楼市三个爆款消息!加息、居住权、土地续期

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  下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

  

  期数

  

  时间

  

  金额(亿)

  

  期限

  

  年利率

  

  3

  

  3.26

  

  500

  

  3个月

  

  4.62%

  

  4

  

  4.20

  

  800

  

  3个月

  

  4.5%

  

  5

  

  5.9

  

  1200

  

  3个月

  

  4.63%

  

  6

  

  6.15

  

  1000

  

  3个月

  

  4.73%

  

  7

  

  7.17

  

  1500

  

  3个月

  

  3.7%

  

  8

  

  8.16

  

  1200

  

  3个月

  

  3.7%

  

  9

  

  8.27

  

  1000

  

  3个月

  

  3.8%

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  二、居住权“入法”

  8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

  所谓“民法典”,是民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础,民法典的重要性仅次于宪法。

  据报道,此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”,不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过,计划生育可能被彻底放开。

  在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

  据媒体解释,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

  这是什么意思呢?比如甲自己购买有一套住房,现在他退休了,退休金不多,生活质量不高。为了提高生活质量,甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”(倒按揭),每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后,保险公司根据协议结算,房子归保险公司,如果有多出来的价值,则归甲的法定继承人继承。

  从甲把房子抵押给保险公司,获取生活费开始,到他去世为止,这套房子虽然抵押了,但居住权归甲本人,这个权利需要在法律层面明确。

  再比如乙购买了政府的“共有产权住房”,相当于按照6:4的股权比例,跟政府联合购房,乙占60%的权益,政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利,房屋的居住权是100%归属乙的,政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

  当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键,“登记”的意思是说,你的租赁合同要去“街道办”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

  以后,如果你要“居住权”,那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

  

  三、住宅的自动续期

  据报道,关于住宅建设用地使用权届满续期问题,此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

  应该说,这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法,没有什么区别。或者说,没有新的进展。也就是说:

  

1、住宅用地到期之后,可以自动续期,但要不要交费,待解。
2、非住宅用地到期之后,是没有提及“自动续期”的,到时候怎么办,更加是一个悬疑。

  现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的:

  

第一百四十九条
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  可见,在现行“物权法”里,住宅用地到期免费续期,不存在交费的问题。此次修订,反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法

  为什么留下这个尾巴?我的猜测是:你的首套房或者人均一定面积,是免缴房地产税的,但对不起,70年后可能有续期费;至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市,可以通过“续期费(土地租金)”来增加财政收入。

  至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后,是获得土地续期,还是建筑物整体被收回,都很难讲,要看有没有约定,或者将来法律如何规定。

  (来源:网络)

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