【香港直播（十二）| 正荣地产】经营业绩大幅提升，负债结构预期改善（亿翰智库&海通地产）

发布会介绍

时间：2018年8月28日

2018年8月28日，正荣地产2018年中期业绩会在香港举行。

*图片来源于智通财经网

业绩发布会核心纪要如下：

管理层：

一、 业绩亮点

（1） 合约销售增长迅猛

●2018年上半年合约销售金额和面积分别为581.29亿元和338万平方米，同比分别增长170.3%和194.2%。2015年至2017年合约销售金额和面积复合增长率分别高达74.4%和56.7%。2018年上半年合约销售均价为17175元/平方米；

●从合约销售金额分布上看，一线、二线和三线城市分别占比4.6%、73.4%和22%，其中合约销售金额贡献前三的城市分别是苏州、合肥和南京，占比分别为19.9%、11.9%和11.5%。

注：为全口径数据，非权益口径。

（2） 优质土储：区域聚焦，城市深耕

●新成立成都、重庆、广州公司，业务范围拓展至西部及珠三角；

●截止到2018年6月30日，公司总土地储备建筑面积共1974万平方米，每平方米土地成本为人民币4337元，地价占售价约为25%-30%。其中，长三角区域、海西区域、中西部区域和环渤海区域分别占比38.4%、31.1%、20.7%和9.8%，权益土地储备分别为464、537、298、104万平方米，每平方米土地成本分别为5541、2908、2687、7626元人民币；开发项目121个，其中联合营项目45个，合作伙伴包括龙湖、世茂、保利、中国金茂、旭辉、远洋、碧桂园、雅居乐、合景泰富、招商、禹洲等知名房企。

●截止到2018年上半年，公司在一二线城市的土地储备占比超过75%，按照开工进度维度看，已竣工物业占比为7%，在建物业占比62%，未建的土地储备占比31%；

●2018年上半年正荣新增土储585.6万平方米，一共涉及33个项目，分布在全国各大经济区，权益土地金额133.26亿元，平均楼面价为4843元人民币，项目总权益比约为53.1%；

（3） 住宅产品品牌：改善大师-精益求精，产品升级

●公司在原有四大产品线的基础上推出三大产品品牌，分别为正荣府、紫阙台及云麓。

●2017年，推出针对首置及部分首次改善型产品正荣府，先后在多个城市落地，受到追捧；

●2018年上半年，公司首次推出全新的紫阙台产品品牌，主要面向再次改善型为主的客户及家庭，目前已经在南京、武汉、长沙及南昌落地；

●云麓主要是低密度的高端产品，预计不久得将来会推出。

（4） 商业地产逐步成型

●正荣商业地产主要有三大产品线，主要为正荣中心、时代广场和正荣街。商业地产的产品线定位各有不同。

●截止到2018年上半年，商业地产共有11个投资物业，总建筑面积约80万平方米，其中有6个项目已经开业。其中上海虹桥正荣中心也将在2018年下半年正式启用，这将会是正荣新的总部大楼。

二、 财务表现

（1）收入及盈利强劲增加

●2018年上半年，正荣地产实现123.15亿的营业收入，同比增长52.3%；结转均价由2017年上半年的10898元/平方米上升至15625元/平方米；主要交付的项目主要集中在长三角区域，总占比77%，其中南京约占30%，上海29%，苏州占8%。其次是海西区域，主要是福州；

●截止到2018年上半年，正荣地产还有406亿的预收账款，再加上已售未回款部分，已售未结转的项目约人民币500亿以上，为未来正荣两年的业绩提供支持和保障。

（2）盈利增长强劲，利润率稳步回升

●2018年上半年，毛利润总额为27.14亿元，同比增长61.1%；毛利润率为22%，较去年同期上升1.2个百分点。随着高毛利项目的结转，预计2018年下半年及2019年公司的毛利润率将会持续提升。

●随着营业收入和利润率的增加，公司净利润增长显著，2018年上半年，正荣地产净利润为9.57亿元，同比增长154.2%，净利润率为7.8%，较去年同期上升3.1个百分点。股东应占利润为8.4亿元，同比增长171.9%；扣除增值后的股东应占核心净利润为7.46亿元，同比大幅增长174.26%。

（3）优化资产负债表，拓宽融资渠道

●净负债率：截止到2018年上半年，正荣地产净负债率较2017年年底下降11.4个百分点至171.8%，主要是由于公司IPO募集资金使总权益增长至165.81亿元，随着盈利的增加，预计净负债率会有进一步的改善；

●上半年融资：2018年1月，正荣地产在香港主板上市，成功集资44.8亿元；境内发行3年期资产支持证券人民币24.2亿元，发行利率为7.3%；境外发行1-2年期优先票据共4.1亿美元，票息8.5%-10.5%；

