强者恒强！恒大：未来房地产业集中度变化带来增长空间

国內大型房地产企业中国恒大(03333-HK)昨日盘后公布其截至2018年6月30日止6个月中期业绩，自本月初发布盈利预喜公告后，终于正式为其半年成绩揭榜。

业绩公告显示，今年上半年恒大实现收入3003.5亿元（人民币，下同），按年同比大幅增长59.8%；毛利率同比上升0.4个百分点至36.2%；上半年公司录得股东应占溢利308.1亿元，同比亦大幅增长63.6%，而期內核心业务利润更是同比翻逾1倍（101.5%）至550.1亿元，核心业务利润率达到18.3%，同比上升3.8个百分点。

具体来看，2018年首6个月恒大实现合约销售金额3041.8亿元，按年同比增长24.6%；合约销售面积为2905.9万平米，同比上升17.4%；合约销售均价同比上升6.1%至10468元每平米。总体而言，恒大今年上半年取得了远超自身销售增速的利润增速，成绩可喜。

超前战略储备为利润增长奠定基础

中国恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在28日集团2018年中期业绩发布会上分析表示，恒大的利润增长主要源于公司在2017年提出的两大转变，一是发展模式的转变，即公司从规模型向规模加效益型转变；其二是经营模式的转变，即从“三高一低”向“三低一高”转变。

夏海钧解释，恒大在过去主要是以规模取胜，从2017年开始公司注重规模和效益的平衡，把增长速度放缓，转而注重销售的质量，因而产生了今天的利润。谈及恒大的利润来源，夏海钧就指一是得益于公司超前的战略储备，他指多年来公司积累了大量优质的土地，且多集中在国內一二线城市（占比68%）及三线发达城市（占比32%），但这样优质的土地单价却非常便宜，在单价地价锁定、建筑成本略为增长而销售价格提高的情况下为公司带来了很好效益。

其二是经营模式从“三高一低”向“三低一高”转变，公司把负债率降下来了。夏海钧表示，公司净负债率从2016年的432%降至今天的127.3%，负债率大幅度降低；另外公司偿清了吃税后利润的永续债，使得这块利润摊销节省下来，公司的利润水平便得以体现。此外，他表示公司作为一家标准化地产商的好处，亦可以大规模降低成本，创造较大的利润空间；及其百分百精装修的产品也为公司创造了可观的附加值。

未来派息政策料持续稳定

对于公司近期提前分派2016年及2017年特別股息的动作，夏海钧在发布会现场亦表示，原来公司的派息政策一直很稳定，但由于A股重组，证监会有条例要求在评估以后一直到上市之前的利润要归上市公司股东，受条件限制就没办法分红。

而目前国內宏观形势来看，夏海钧解释，公司今年评估到期但还没上市，所以评估基准日从2017年挪到了2018年，重新评估后出现一个时间窗口，因此2016年及2017年的利润可以分配，分配完2018年再重新评估，所以原来准备上市以后分派的特別股息就在得以派发了。他又指此次派发和过去派息的金额和比例都是一致的，并称未来公司派息政策也会持续稳定不变。

全年5500亿销售目标不变，已预留增长空间

今年初恒大定下了全年5500亿的销售目标，而今年上半年已经完成超过3000亿，公司会否调整全年销售目标呢？对此夏海钧就回应表示，销售和利润规模的增长反映企业管理的功底，他指出，越是在市场不好的情况越能展示恒大运营管理的功底，至于销售目标，他表示公司不打算调整今年5500亿的销售目标。

他表示，上半年恒大已经完成3042亿销售额，下半年公司手头有预售证的大概还有3300亿货值，新开盘项目货值大概有3700亿，即恒大下半年手头还有可售货值资源约7000亿，而公司大概卖掉这7000亿的50%就可以实现3500亿目标，也就是说今年恒大完成5500亿的目标是没有问题的。

他又指，大家都知道恒大目标总是会超额完成的，公司货值有这么多，其实也是预留了增长的空间。但是由于市场环境的变化，公司注重了规模的适度增长，注重增长的质量，即不再追求规模的过快增长，因为规模的过快增长会带来管理上的压力，其次也损失很多经济效益。所以他指，公司这两年在规模上保持10%的增长目标，实际增长在15%到20%的规模，可使公司的管理和效益通过适度增长实现有质量的增长。

回A进展：等待好时机

就外界关注的回归A股进程，夏海钧亦回应称，恒大在回A一事上与证监会一直保持了非常畅顺的沟通。至于中国房地产企业IPO，即全新上市的进程目前基本已停止，他就指恒大的回归A股和房地产企业IPO是不同的概念，他解释恒大是与本身已在A股上市的深深房进行国有企业改革借壳上市，并不需要重新发新股进行融资，只是通过资产受让的方式把A股经营不好的公司转变成优质的房地产企业，因此本质上与新股IPO不同。

至于何时落实上市，他就指主要是目前A股市场比较波动，公司也在等待好的时机。

未来房地产市场集中度加强，对增长有信心

对于如何看待在调控政策下房地产市场走向的问题，夏海钧指，这一两年，国家为促进房地产行业的平稳发展，出台了一系列政策，如核心城市限购限贷等，他认为这些过渡性的行政手段对于目前的房地产市场而言是有利的，可有效控一控现时过快发展的行业态势；同时他也认为随着长效机制的落地，当前的过渡性行政手段会逐渐退出，调控将回归行业市场机制。

至于未来行业的发展趋势，夏海钧的观点认为，未来的房地产企业一定是强者恒强，“大鱼吃小鱼”的态势。他分析表示，去年年底，TOP12的地产商在全国的销售占有率在24%，今年上半年TOP10的地产商销售占有率已经达到30%，半年时间增长了6个百分点。这说明大部分的中小企业在这一轮楼市调控中退出了市场，由大的企业进行接管。

他以“一张大饼”形容中国的房地产市场，并表示目前国內房地产市场基本发展到成熟的阶段，一年的销售在10万亿到13万亿的规模，这个规模里面，变化在于集中度，即TOP10的地产商在不断蚕食小地产商的发展份额，所以出现两个状态，一是上市公司业绩表现非常好，因为是上市公司，具有一定资金实力。而像恒大、万科（02202-HK）、碧桂园（02007-HK）等发展得很好，原因之一是并购了很多中小企业，他表示这种并购消化了房地产市场的不稳定，也给房地产市场提供了优质的产品，因为大企业管理更加规范。

总体而言，夏海钧认为虽然十几亿市场规模的“大蛋糕”不变了，但市场集中度在变，而集中度的变化使得头部企业有了增长的空间，因此他认为房地产市场未来的发展形势会更加稳定，中小企业退出，大企业市场份额增加，因此公司而言对房地产业的未来发展亦充满信心。

作者：彭小留