总价才200来万,深圳核心全新CBD,这个高租金大盘太难得

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  导语

  

  很多人都没有认识到,从今往后,高租金才是价值标尺。

   ——淘哥,2018年8月30日

  

  近段时间,租金成为全国热议的话题。从北京、上海到深圳,一线城市的租金这几年明显上涨。

  深圳准备有所动作。8月29日,2018年深圳房博会举行的首届中国(深圳)住房租赁产业展主题论坛上传出一个重磅消息——深圳有意对租金进行管制!

  淘哥认为:租金上涨是一个市场化的现象,并非几个长租公寓所能决定的,实行租金管制有可能会有一些意想不到的后果。诺奖得主曾说过:房租管制是摧毁一座城市的最好武器!

  但是,无论如何,这个事情提醒我们一点——在房住不炒的年代,高租金是衡量一个物业价值的重要标尺,也是持有物业穿越牛熊的贴身法宝。

  

  投资价值悄然上升

  深圳公寓备受买家青睐!

  谈起高租金,绕不开的就是公寓。这些年,深圳住宅大涨,公寓大涨,连小产权房也悄无声息的倍数上涨,只不过深圳731新政出台后,对于公寓前景,有了争议:

  

  看空者认为,商务公寓限售5年,流动性不足,会跌。

  看多者认为,以后商务公寓只租不售造成供应短缺,限售亦压缩供应,结果是供应断崖。投机需求虽然退场,但中长期需求依然在。看涨。

  

  淘哥认为,房产价值依托于土地,对于土地紧约束的深圳,住宅也好,公寓也罢,长期价值都同样明显。

  淘哥有个感觉,深圳公寓的投资价值正在悄悄上升,原因在于:

  1、深圳核心区域很快没什么纯住宅卖了、要买只能买公寓。

  

  据中原统计数据:从2017年2月开始,公寓成交占比突然增长至60%,创下了近几年新高,致使深圳公寓市场迎来了新一轮发展期。这两年,深圳公寓成交占比不断提升,而住宅成交占比在下降。

  深圳土地高度稀缺,纯住宅用地更是稀缺中的稀缺,未来很大程度上靠城中村改造提供房屋供应。城中村改造以后大部分都是综合体,公寓、酒店、购物中心和住宅。公寓将慢慢成为深圳商品房供应的主流。

  2、很多人实在没名额了

  假离婚搬运大法有些人不愿做,而且未来离婚买房可能受到限制。房价上升,代持风险加大。因此,只能买公寓。虽然公寓涨幅比住宅小,但也可观,还能收租。

  3、深圳入户终归会慢慢收紧。

  目前,深圳入户政策在北上广深四大一线城市中是最松的。宽松的入户政策,令很多年轻人可以通过入户绕开限购,购买住宅。因此深圳公寓的需求其实是被分流了。

  但是,深圳终归不可能一直维持如此宽松的入户政策,总有一天会收紧,向北上广看起。届时,深圳公寓价值会得到提升。

  据悉,2018年只有南山还有比较富足的在职核准入户指标卡,其它区的指标都很紧缺甚至已经发放完。这预示着2019年深圳可能会再提高入户门槛,单位申报难度加大,积分项减少。

  4、关内拿地成本极高,以后面世的公寓价格只可能比现在贵,而且开发商往往会按照豪宅打造,使得未来公寓定价更贵。

  据了解,目前在罗湖拿一个公寓项目,从拿地到开工建设再到最后发售,综合成本测算下来,8万块基本只能保本。

  未来公寓的价格不会更便宜,只会更贵,因为成本约束在这里。

  

  2012年—2017年深圳新房预售面积供应

  值得注意的是,2017年深圳新房批售面积约266.4万平米,比16年减少了约35%,再次创下历史最低记录。新房批售项目中的住宅商品房在不断减少,源于土地市场中住宅用地的供应更少。

  

