谁说严调控是房地产寒冬？为啥上半年赚大钱的还是房地产企业？

曾几何时，房地产是中国最赚钱的行业，用日进斗金来形容房地产企业一点也不为过，然而自从国家开始对房地产市场进行全面调控，好像房地产企业的日子也不好过了，然而最近各大房地产企业的半年报逐渐出炉，那亮眼的业绩让人有些咂舌，不是说在严调控下，房地产企业的日子都不好过了吗？为啥现在赚钱的都是房地产企业呢？

一、谁说房地产企业日子不好过了？

8月28日，福布斯实时富豪榜排行榜显示，许家印身家达到414亿美元，已超过马化腾的410亿美元，成为中国首富。这是许家印至少第三次登顶中国富豪榜。不知道现在小马哥心里会是什么滋味？不过，不管首富换人到底是什么样情况，许家印的王者归来也正代表着房地产企业的赚钱回归。

同样是8月28日，中国恒大当日披露的半年度业绩报告显示，公司上半年实现税后净利润530.3亿元，同比增长129.3%；核心净利润550.1亿元，同比增长101.5%。因此，中国恒大成为内地房企毋庸置疑的“利润王”。

除了恒大业绩亮眼之外，房地产巨头们的日子似乎都挺不错的，另一大巨头碧桂园的半年报显示，截至2018年6月30日，纯利129.4亿元(人民币，下同)，增长逾72%，主要受惠期内可确认收入的物业增加、物业平均售价及毛利率增长等带动。撇除投资物业公允值变动等因素，核心净利润129.5亿元，大增约80%。期内总收入增长近70%至近1319亿元，96%收入来自物业销售。上半年合同销售额增长近43%，至近4125亿元。

除此之外，很多行业新贵也是业绩不菲，比如融信今年上半年实现销售额545.31亿元，同比增长75.73%；营业收入142.88亿元，同比增长20.06%；净利润22.54亿元，同比上升101.61%；归属上市公司股东净利润15.23亿元，同比增121.5%。

最终统计数字也给出了答案，根据中国房地产报统计，截至8月23日，在已公布半年报数据的53家A股地产公司中，41家（占比77%）均实现了净利润同比增长，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。净利润增幅最大的是广宇发展，上半年实现营业收入99.08亿元，同比增长589.83%，净利润16.69亿亿元，同比大增6135.23%。万通地产、合肥城建、中洲控股净利润增幅超过3倍。大部分房企录得较好的中期业绩，“增收又增利”成为主流。

这个时候我们不禁要问，谁说房地产企业的日子不好过了？这样的业绩在中国绝大多数企业中都是翘楚，房地产企业还是中国最赚钱的企业。

二、为啥最赚钱的还是房地产企业？

面对着这样奇诡的局面，相信很多人都会觉得疑惑，到底这是发生了什么？我们可以明确的是从2016年开始，国家逐步明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，房地产市场其实已经逐渐回归了一个理性发展的状态，今年以来房地产调控又是不断加码， 2018年前7个月，主要城市房地产调控累积次数多达260次，较2017年同期上涨80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。面对着如此密集的房地产调控，很多地方房地产市场都已经进入了熄火的状态，房地产不应该是变得不景气了吗？为啥房地产企业依然是最赚钱的公司呢？

其实，我们仔细研究就会发现，房地产企业当前的赚钱局面和2016年之前的赚钱局面已经有了非常大的不同，正是这些不同让房地产企业出现了现在这么奇怪的现象。

一是房地产企业利润虽然增长负债可也不少。在房地产调控的持续升级之下，房地产的周转速度已经出现了较为明显的下降，房地产企业像之前一样大进大出、高举高打的格局已经被彻底打破，房地产企业的战线正在被不断延长，从而对于房地产企业的资金链带来了巨大的压力，于是在我们看到的数据层面就是房地产企业的负债率开始快速上行，根据中国房地产报的统计数据，已披露半年报的53家A股地产公司中，有37家资产负债率较去年底走高，占比达66%；资产负债率超过80%的房企有17家，如鲁商置业负债率高达94.35%，中南建设负债率达89.86%，京投发展、泰禾集团、金科股份、万科、华发股份等负债率均超过84%。所以，房地产企业从某种意义上来说，不能光看表面的光鲜，本身的压力其实也不小，而农业银行最近的表态也是可以发现，8月29日，中国农业银行召开2018年中期业绩发布会，农业银行行长赵欢在答记者问中提到，上半年房地产行业的不良率上升较为明显，新增不良贷款中约有9%集中在该行业，由此可见，房地产企业的不良率估计也不是一个低数字。

二是房地产企业已经出现了两极分化。在我们看到这个光鲜统计数据的时候，我们不要忘了一个问题，这个统计的是上市房地产企业，那么什么样的企业可以上市呢？一定都是经营的不错的房地产企业，还有就是房地产企业中的大中型企业，所以还有一个隐藏在背后的问题我们并没有发现，这就是房地产企业的二八分化问题，自从“房主不炒”理念的贯彻实施，其实整体房地产企业都在面临着巨大的难题，特别是今年上半年以来，全国房地产市场整体环境持续性收紧，各大重点城市成交量进一步萎缩，一线城市呈现出长期横盘，而三四线城市则是成交量回落，那么面对着这样的大格局，对于房地产产业来说一个更加激烈的二八分化也在形成过程中，正如恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上所说的，房地产未来一定是大鱼吃小鱼。随着国内房地产市场接近成熟阶段，成交量整体稳定，但变化的是集中度，前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“去年年底，前十的地产商在全国销售占有率24%，今年上半年已经到了30%，前三大占了15%。我们认为未来3-5年，集中度会到40%左右”所以，房地产市场的另一面就是很多小房企成为了市场的牺牲品，才有了这些大型房地产企业的亮眼业绩。未来，随着中国房地产市场调控的进一步从严，小型房地产企业的退出将会进一步加速，房地产市场的马太效应将会进一步体现。

三是房地产企业已经不是过去的房企了。记得有句经典的小品段子：你大妈已不是你六年前的大妈了。的确，现在的房地产企业已经不是当年的房地产企业了，从2017年开始，各大房地产企业特别是龙头房企纷纷开始了去“房地产化”的步伐，房地产企业都已经不再是单一的房地产开发商，而是以房地产为基础的“开发+运营”商，很多房地产企业已经是通过获得土地资源的运营，运营了很多多元化的产业，比如长租公寓、养老地产、医疗地产、物流地产等等。更有甚者，不少房地产巨头开始布局物流、文化产业，进军农业产业，发展新能源汽车，让房地产成为了链接互联网和实体经济的一种桥梁，再加上房地产企业本身的资金优势，让房地产企业的跨界转型都做得有声有色。

因此，并不是房地产调控的力度不够，而是房地产企业已经发生了根本性的变化，一方面整体行业的负债水平增加，很多中小型企业退出市场，另一方面房地产的多元化发展趋势已经愈演愈烈，这才是许家印等房地产企业家们再次赚钱的根源。

作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。