【香港直播(十二)| 正荣地产】经营业绩大幅提升,负债结构预期改善(亿翰智库&海通地产)

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发布会介绍

时间:2018年8月28日

2018年8月28日,正荣地产2018年中期业绩会在香港举行。

*图片来源于智通财经网

业绩发布会核心纪要如下:

管理层:




一、 业绩亮点

(1) 合约销售增长迅猛

●2018年上半年合约销售金额和面积分别为581.29亿元和338万平方米,同比分别增长170.3%和194.2%。2015年至2017年合约销售金额和面积复合增长率分别高达74.4%和56.7%。2018年上半年合约销售均价为17175元/平方米;

●从合约销售金额分布上看,一线、二线和三线城市分别占比4.6%、73.4%和22%,其中合约销售金额贡献前三的城市分别是苏州、合肥和南京,占比分别为19.9%、11.9%和11.5%。

注:为全口径数据,非权益口径。

(2) 优质土储:区域聚焦,城市深耕

●新成立成都、重庆、广州公司,业务范围拓展至西部及珠三角;

●截止到2018年6月30日,公司总土地储备建筑面积共1974万平方米,每平方米土地成本为人民币4337元,地价占售价约为25%-30%。其中,长三角区域、海西区域、中西部区域和环渤海区域分别占比38.4%、31.1%、20.7%和9.8%,权益土地储备分别为464、537、298、104万平方米,每平方米土地成本分别为5541、2908、2687、7626元人民币;开发项目121个,其中联合营项目45个,合作伙伴包括龙湖、世茂、保利、中国金茂、旭辉、远洋、碧桂园、雅居乐、合景泰富、招商、禹洲等知名房企。

●截止到2018年上半年,公司在一二线城市的土地储备占比超过75%,按照开工进度维度看,已竣工物业占比为7%,在建物业占比62%,未建的土地储备占比31%;

●2018年上半年正荣新增土储585.6万平方米,一共涉及33个项目,分布在全国各大经济区,权益土地金额133.26亿元,平均楼面价为4843元人民币,项目总权益比约为53.1%;

(3) 住宅产品品牌:改善大师-精益求精,产品升级

●公司在原有四大产品线的基础上推出三大产品品牌,分别为正荣府、紫阙台及云麓。

●2017年,推出针对首置及部分首次改善型产品正荣府,先后在多个城市落地,受到追捧;

●2018年上半年,公司首次推出全新的紫阙台产品品牌,主要面向再次改善型为主的客户及家庭,目前已经在南京、武汉、长沙及南昌落地;

●云麓主要是低密度的高端产品,预计不久得将来会推出。

4  商业地产逐步成型

●正荣商业地产主要有三大产品线,主要为正荣中心、时代广场和正荣街。商业地产的产品线定位各有不同。

●截止到2018年上半年,商业地产共有11个投资物业,总建筑面积约80万平方米,其中有6个项目已经开业。其中上海虹桥正荣中心也将在2018年下半年正式启用,这将会是正荣新的总部大楼。

二、 财务表现

1)收入及盈利强劲增加

●2018年上半年,正荣地产实现123.15亿的营业收入,同比增长52.3%;结转均价由2017年上半年的10898元/平方米上升至15625元/平方米;主要交付的项目主要集中在长三角区域,总占比77%,其中南京约占30%,上海29%,苏州占8%。其次是海西区域,主要是福州;

●截止到2018年上半年,正荣地产还有406亿的预收账款,再加上已售未回款部分,已售未结转的项目约人民币500亿以上,为未来正荣两年的业绩提供支持和保障。

(2)盈利增长强劲,利润率稳步回升

●2018年上半年,毛利润总额为27.14亿元,同比增长61.1%;毛利润率为22%,较去年同期上升1.2个百分点。随着高毛利项目的结转,预计2018年下半年及2019年公司的毛利润率将会持续提升。

●随着营业收入和利润率的增加,公司净利润增长显著,2018年上半年,正荣地产净利润为9.57亿元,同比增长154.2%,净利润率为7.8%,较去年同期上升3.1个百分点。股东应占利润为8.4亿元,同比增长171.9%;扣除增值后的股东应占核心净利润为7.46亿元,同比大幅增长174.26%。

(3)优化资产负债表,拓宽融资渠道

●净负债率:截止到2018年上半年,正荣地产净负债率较2017年年底下降11.4个百分点至171.8%,主要是由于公司IPO募集资金使总权益增长至165.81亿元,随着盈利的增加,预计净负债率会有进一步的改善;

●上半年融资:2018年1月,正荣地产在香港主板上市,成功集资44.8亿元;境内发行3年期资产支持证券人民币24.2亿元,发行利率为7.3%;境外发行1-2年期优先票据共4.1亿美元,票息8.5%-10.5%;

●信贷评级:首次获得境外信贷评级(惠普/标普/穆迪):B(正面)/B(稳定)/B2(稳定);境内信贷评级(中诚信):AA+;