  2012年—2017年深圳居住用地拍卖记录

  深圳6年来,总共成交了15块住宅用地,而2017年仅有一块住宅用地成交,并且规定了竞得人70年全期持有,以特殊用途用作租赁住房。

  一般来说,从土地出让到规划建设再到入市,5年为期。这也意味着,未来5年左右深圳住宅新房的供应将极为稀缺。中心区公寓作为类住宅、住宅替代品、升级品的功能将更加彰显。

  5、未来公寓注重设计、品质、格调、舒适度、服务、私密,符合年轻财富阶层的审美和需求,和之前传统认识的小公寓其实是两类产品。

  这些年,佳兆业佳玺、嘉里前海,华润悅玺,华润万象府、瑞府、国金汇、深圳湾1号等公寓就是先行者。

  目前我们正处于一个从住宅投资向公寓投资的转换期,再过几年,公寓将成为深圳一种普遍的投资选择。

  6、未来,深圳公寓也将变得稀缺。

  还有一点值得注意的是,2017年年底出台的工改政策进一步趋严,预计后市公寓的供应将会出现下滑。这意味着,深圳公寓也将变得稀缺。

  

  据中原统计数据:2018年上半年,商务公寓批售项目11个,总供应面积23.8万㎡ ,同比下跌49.1%。上半年供应量为去年供应量的17.8%,供应面积大幅度下滑

  投资公寓

  一定要看租金回报率

  
淘哥提醒大家,目前的背景下,对于公寓投资,你需要转变观念——一定要看租金回报率。

投资公寓跟住宅不一样,不要用住宅的眼光看公寓。公寓是更高一个层次的投资, 投资公寓,一定要选择有潜力的产品。

  首先优选正规的商务公寓,商务公寓的价值比商业办公改造的公寓,价值大。

  其次一定是要看租金回报率,因为公寓不比住宅,它是一个长线投资产品,不具备短炒的可能,因此一定要把租金回报率考虑进去。

  而租金回报率的高低,关键是要看周边是否有足够强大的产业和人流的支撑!因此,投资公寓要选择中心地段的公寓。

  中心地段的公寓除了拥有强大产业和人流,周边的交通也很发达,配套齐全。租这种房子的人,大多数是精英商务人士,租金回报率高。

  

  淘哥觉得,深圳未来的租金会呈现上升趋势。

  其实北京、上海的租金水平,无论写字楼还是高端公寓,都比深圳普遍要高,一个重要原因是,北京上海的国际化程度更高,有央企和大量跨国公司、世界500强的总部,这些都是高租金的有力支撑者。而深圳此前更多是一个以民营经济主导的经济结构,央企、跨国公司和世界500强并不多。

  淘哥的判断是,未来深圳国际化程度最高的区域,央企和大量跨国公司、世界500强的总部、高科技企业、金融企业、金融总部最密集的区域,将是深圳写字楼和公寓租金的高地。

  就如同香港的城市核心区——中半山一样,这里的租金基本维持在1000港元/平米的水平,也就是说,如果一套100平左右的房子,月租金能到10万港币。Tavistock一套480平米的房子,每月租金高达40-45万港币。

  而在北京、上海,一些CBD附近高端公寓的租金,也能去到400-500元一平米,也就是说一个70-80平米的小公寓,租金能到3万-5万。

  类似这样的区域,陶哥推荐大家关注几个:一是前海、二是科技园、三是笋岗。

  陶哥曾看到一篇文章,讲述一个投资高手的故事。这是位来自香港的资深投资者,她最偏爱罗湖,模式是买入罗湖的小户型后重新装修,再租出去,租金基本覆盖月供,过一两年每套房赚100万左右再转手。

  为何偏爱罗湖呢,她认为罗湖是深圳租金回报最好的,两房50多平米的租到9000到1万多的,比比皆是,一房单位租到7000多很正常,根本不愁房子租不出去,只需考虑买哪里。

  据了解,这样的民间高手,在罗湖还有不少。不要只盯着福田南山,在城市核心的罗湖,其实也可以低成本低风险的赚大钱。

  低总价,流通快

  小户型公寓投资价值更佳

  在当前住宅限购的情况下,公寓的投资属性更加显著。

  

