一二手住宅价格“略有松动” 买家可适时入市

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  来源:广州中原研究发展部

  8月广州一二手住宅表现均不及上月水平,在“严管”信号下市场观望气氛浓,但目前卖方心态明显“松动”,一手市场方面不少项目推出“特价房”吸引买家。

  二手市场部分卖家因盘源长时间未能出售而适当下调报价,整体交易气氛趋于理性,对于买家而言不失为入市好时机。

  二手住宅

  客户观望情绪加重,市场成交有所下滑

  

  2018年8月(1-26日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5331宗,较7月同期(6183宗)环比下滑13.8%;而本月二手住宅网签均价为25946元/平,基本与上月持平。

  据调研了解,市场上部分盘源由于长时间未能售出,业主心理价位开始出现松动,有下调价格让利的迹象,降幅多集中在1%-5%之间,部分客户看楼市前景未明,从而转为观望。

  再加上新房市场推出少量特价房源吸引客户,存在一定的分流影响,以致整体成交有所下滑。但小研君认为,目前为较佳的“上车”的机会,客户现时入市或会“有利可图”,有利于减少置业成本。

  

  各区环比均有所下滑,花都抗跌性明显

  从各区成交情况来看,本月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中,增城、黄埔两区下降幅度最为明显,成交量分别下滑25.8%、25.9%。

  而番禺由于凭借刚需价格,加上社区大盘的优势,依旧保持领头羊的位置,共成交1104宗;成交占比相对稳定,维持在21%左右。

  需要指出的是,本月花都区降幅最少,且成交占比从12.7上升至本月的14.2%。主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足,再加上花都土拍刺激,客户对后市信心较强。因此,花都成交有一定的抗跌性。

  

  东圃板块、天河公园板块成交活跃

  本月,番禺、海珠、越秀、天河均有多个板块成交活跃。其中,海珠区江南大道南板块和海珠西板块凭借其生活配套成熟、优质小区林立,盘源充足的优势,本月活跃度明显上升,其成交均价分别为36674元/平、34677元/平。

  另外,东风东板块以及天河北板块由于地处市区核心,交通通达性优越,加上教育资源雄厚,市场整体需求旺,本月成交均价分别为72224元/平、65027元/平。

  

  

  一手住宅

  网签减少近4成 市场气氛理性买家可适时入市

  

  根据广州中原研究发展部监控显示,本月广州一手住宅整体网签共6079宗,环比下跌37%,对比6、7月情况成交出现明显减少。由于市场“严管”力度不减,房企推货更加谨慎,买家购置热情受到一定程度影响。

  面对目前的环境,部分项目采取特价房等形式“以价换量”刺激销售气氛,预计随着传统销售旺季9、10月临近,部分业绩压力较大的房企将会采取“小幅让利”的方式吸引买家,对于买家而言,目前稳定理性的环境不失为入市的好时机,因此建议尽早入市。

  本月新批住宅相对集中在花都、增城、南沙三区,其中花都区花都湖板块全新盘都湖国际获批518套单位,该盘预计将借近期花都湖住宅用地出让热潮入市;而供货大区南沙两大热盘越秀滨海新城、阳光城丽景湾分别获批百套单位。

  成交情况:14号线开通在即,从化各版块成交“逆市”走红

  本月仅花都、番禺、从化三区网签量有所增加。其中从化区成交表现抢眼,共网签482宗环比增加48%,随着地铁14号线投入使用的时间越来越接近,沿线项目的成交速度亦明显加快,本月珠江壹城(地铁神岗站)、广物荔山雅筑(地铁邓村站)累计成交78宗。

  而最近多次推新的珠光御景山水城、珠光山水诚品属于14号线街口站辐射范围,可通过公交接驳地铁,成交同样表现不俗,共录得201宗成交,将带动从化楼市走红,性价比高的优势将更加受到买家重视。

  本月番禺网签296宗一手单位,同比上涨18%,近期推新的时代柏林网签70宗单位,为该区本月网签量最大的项目。

  另一方面,本月南沙、增城两大一手“货仓”成交能力减弱,其中南沙成交1025宗,环比下跌36%;虽然阳光城丽景湾、越秀滨海新城仍有推新动作,但供应能力较5、6月份明显减弱,此外黄阁板块成交速度亦有所放缓;增城本月网签1663宗,环比下跌57%,买家观望情绪浓,各主力热盘成交均出现减少。

  

  库存状况:黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势

  由于成交能力减弱,广州整体库存面积微涨至787.91万㎡;但近段时间中心区积压网签处理速度加快,天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少,导致整体消化周期微降至10.6个月。

  黄埔、增城区消化周期分别为4.6、6.7个月,在新货补充能力不足的情况下,东部库存“告急”。

  

  

  

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