块。

从2016年即开始的“拿地潮”虽然使滨江集团销售额逐年增长，但“含金量”却严重不足，上半年405.5亿元的销售额中权益销售金额仅有179.4亿元。与此同时，合作开发的模式使得滨江集团归属于上市公司股东的净利润大打折扣。上半年其归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比降低36.95%，而归属于少数股东的综合收益总额达到6.58亿元，瓜分了综合收益总额的54.2%。

值得一提的是，今年上半年滨江集团子公司少数股东取得的收益已经超过了2017年全年的5.95亿元。

2015年-2017年，少数股东收益占收益总额的比例分别为33.22%、28.99%、25.94%，2018年上半年陡增至54.2%。

记者查询了解到，在2017年新增的16宗地块中，只有三宗权益比例为100%，其余均等于或低于51%。2017年主要销售和结算的14个项目中，也只有3个权益比例为100%，虽然销售面积达到88万平米，但滨江集团实际收益却只有33.28万平米。

正因如此，2017年滨江集团虽然实现了615亿元的销售金额，但权益销售金额仅260亿元，达不到一半。同样，今年上半年其销售金额突破400亿元，而权益销售金额却只有179.4亿元。

滨江集团2018年上半年报告中提到，与其建立合作关系的单位有中央企业、首部级企业、地产企业和非地产企业，公司通过项目合作开发中的管理输出和品牌输出，获得了稳定的项目管理服务费。

地王项目拖累毛利率

滨江集团上半年营收下降而净利润下滑还有一个重要原因就是毛利率下降。其房地产毛利率为27.50%，相比2017年的30.01%下降了2.51个百分点，同比下降15.05%，其中杭州地区同比下降16.29%。

滨江集团在半年报中表示，营业收入、营业成本增长较多，主要系本期楼盘交付较上年同期增长较多，毛利率较上年同期下降主要系本期交付楼盘的毛利率较低所致。

上半年滨江集团交付的主要有华家池项目、东方星城项目、西溪明珠项目、湘湖壹号项目、平湖万家花城等项目。记者了解到，除西溪明珠外，其他项目销售价与楼面地价之间的落差均较大，理论利润空间不小。

华家池位于杭州市区较繁华地段，浙江大学旁边，2013年滨江集团以43.83亿元总价竞得，出让文件显示，滨江所拿地块可出让面积4.73万平米，容积率3.2-6.0，建筑限高100米，建筑面积18.9万平米。折合楼面价23189.75元/平米，至少配建保障房面积2200平米。而其高层均价5.8万元/平米，排屋均价9万元/平米。按此计算，华家池项目至少有3万元/平米的盈利空间。

2015年2月，滨江集团拍下杭政储出[2015]3号地块，总价12.82亿元，楼面地价10110元/平米，该地块即为滨江集团半年报中提到的东方星城。而目前该项目的销售价为4万元/平米，也有约3万元/平米的盈利空间。

除此之外，湘湖壹号和平湖万家花城项目也有一定的利润空间，而唯有西溪明珠项目利润空间较小，或是拖累整体毛利率的主要原因。

2010年滨江集团以总价18.06亿元夺得杨家牌楼地块，折合楼面单价25735元/平米，创下了当时杭州单价地价新纪录。然而该楼盘入市时恰逢2013年-2015年全国楼市低谷期，公开信息显示，西溪明珠项目选择了楼市黄金档——2014年的金九银十时节开盘，可公司当年年报显示，西溪明珠开盘至年底的预售金额累计不过1.81亿元。2015年半年报显示西溪明珠项目的预售金额从年初的1.81亿元缓慢增加至3.27亿元，预售比例只有15.6%，是滨江集团主要预售房产项目中预售比例最低的一个。

由于市场不景气，西溪明珠项目在定价方面十分被动，均价只有3.5万元/平米，减去楼面单价约2.5万元/平米，其可操作盈利空间只有1万元/平米。

而正在急速扩张的滨江集团，似乎已经忘却了西溪明珠项目带来的伤疤，自2016年后屡入地王。2016年5月，信达以123.18亿元拿下杭州奥体中心一宗地块，其杭州总价地王的地位至今未动摇，不久后，信达引入了滨江集团和融创入股;2016年5月，滨江集团与信达签订合作协议，共同开发南星单元B-02地块，该地块是信达于2016年初以34亿元的价格拿下的，折合楼面价36680元/平米;2017年9月，滨江集团联合保利房地产开发有限公司、杭州悦茂企业管理有限公司以约60亿元的价格竞得杭政储出59号地块，楼面地价高达44460元/平米，当时创造了杭州住宅用地单价最高纪录。

房地产资深人士、盈科全球合伙人郭韧认为，一般所谓的开发商吞下恶果，这么多年在国内市场上很少见，只是赚的没有原来预期的高而已，开发商拿下地王也是市场行为，一般预期未来会涨价才会这样做，不过这对毛利率和净利润会造成一定的影响。华夏时报