  据深圳中原数据统计,深圳2018年上半年45㎡以下公寓成交占比为54.2%,成交占比与去年相比增加超一倍。其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑。

  从2014年到现在,小面积公寓成交占比持续增加。

  

  价格方面,据统计数据显示,深圳2018上半年公寓成交总价段在100万-300万的依然为主力,成交占比为62.5%,比去年增加17.9%。

  小户型产品因其总价、门槛流动性更好等优势会更加得到市场的青睐,更容易获得投资客的关注。

  

  目前在深圳的中心城区,前海南山福田罗湖,小户型公寓供应非常短缺,一出来就获热销,可以说是调控中的硬通货。很快,罗湖的笋岗片区将有一批约37-88㎡的1-2房的小户型公寓产品入市。这批小户型公寓是深业泰富广场的一期产品,淘哥觉得,大家应该去仔细看一看!

  先上独家户型图:淘哥最喜欢30多平米的户型,估计总价就200多万。

  过去几年,淘哥印象最深刻的就是,宝能太古城40多平米的户型,从200多万涨到700多万的奇迹历程。主要因素其实是三个,1、学位、2、赠送,3、低门槛。

  

  37.8㎡的Q1户型图

  

  49.3㎡的Q2户型图

  

  56.9㎡的Q3/Q3A户型图

  

  48.8㎡的Q3B户型图

  

  67㎡的Q4户型图

  

  84㎡的Q5户型图

  

  57㎡的Q6户型图

  

  51㎡的Q7户型图

  深业泰富广场一期公寓户型图(上下滑动浏览)

  1、这一批公寓是带阳台的,户型非常的方正。约37㎡的1房1厅,还带有生活阳台,一进去就非常的舒服。

  项目还有约49、50、51、57、67㎡的1房及约87㎡的2房,户型都非常的不错,满足了不同人群的居住需求。

  比起许多连阳台都没有的公寓,深业泰富广场的公寓非常的大气,充分考虑到了中国人的住家需求。

  2、这一批公寓是通燃气这点很重要,目前市场上有很多公寓产品,只能靠电磁炉炒菜。

  但是倘若你对美食是有一定追求的人,电磁炉炒菜是不能满足你的。吃菜我们总是讲究火候,燃气才是食物品质的最佳保证。

  3、项目所在的笋岗清水河片区将成为国际商务总部核心区,荟聚全球的精英及商业巨擘。届时,在这里租房的人,大多数是精英商务人士,租金回报率高。

  4、项目公寓属于典型的城市型商务公寓,占据了快速发展的新城市中心CBD区域,这意味着升值潜力的巨大。在过去3年,这类公寓涨幅都很不错!

  5、上车门槛低,户型小,总价低,单价也不高。参考周边项目,预计公寓均价在6.5万左右,那样的话,30多平米的户型,总价就是200多万。首付5成大概100万出头,而且不限购。

  据悉,深业泰富广场这一批公寓的首层均设置独立专属入户大堂,按照五星级酒店大堂标准打造。初步交楼时间为2019年的年底,精装交付。

  

  深业泰富广场一期A栋办公楼14-19层标准层户型图

  深业泰富广场涵盖公寓、办公、商业、酒店四大业态,规划总建面约100万㎡,是目前笋岗唯一超过百万㎡的城市更新综合体。(项目详细介绍见文末)

  区域价值:数千亿投资,350万平旧改

  深圳未来全新CBD

  深业泰富广场的公寓,价值远不仅仅是因为其高租金、更在于其区域潜力。淘哥曾经写过一篇文章详细介绍过笋岗《厉害!深圳要新建一个CBD,数千亿投资,几十个重量级项目》。

