谁说严调控是房地产寒冬?为啥上半年赚大钱的还是房地产企业?

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  曾几何时,房地产是中国最赚钱的行业,用日进斗金来形容房地产企业一点也不为过,然而自从国家开始对房地产市场进行全面调控,好像房地产企业的日子也不好过了,然而最近各大房地产企业的半年报逐渐出炉,那亮眼的业绩让人有些咂舌,不是说在严调控下,房地产企业的日子都不好过了吗?为啥现在赚钱的都是房地产企业呢?

  

  

一、谁说房地产企业日子不好过了?

  8月28日,福布斯实时富豪榜排行榜显示,许家印身家达到414亿美元,已超过马化腾的410亿美元,成为中国首富。这是许家印至少第三次登顶中国富豪榜。不知道现在小马哥心里会是什么滋味?不过,不管首富换人到底是什么样情况,许家印的王者归来也正代表着房地产企业的赚钱回归。

  同样是8月28日,中国恒大当日披露的半年度业绩报告显示,公司上半年实现税后净利润530.3亿元,同比增长129.3%;核心净利润550.1亿元,同比增长101.5%。因此,中国恒大成为内地房企毋庸置疑的“利润王”。

  

  除了恒大业绩亮眼之外,房地产巨头们的日子似乎都挺不错的,另一大巨头碧桂园的半年报显示,截至2018年6月30日,纯利129.4亿元(人民币,下同),增长逾72%,主要受惠期内可确认收入的物业增加、物业平均售价及毛利率增长等带动。撇除投资物业公允值变动等因素,核心净利润129.5亿元,大增约80%。期内总收入增长近70%至近1319亿元,96%收入来自物业销售。上半年合同销售额增长近43%,至近4125亿元。

  除此之外,很多行业新贵也是业绩不菲,比如融信今年上半年实现销售额545.31亿元,同比增长75.73%;营业收入142.88亿元,同比增长20.06%;净利润22.54亿元,同比上升101.61%;归属上市公司股东净利润15.23亿元,同比增121.5%。

  最终统计数字也给出了答案,根据中国房地产报统计,截至8月23日,在已公布半年报数据的53家A股地产公司中,41家(占比77%)均实现了净利润同比增长,其中增幅在200%以上的有11家,增幅在100%以上的有20家。净利润增幅最大的是广宇发展,上半年实现营业收入99.08亿元,同比增长589.83%,净利润16.69亿亿元,同比大增6135.23%。万通地产、合肥城建、中洲控股净利润增幅超过3倍。大部分房企录得较好的中期业绩,“增收又增利”成为主流。

  这个时候我们不禁要问,谁说房地产企业的日子不好过了?这样的业绩在中国绝大多数企业中都是翘楚,房地产企业还是中国最赚钱的企业。

  

  

二、为啥最赚钱的还是房地产企业?

  面对着这样奇诡的局面,相信很多人都会觉得疑惑,到底这是发生了什么?我们可以明确的是从2016年开始,国家逐步明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调,房地产市场其实已经逐渐回归了一个理性发展的状态,今年以来房地产调控又是不断加码, 2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。面对着如此密集的房地产调控,很多地方房地产市场都已经进入了熄火的状态,房地产不应该是变得不景气了吗?为啥房地产企业依然是最赚钱的公司呢?

  其实,我们仔细研究就会发现,房地产企业当前的赚钱局面和2016年之前的赚钱局面已经有了非常大的不同,正是这些不同让房地产企业出现了现在这么奇怪的现象。

  

  一是房地产企业利润虽然增长负债可也不少。在房地产调控的持续升级之下,房地产的周转速度已经出现了较为明显的下降,房地产企业像之前一样大进大出、高举高打的格局已经被彻底打破,房地产企业的战线正在被不断延长,从而对于房地产企业的资金链带来了巨大的压力,于是在我们看到的数据层面就是房地产企业的负债率开始快速上行,根据中国房地产报的统计数据,已披露半年报的53家A股地产公司中,有37家资产负债率较去年底走高,占比达66%;资产负债率超过80%的房企有17家,如鲁商置业负债率高达94.35%,中南建设负债率达89.86%,京投发展、泰禾集团、金科股份、万科、华发股份等负债率均超过84%。所以,房地产企业从某种意义上来说,不能光看表面的光鲜,本身的压力其实也不小,而农业银行最近的表态也是可以发现,8月29日,中国农业银行召开2018年中期业绩发布会,农业银行行长赵欢在答记者问中提到,上半年房地产行业的不良率上升较为明显,新增不良贷款中约有9%集中在该行业,由此可见,房地产企业的不良率估计也不是一个低数字。

  

  二是房地产企业已经出现了两极分化。在我们看到这个光鲜统计数据的时候,我们不要忘了一个问题,这个统计的是上市房地产企业,那么什么样的企业可以上市呢?一定都是经营的不错的房地产企业,还有就是房地产企业中的大中型企业,所以还有一个隐藏在背后的问题我们并没有发现,这就是房地产企业的二八分化问题,自从“房主不炒”理念的贯彻实施,其实整体房地产企业都在面临着巨大的难题,特别是今年上半年以来,全国房地产市场整体环境持续性收紧,各大重点城市成交量进一步萎缩,一线城市呈现出长期横盘,而三四线城市则是成交量回落,那么面对着这样的大格局,对于房地产产业来说一个更加激烈的二八分化也在形成过程中,正如恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上所说的,房地产未来一定是大鱼吃小鱼。随着国内房地产市场接近成熟阶段,成交量整体稳定,但变化的是集中度,前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“去年年底,前十的地产商在全国销售占有率24%,今年上半年已经到了30%,前三大占了15%。我们认为未来3-5年,集中度会到40%左右”所以,房地产市场的另一面就是很多小房企成为了市场的牺牲品,才有了这些大型房地产企业的亮眼业绩。未来,随着中国房地产市场调控的进一步从严,小型房地产企业的退出将会进一步加速,房地产市场的马太效应将会进一步体现。

  

  三是房地产企业已经不是过去的房企了。记得有句经典的小品段子:你大妈已不是你六年前的大妈了。的确,现在的房地产企业已经不是当年的房地产企业了,从2017年开始,各大房地产企业特别是龙头房企纷纷开始了去“房地产化”的步伐,房地产企业都已经不再是单一的房地产开发商,而是以房地产为基础的“开发+运营”商,很多房地产企业已经是通过获得土地资源的运营,运营了很多多元化的产业,比如长租公寓、养老地产、医疗地产、物流地产等等。更有甚者,不少房地产巨头开始布局物流、文化产业,进军农业产业,发展新能源汽车,让房地产成为了链接互联网和实体经济的一种桥梁,再加上房地产企业本身的资金优势,让房地产企业的跨界转型都做得有声有色。

  

  因此,并不是房地产调控的力度不够,而是房地产企业已经发生了根本性的变化,一方面整体行业的负债水平增加,很多中小型企业退出市场,另一方面房地产的多元化发展趋势已经愈演愈烈,这才是许家印等房地产企业家们再次赚钱的根源。

  作者:上游财经专家顾问,财经专栏作家,财经评论员。

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