●手持现金及现金等值:人民币208.4亿元

●尚余融资额度空间:境内主要有,公司债人民币40亿元、已签协议可动用贷款额度人民币117亿元、资产支持证券;境外有外币债3.5亿美元。

●正荣地产总有息借贷余额为人民币493亿元,从借贷结构上看,2016年至2018年,从传统境内银行借款的比例在增加,目前占比46.4%,总额约228.66亿元;而非银行借款的比例正逐年下降,占借贷的39.4%,总额为194.54亿元。预期非银行借贷的比例还会下降,预期年底约占总有息负债的30%左右。

●2018年上半年加权借贷平均利率为7.4%,与去年基本持平。

三、 未来策略及展望

1)市场形势及展望

●宏观环境:调控政策持续严厉、长效机制将稳步落地;中国城镇化率的稳步提升为行业奠定长期发展的基础;市场分化、城市分化、行业持续整合、大房企将主导市场;

●货币环境:宽货币,3次降准,由“流动性合理稳定”到“流动性合理充裕”;导向从“降杠杆”到“稳杠杆”;缓信贷,房地产行业银根依然较紧,资金向实力较强的房企倾斜;

●土地市场:开发商预期转变,参拍家数缩减,成交地价下跌;政府预期转变,土拍规则理性,起价逐步降低,投资时机逐渐显现。

(2)正荣目标:高质量稳健增长

●总体战略方向:追求高质量、稳健的增长;提升企业排名及核心能力;确保综合实力持续处于行业领先的地位;

●经营方向:风险管控放第一位,不盲目冲规模;提高周转率、重视回款、注重客研、品牌建设、优化资产负债表结构;人才团队建设,积极招揽、挽留和激励有技能和才干的员工;

●业务布局:立足于改善大师定位,三大产品线:正荣府、紫阙台、云麓;稳步加大商业地产的投入,提升持有型资产运营,长租公寓即将落地;探索商业地产创新模式;

●1+6+X全国布局:区域聚焦、城市深耕-准一线(品牌打造)、二线(主战场)、三四线(择机进入基本面优质城市);重点关注中西部、珠三角(经济、产业、人口);多元投资渠道,招拍挂、并购、项目合作;踏准节奏,逆周期投资,把握城市轮动窗口期、严控土地成本。

 

问答环节Q&A

Q1个问题,第一个问题就是刚刚我们也讲了,我们的聚焦的方向是长三角和海西。现在我们新增土地储备没有机会出现第三个区域,对我们的集团来说会有哪些比较大的风险第二个问题就是刚刚公司对宏观的判断,就是整体来讲,整个调控还是会比较紧。然后货币这一块可能会略微有些放松。那从这个基调去看,我们公司未来的打法是怎样的,或者说我们公司的核心竞争力在哪里?第三个问题未来我们的毛利率可能还会稳步的向上,这个能不能给一个大概的一个指引时间?

A1:首先是关于土储这一块。刚刚那个重点讲了,新加了两块区域是中西部和珠三角。因为我们之前的长三角的比例可能会占的比例比较大,那么实际上整个公司的发展,我们要踩对整个市场的节奏。那么整个城市都是在不断轮动的,我会根据不同的城市,它处于发展的不同阶段,以及房地产市场处于的不同阶段,然后保持我们土地拿下来的价格相对来说比较低,保证我们在不同城市的发展。不同城市的价格,这个时候可能是高,但是再过个几个月可能会下降,因此我们要根据城市的发展去调整。

我们的竞争力这一块,实际上一方面我们投资这块要加大力度,另外,在我们的产品力,包括我们后续的服务力,可能接下来重点要去加强。因为我们认为,以后的整个房地产的发展,可能除了硬件以外,其实每个公司可能会大同小异,基本差别不会太大,但是从我们讲的这种软实力上,从服务的品质上,就是我们会在除了产品线提升以外,对整个公司的软实力的服务会有大的提升。另外,还有就是公司的发展,我们一直认为各项工作是要靠我们的员工去完成的,所以我们也会加大在人才这一块的吸引,通过公司各种政策制度,招来一些高量级的人员加入到公司,这样就对公司后续的发展带来很大的贡献。

毛利率是个比较综合的因素,它取决于第一个是拿地的时间、所属城市、物业的形态,它表现出来的毛利水平都是不一样的。公司今年的毛利率比去年有所上升,主要是在于结转的那个城市发生了一些变化,特别是长三角区域的比重在上升,那个下半年我们预计毛利率还会有稳步的提升,那么未来的话其实目前我们的签约毛利率都在25%以上,我们预计结转的毛利率会逐渐的接近我们签约的毛利率。


Q2:有三个问题第一个就是我们的销售目标完成千亿将是一个大概率的事情所以我们未来中期有没有一个目标,比如说每年要增长多少,或者是到2020年要多少还有就是可以分享一下,7月份跟8月份的销售然后第二个问题就是关于我们负债率,我们的负债率比较高,但是有一个下降的趋势。我们的目标区间大概是多少?然后最后一个问题就是关于我们全年的派息政策,大概是什么样的