  淘哥指出,笋岗是深圳核心区又一全新CBD,这里有七大价值。

  1、这是深圳城市总规圈定的城市主中心区域。

  2、这是深圳最新圈定的17个重点建设片区之一。

  【全市17个重点区域包括】

  1、深圳湾超级总部基地、

  2、留仙洞战略性新兴产业总部基地、

  3、平湖金融与现代服务业基地、

  4、国际低碳城、

  5、华为科技城(现更名为坂雪岗科技城)、

  6、深圳国际生物谷坝光核心启动区、

  7、大空港新城、

  8、深圳北站商务中心区、

  9、光明凤凰城、

  10、坪山中心区、

  11、宝安中心区、

  12、大运新城、

  13、笋岗-清水河片区、

  14、福田保税区、

  15、高新区北区、

  16、梅林-彩田片区

  17、盐田河临港产业带。

  3、在这个片区的北面,同样有一个新兴建设区域,集中了中粮、中海、宝能、深业进元、澳康达、华润、华盛、航空航天、卫星研发、无人机研发产业园、卫星应用产业园、优越购物中心、莱蒙农批、总部基地、深业车城、学校......等等几十个项目。

  
笋岗清水河片区城市更新区位图

  4、在这个片区的西面,还有550万平米的城市更新,深业、平安、鹏基等都有参与。

  
八卦岭整体改造概念规划图

  5、在这个片区的南面,还有一条2.5公里长的主干道,要打造深圳的国际金融街,这条街沿线的摩天大楼规划要逆天,已经透露的规划,700米左右、600多米、500多米的都有。

  6、这个片区,是深圳旧改规模最大、更新速度最快的区域之一,集中了招商蛇口、深业泰富、华润、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商的重要项目,总体量超过350万平米。

  这个片区殊为难得的是旧改更新速度快,这几年已经有深业泰富广场等多个项目面世。

  

  笋岗片区城市更新规模

  7、据初步统计,光这个片区总投资达2500亿,如果算上北面几十个项目、西面550万旧改,南面2.5公里国际金融街的规划,这一片总投资估计要到大几千亿。

  淘哥觉得,笋岗与周边的八卦岭、清水河、红岭创新金融产业带强强联合,未来将爆发无穷的威力!深圳城市核心区将崛起又一个CBD。

  深圳是个很小的大城市,未来深圳罗湖福田南山前海都是深圳的核心区,人口资金资源高度集聚,其中也有核心的核心,就是各个核心区的CBD,罗湖核心这个CBD就在笋岗。

  改造完成后的清水河+笋岗+八卦岭+蔡屋围这一片,是最像南山的留仙洞+科技园+深圳湾的区域了。其实最近一年最火的华润城片区,就是一个大体量旧改。

  下面,上一些美图,看看笋岗未来是什么样子!

  

  

  

  

  

  

  最后,前文说好的深业泰富广场项目详细奉上!

  深业泰富广场 位于笋岗片区中心地段,东邻宝安北路,南邻梅园路,西邻梨园路,北邻北环大道。

  

  项目整体效果图

  

  项目一期模型图

  项目整体共分为5期开发其中,一期是5栋塔楼,分别为:2栋办公楼,3栋商务公寓,总规划建面约30万㎡;二期是1栋产业研发大厦,总规划建面约9.6万㎡;三期是一栋250米的超高层办公楼,总规划建面约13万㎡。4期、5期临近宝能深业物流中心,预计总规划建面约50万㎡。初步规划有一座约400米的地标型办公楼,将成为深业集团的最高地标——深业塔。

  项目紧邻地铁7,9号线的交汇站——红岭北站以及7号线笋岗站,未来规划有地下通道无缝对接招商中环及红岭北地铁站。此外,项目裙楼(4层)及地下规划有20万㎡的商业mall。

  

  项目一期效果图

  即将入市的项目一期分布如上图。项目楼栋之间均通过独具特色的连廊相连,连廊建成后将成为片区一道独特的风景线。

  项目一期空中连廊规划设计为空中泳池,可以从底下直接观赏。一期还有2栋办公楼,标准层约1582㎡,主力产品面积段约45-205㎡。

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  文杰淘楼小密圈

  由陶文杰创办,15年深圳房地产从业经验,历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

  曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟,世界顶级商学院,宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修,并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产,曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

  淘哥深耕深圳房地产,以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地,见多识广,过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻,为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有780多位资深投资者。

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