佳源国际控股中期利润增长89%，坚持“做大做强”发展战略

作者：格隆汇·宇森

8月28日，佳源国际(02768)在香港举行2018年中期业绩发布会。

一、业绩概况

1、收入及利润情况

截至2018年中期，佳源国际中期实现收益41.3亿元人民币(单位下同)，同比增长42%；净利润9.73亿元，同比增长89%；基本每股收益39.70分；拟每股派现10港仙(附有以股代息选择权)。

上半年，公司物业开发收益增加42%至41.14亿元，增加是由于2018年上半年交付已竣工的扬州佳源世纪天城的预售物业所致。公司毛利增长35%至13.7亿元。

2 、合约销售情况

2018年上半年，集团完成物业合约销售额为约73.6亿元，较2017年同期大幅增加约90%；合约销售面积为约71.9万平方米，较2017年同期增加约54%。

主席沈天晴在中期业绩发布会上表明，今年首7个月合约销售额达到90.09亿元，已完成全年合约销售目标69%，预料下半年还会继续保持增长势头，有信心全年一定可以超额完成目标。

合约销售金额按地区分布上看，扬州占比为60.1%，泰州15.7%，宿迁6.2%，苏州10.5%，镇江4.4%，南京2.5%，常州0.3%，南通0.3%。

2018年公司项目保持高去化率。公司旗下佳源西峰玖墅、佳源桂府、佳源华府、佳源世纪天城、世纪天城荣御府，共五个位于扬州三大市辖区的楼盘同时亮相。其中，世纪天城荣御府加推房源当日全部售罄，中签率仅14.2%。

除此之外，苏州佳源都市楼盘，在加推78套房源半小时内全部售罄，认购金额达1.5亿元；宿迁佳源外滩一号，首开3栋楼当日售罄，实现1.8亿元的销售纪录。期间频现的摇号盛况印证佳源品牌深耕扬州十五年的良好口碑。

3、土地储备情况

公司在2018年上半年以来，通过并购、公开市场招拍挂及合作开发等方式获取共12个项目。新增总建筑面积达到350万平，作价达95.4亿元。

从地区分布上看，新增的土地储备中粤港澳大湾区、一带一路沿线（乌鲁木齐、柬埔寨）、其他重点省市（贵阳）、长三角区域四地占比分别为36%、27%、24%、13%。

截至2018年中期，佳源国际总土地储备约980万平方米。其中江苏地区依然是占比最大的地区，占比达到67%。

二、问答环节

1、公司很有信心完成今年的合约销售目标，并且很可能超过目标。那么预计新的合约销售目标能达到多少?未来公司是土地策略情况是否依然以江苏地区为主，还是说未来海外的占比会加大？在购地策略上是否会选择加大购地的力度？

从上半年数据看，目前公司已经完成计划的69%，预计下半年公司销售会保持目前的势头，因此全年的销售会大幅增长，并且超额完成原本预定目标。

在布局发展上，我们佳源国际在香港上市以来，目前发展的规模不算非常大。所以“做大做强”是今明两年最主要的战略目标。我们目前的发展路径以并购为主。我们认为公司选择在香港上市，那么公司需要在香港地区经营项目，让香港的市民体验到佳源国际的楼盘，向市民共享开发结果。收购并购的重点将以大湾区为主，如参与香港的旧改项目、火花项目、重组兼并项目等。同时，不排除在长三角布局，但是收并购的原则是确保收益。

机会掌握在经营者的手里，机会是给与有准备的人，而我们一直准备好，但是不一定出手。我们一定会把握好机会的。其中预备的资金根据市场情况变动调整。

2、上半年公司的负债水平有所下降，未来是否会继续降低?去年公司有两次配股的动作，那么今年是否还会有股权融资方面的计划?

净负债率方面，我们公司从过去2015年超过300%降到目前的84.8%。公司保持大幅度改善，目前的水平已属于较为平稳的水平。当然作为地产公司，公司在保持负债处于健康水平下，依然需要保持融资行为。公司也会参考同行的水平，目前在100%以下比较合适。

公司去年6月及12月有两次配售，今年也不排除在合适的时候进行配股，但还是要看市场情况及公司的发展需要。

3、公司是否会在澳门、香港以及柬埔寨增加投资力度?过去在海外地区投的项目在利润方面与国内项目是否有差异？是否会和知名发展商合作?

公司上市的初衷就是在香港和澳门发展，公司需要在香港及澳门地区树立品牌和口碑，因此必须要在这些地区运营实实在在的产品。所以一定会和本地知名开发商进行合作。我们目前已经公告了公司已经与香港的成功集团。并且成立了合营企业，佳源国际占70%股份。成功集团邓成波是香港有名的地产界企业家。合作能让我们少走弯路，同时得到更好的发展路径和经验。其他地区的投资必定都是以效应为前提，利润目标不会低于国际市场。

4、公司下半年的货值有多少?深圳的两个项目会什么时候推出，在调控趋严的环境下，这两个项目是否受到影响?为什么会选择开发贵阳的棚改项目，未来是否继续参与类似的项目?

西南地区的发展是中国未来发展的主要方向之一，同时这个地区也是我们通向南亚的通道。所以贵阳在未来很有发展前途。战略上，我们依然是选择以省会城市为核心。至于深圳的两个项目，明年预计会有消息。这两个项目为旧改项目，前期项目的进度比起一级市场直接拿的地来说更具被不确定性。

此外，公司下半年的开发项目超过100亿，土地储备有980万平米，我们的货源非常充足。

5、国外有很多投资机会，公司还有什么发展意向?

我们已经在澳门、香港、柬埔寨有合作项目，因此未来除了深耕江苏地区，拓展大湾区，一带一路和东亚地区也会是我们重要的布局方向。

6、下半年母公司是否会有更多开发项目注入上市公司?物业管理、医疗养老、文旅等项目有什么发展计划？

母公司是我私人公司，上半年已公告，上海的项目是由佳源国际实际兼并。从我个人角度来讲，我希望把资产都注入到上市公司中。上海是中国地产效益较高，风险较低的地区，不排除未来还会注入其他项目。我曾受到媒体采访中提到，佳源国际对于佳源集团来说是冰山一角。所以我们做大做强是有集团在背后支撑的。至于其他产业的发展，母公司现在也在发展，未来也有机会注入到佳源国际之中，使得公司资产规模更大。