A2:我们上半年的销售额是581亿,我们年初的时候我们提出来是要实现千亿的目标,就是争取要到1200亿左右。这样一个目标,应该说我们没有变。刚刚我们在这些报告里面,给大家提到我们对千亿的目标是要超额完成的。完成千亿是时间的问题,最终的目标大概是1200亿左右。如果按1000亿来说,到目前完成58%。 那么我们七八月份,基本上我们每个月相对比较均衡,每个月大概都是100亿左右。我们后面几年的发展目标基本上大概维持在百分之30到50左右的复合增长率。

关于负债率,公司在上市之后,应该说负债率还是有比较明显的一个改善,预期在下半年,公司还是会随着利润的逐步的结转和我们合作项目的落地,净负债率还是会进一步的明显的改善。我们自己也做过一个估算,预期到今年年底,我们的净负债率会下降到120%以内,争取控制到100%,120%还是比较可预见。

关于派息,公司在今年那个7月份已经派息了大概3.3亿元,占公司核心利润的29%。那随着以后业绩的逐步释放,未来我们也会参考核心利润30%的派息比率。当然我们也会根据自身的业绩,然后会根据资金安排以及整个市场的情况,来做一个综合的考虑。

补充一下,就是关于我们月度销售披露的问题。公司这方面也观察到了,大部分企业有月度销售的披露。不久,我们也会按月度来披露相关的销售。


Q3:两个问题。第一个是关于咱们公司对商业的这一块,可不可以给我们一个预期,比方说三年期的期望,比方说到2011年租金收入大概是多少?第二个问题是关于财务,预计下半年负债在什么水平?还有没有并表的债务大概是多少?

A3:我们现在整个结构上,我们的商业主要有持有型物业和销售型物业。随着我们的上市,持有型的物业会增加,并且会提升它的盈利。

首先是关于一个短期短期债务的一个问题。公司目前的短期负债有260多亿,这里面有不同的结构,包括银行借款、优先票据十多亿,以20亿的公司债,公司也一直在考虑整个债务结构的调整,预计在下半年,公司会降低短期负债比率,提升长期负债比率。在做一系列的安排,我们未来会把短债控制在整个有息负债的30%以内。其实公司手头还有很多的可以用来做再融资的一些额度,包括了我们现在已经拿到了40亿公司债,我们还有银行已经批过的120亿的额度,我们还有ABS的20亿空间,另外我们还有差不多二三亿美元债的额度等等,这些都可以给我们的。

第二个是关于未并表的债务数额。是这样,公司是有些合营和联营公司,经过初步估算,不并表的净负债大概有20亿左右。整个融资成本方面的话,公司今年上半年的融资成本是7.4%,和2017年的7.3%基本持平。今年上半年,行业融资趋紧,企业的融资成本普遍上行。随着正荣上市之后融资手段的多元化,以及整个市场地位的提升,所以对整个融资成本控制方面还是做的不错的。预计全年我们还会保持在跟上半年差不多的融资成本水平。


Q4:请问公司对三四线城市的高端市场高端房地产市场的看法

A4:我们现在投资策略都是很清晰的。我们现在大的土地都在二线城市,其抗风险能力比较强,考虑到三线城市的风险,我们在三线城市的项目基本上都在市中心,这样更安全。


Q5:今年上半年的销售中大概权益部分占多少,然后预计全年的权益会有多少?苏州销售数据的统计口径是怎样的,苏州当前的政策是怎样的?

A5:上半年的销售中权益部分约占55%左右,全年的话预计是在60%左右。主要在于上半年我们有些项目开盘,合作项目开盘比较多,在苏州等城市,所以说外部数据的话,因为我不太清楚外部数据口径来源什么。不仅包括苏州,其他的有很多城市也都有一些限价、限购等各方面政策。在拿地的时候,我们基本上会比较注意不去追太高的地方。目前在苏州,包括我们自己的和合作方的项目在一起,我们大概有20几个,30个项目。但是我们所有项目的价格在当地应该算是比较低的,土地价格大概占到销售价格的1/3左右。所以尽管苏州有限价等政策,我们还是可以销售,而且销售了以后,我们还是赚的。所以苏州的限价政策对我们的影响不会太大。


Q6请问一下上半年的现金流情况和全年的现金流展望?

A6:今年上半年大概权益销售是322亿,实际上我们的回款率在七成到八成左右,大概有200亿左右的现金流入。支付的土地款是130亿,其中包含了我们去年拿地和今年拿地支付的土地款,也预付了28个亿的合作意向金。在其他投入方面,我们支付了约48亿的工程款,20亿左右的税金,财务费用支付19亿,营销费用15亿。

预计全年的话,保守估计预计会实现450亿的回款。土地款的话,我们预计支出不超过回款比例的60%,也就是说最多是270亿。那具体的土地款还要根据市场具体情况判断。那工程款的话,我们预计是按回款的21%支付总体的工程款,税金支付36亿,财务费用40亿,营销管理费用27亿,另外我们会有3亿的分红。


———— / END / ————


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