●信贷评级：首次获得境外信贷评级（惠普/标普/穆迪）：B（正面）/B（稳定）/B2（稳定）；境内信贷评级（中诚信）：AA+；

●手持现金及现金等值：人民币208.4亿元

●尚余融资额度空间：境内主要有，公司债人民币40亿元、已签协议可动用贷款额度人民币117亿元、资产支持证券；境外有外币债3.5亿美元。

●正荣地产总有息借贷余额为人民币493亿元，从借贷结构上看，2016年至2018年，从传统境内银行借款的比例在增加，目前占比46.4%，总额约228.66亿元；而非银行借款的比例正逐年下降，占借贷的39.4%，总额为194.54亿元。预期非银行借贷的比例还会下降，预期年底约占总有息负债的30%左右。

●2018年上半年加权借贷平均利率为7.4%，与去年基本持平。

三、 未来策略及展望

（1）市场形势及展望

●宏观环境：调控政策持续严厉、长效机制将稳步落地；中国城镇化率的稳步提升为行业奠定长期发展的基础；市场分化、城市分化、行业持续整合、大房企将主导市场；

●货币环境：宽货币，3次降准，由“流动性合理稳定”到“流动性合理充裕”；导向从“降杠杆”到“稳杠杆”；缓信贷，房地产行业银根依然较紧，资金向实力较强的房企倾斜；

●土地市场：开发商预期转变，参拍家数缩减，成交地价下跌；政府预期转变，土拍规则理性，起价逐步降低，投资时机逐渐显现。

（2）正荣目标：高质量稳健增长

●总体战略方向：追求高质量、稳健的增长；提升企业排名及核心能力；确保综合实力持续处于行业领先的地位；

●经营方向：风险管控放第一位，不盲目冲规模；提高周转率、重视回款、注重客研、品牌建设、优化资产负债表结构；人才团队建设，积极招揽、挽留和激励有技能和才干的员工；

●业务布局：立足于改善大师定位，三大产品线：正荣府、紫阙台、云麓；稳步加大商业地产的投入，提升持有型资产运营，长租公寓即将落地；探索商业地产创新模式；

●1+6+X全国布局：区域聚焦、城市深耕-准一线（品牌打造）、二线（主战场）、三四线（择机进入基本面优质城市）；重点关注中西部、珠三角（经济、产业、人口）；多元投资渠道，招拍挂、并购、项目合作；踏准节奏，逆周期投资，把握城市轮动窗口期、严控土地成本。

问答环节Q&A

Q1： 三个问题，第一个问题就是刚刚我们也讲了，我们的聚焦的方向是长三角和海西。现在我们新增土地储备有没有机会出现第三个区域，对我们的集团来说会有哪些比较大的风险？第二个问题就是刚刚公司对宏观的判断，就是整体来讲，整个调控还是会比较紧。然后货币这一块可能会略微有些放松。那从这个基调去看，我们公司未来的打法是怎样的，或者说我们公司的核心竞争力在哪里？第三个问题是未来我们的毛利率可能还会稳步的向上，这个能不能给一个大概的一个指引时间？

A1：首先是关于土储这一块。刚刚那个重点讲了，新加了两块区域是中西部和珠三角。因为我们之前的长三角的比例可能会占的比例比较大，那么实际上整个公司的发展，我们要踩对整个市场的节奏。那么整个城市都是在不断轮动的，我会根据不同的城市，它处于发展的不同阶段，以及房地产市场处于的不同阶段，然后保持我们土地拿下来的价格相对来说比较低，保证我们在不同城市的发展。不同城市的价格，这个时候可能是高，但是再过个几个月可能会下降，因此我们要根据城市的发展去调整。

我们的竞争力这一块，实际上一方面我们投资这块要加大力度，另外，在我们的产品力，包括我们后续的服务力，可能接下来重点要去加强。因为我们认为，以后的整个房地产的发展，可能除了硬件以外，其实每个公司可能会大同小异，基本差别不会太大，但是从我们讲的这种软实力上，从服务的品质上，就是我们会在除了产品线提升以外，对整个公司的软实力的服务会有大的提升。另外，还有就是公司的发展，我们一直认为各项工作是要靠我们的员工去完成的，所以我们也会加大在人才这一块的吸引，通过公司各种政策制度，招来一些高量级的人员加入到公司，这样就对公司后续的发展带来很大的贡献。

毛利率是个比较综合的因素，它取决于第一个是拿地的时间、所属城市、物业的形态，它表现出来的毛利水平都是不一样的。公司今年的毛利率比去年有所上升，主要是在于结转的那个城市发生了一些变化，特别是长三角区域的比重在上升，那个下半年我们预计毛利率还会有稳步的提升，那么未来的话其实目前我们的签约毛利率都在25%以上，我们预计结转的毛利率会逐渐的接近我们签约的毛利率。

Q2:有三个问题。第一个就是我们的销售目标完成千亿将是一个大概率的事情，所以我们未来中期有没有一个目标，比如说每年要增长多少，或者是到2020年要多少？还有就是可以分享一下，7月份跟8月份的销售？然后第二个问题就是关于我们净负债率，我们的净负债率比较高，但是有一个下降的趋势。我们的目标区间大概是多少？然后最后一个问题就是关于我们全年的派息政策，大概是什么样的？

A2:我们上半年的销售额是581亿，我们年初的时候我们提出来是要实现千亿的目标，就是争取要到1200亿左右。这样一个目标，应该说我们没有变。刚刚我们在这些报告里面，给大家提到我们对千亿的目标是要超额完成的。完成千亿是时间的问题，最终的目标大概是1200亿左右。如果按1000亿来说，到目前完成58%。 那么我们七八月份，基本上我们每个月相对比较均衡，每个月大概都是100亿左右。我们后面几年的发展目标基本上大概维持在百分之30到50左右的复合增长率。

关于负债率，公司在上市之后，应该说负债率还是有比较明显的一个改善，预期在下半年，公司还是会随着利润的逐步的结转和我们合作项目的落地，净负债率还是会进一步的明显的改善。我们自己也做过一个估算，预期到今年年底，我们的净负债率会下降到120%以内，争取控制到100%，120%还是比较可预见。

关于派息，公司在今年那个7月份已经派息了大概3.3亿元，占公司核心利润的29%。那随着以后业绩的逐步释放，未来我们也会参考核心利润30%的派息比率。当然我们也会根据自身的业绩，然后会根据资金安排以及整个市场的情况，来做一个综合的考虑。

补充一下，就是关于我们月度销售披露的问题。公司这方面也观察到了，大部分企业有月度销售的披露。不久，我们也会按月度来披露相关的销售。

Q3：两个问题。第一个是关于咱们公司对商业的这一块，可不可以给我们一个预期，比方说三年期的期望，比方说到2011年租金收入大概是多少？第二个问题是关于财务，预计下半年负债在什么水平？还有没有并表的债务大概是多少？

A3：我们现在整个结构上，我们的商业主要有持有型物业和销售型物业。随着我们的上市，持有型的物业会增加，并且会提升它的盈利。

首先是关于一个短期短期债务的一个问题。公司目前的短期负债有260多亿，这里面有不同的结构，包括银行借款、优先票据十多亿，以20亿的公司债，公司也一直在考虑整个债务结构的调整，预计在下半年，公司会降低短期负债比率，提升长期负债比率。在做一系列的安排，我们未来会把短债控制在整个有息负债的30%以内。其实公司手头还有很多的可以用来做再融资的一些额度，包括了我们现在已经拿到了40亿公司债，我们还有银行已经批过的120亿的额度，我们还有ABS的20亿空间，另外我们还有差不多二三亿美元债的额度等等，这些都可以给我们的。

第二个是关于未并表的债务数额。是这样，公司是有些合营和联营公司，经过初步估算，不并表的净负债大概有20亿左右。整个融资成本方面的话，公司今年上半年的融资成本是7.4%，和2017年的7.3%基本持平。今年上半年，行业融资趋紧，企业的融资成本普遍上行。随着正荣上市之后融资手段的多元化，以及整个市场地位的提升，所以对整个融资成本控制方面还是做的不错的。预计全年我们还会保持在跟上半年差不多的融资成本水平。

Q4：请问公司对三四线城市的高端市场高端房地产市场的看法？

A4：我们现在投资策略都是很清晰的。我们现在大的土地都在二线城市，其抗风险能力比较强，考虑到三线城市的风险，我们在三线城市的项目基本上都在市中心，这样更安全。

Q5：今年上半年的销售中大概权益部分占多少，然后预计全年的权益会有多少？苏州销售数据的统计口径是怎样的，苏州当前的政策是怎样的？

A5：上半年的销售中权益部分约占55%左右，全年的话预计是在60%左右。主要在于上半年我们有些项目开盘，合作项目开盘比较多，在苏州等城市，所以说外部数据的话，因为我不太清楚外部数据口径来源什么。不仅包括苏州，其他的有很多城市也都有一些限价、限购等各方面政策。在拿地的时候，我们基本上会比较注意不去追太高的地方。目前在苏州，包括我们自己的和合作方的项目在一起，我们大概有20几个，30个项目。但是我们所有项目的价格在当地应该算是比较低的，土地价格大概占到销售价格的1/3左右。所以尽管苏州有限价等政策，我们还是可以销售，而且销售了以后，我们还是赚的。所以苏州的限价政策对我们的影响不会太大。

Q6：请问一下上半年的现金流情况和全年的现金流展望？

A6：今年上半年大概权益销售是322亿，实际上我们的回款率在七成到八成左右，大概有200亿左右的现金流入。支付的土地款是130亿，其中包含了我们去年拿地和今年拿地支付的土地款，也预付了28个亿的合作意向金。在其他投入方面，我们支付了约48亿的工程款，20亿左右的税金，财务费用支付19亿，营销费用15亿。

预计全年的话，保守估计预计会实现450亿的回款。土地款的话，我们预计支出不超过回款比例的60%，也就是说最多是270亿。那具体的土地款还要根据市场具体情况判断。那工程款的话，我们预计是按回款的21%支付总体的工程款，税金支付36亿，财务费用40亿，营销管理费用27亿，另外我们会有3亿的分红。

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