【年报有料(三十一)丨正荣地产】改善大师,匠心正荣 (2018H1)

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  本<年报有料>系列由<亿翰研究社>独家出品

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   正文共4775字;预计阅读时间:12分钟

  2018年1月16日,正荣地产正式在联交所挂牌IPO。在成功登陆资本市场之后,正荣开始进入规模利润双收的快速发展通道,并在2018年8月28日交上一份令人高度满意的半年度“成绩单”。

  

  

  

  一、销售规模:

  巨幅扩张170%,千亿目标无悬念

  2018年上半年,正荣借力资本,销售规模巨幅扩张,以581亿的合约销售额完成千亿目标的58.1%,同比增长170.3%,超额完成上半年销售计划。同时实现合约销售面积约340万平米,同比增长194.2%。销售均价由2017年的18695元/平米,小幅下降至17175元/平米,主要是由于售价较低项目占比增加所致。

  图表:2018年上半年正荣销售业绩同比巨幅增加

  (亿元、万平米)

  

  分区域来看,长三角、海峡西岸、中部、环渤海、西部经济区分别为正荣上半年合约销售额贡献58.6%、27.3%、9.5%、3.4%和1.2%。

  图表:合约销售额按区域划分

  

  

  业绩表现:

  净利润大幅增长154%,盈利能力强劲

  正荣在规模扩张的同时,盈利能力也在稳步增强。2018年上半年,公司销售物业业务确认收入122.24亿元,同比增长52.1%,占公司总营业收入的99.3%。从结构上来看,公司大大加强房地产现行市价相对较高的长三角经济区项目的结转(2017上半年长三角确认收入占比为38.6%,2018年上半年为76.8%),使得已确认的平均售价由2017年上半年的10898元/平米,增加至2018年上半年的15625元/平米。交付面积和已确认平均售价的大幅提升,使得公司的业绩端表现抢眼,实现营业收入、毛利润和净利润分别为123.15亿元、27.14亿元和9.57亿元,同比分别增加51%、61%和154%。

  图表:近5年正荣业绩表现(亿元)

  

  正荣的利润率近几年也一直保持平稳,毛利润率近5年保持在22%左右,净利润率近5年保持在9%左右,2018年上半年,正荣的毛利润率和净利润率分别为22%和8%。

  图表:近5年正荣的利润率水平

  

  

  三、土地储备:

  深耕一二线的基础上全国化布局

  正荣的投资策略在深耕一二线的基础上,继续全国化扩张步伐。2018年上半年,新购入33幅地块,总占地面积约为220万平方米,建筑面积约为590万平米,其中正荣及其附属公司开发建筑面积约为189.48万平米,占比32%,其余约396.09万平米由合营及联营公司开发。涉及合约地价总额约283.59亿元,平均购地成本约为4843元/平米。

  图表:2018年新购入地块中正荣及其附属公司开发部分

  

  图表:2018年新购地块建筑面积按区域分布

  

  注:长三角经济区包括嘉兴、南京、滁州、苏州;中部经济区包括许昌、襄阳、郑州、长沙;海峡西岸经济区包括福州、平潭、吉安、南昌;环渤海经济区主要是天津

   截止2018年6月30日,正荣在全国24个城市共拥有121个项目,其中75个项目由集团开发和拥有,45个项目由合营及联营企业开发。权益土地储备约1400万平米。土地储备充足,为未来业绩释放奠定坚实基础,且全国化的布局,合作开发模式也有利于分散风险。

  

  四、财务状况:

  融资渠道逐步打开,净负债率进一步降低

  2018年上半年,在房地产行业融资环境日益趋紧的大背景下,正荣先后发行了24.21亿元的购房尾款ABS,并成功发行4.1亿元的美元债,境内外资本市场的融资渠道畅通。并且在1月份登陆资本市场以后,相信将会给正荣提供更大的舞台。2015年以来,公司净负债率一直处于稳定下降态势。

  图表:近4年正荣净负债率情况

  

  

  五、下半年展望:

  改善大师,匠心正荣

  2018年上半年已然将千亿的销售目标完成过半。根据正荣半年报披露,正荣合约负债约为405.85亿元,同比上涨3.2%,所谓的合约负债即从客户手中的预售款项。且在正荣手中还有138.8亿元的持作出售的已完工物业,471.21亿元的开发中物业,1400万平米的土地储备,这些积累将会为未来正荣的业绩稳定增长奠定了坚实基础。

  正荣在深耕原有长三角、海峡西岸、中西部、环渤海区域的同时,上半年新入6个城市,全国化布局更进一步。融资渠道的逐渐打开,以及财务情况的逐渐改善,为正荣的规模扩张也埋下重重的伏笔。

  产品端:正荣立足“改善大师匠心正荣” 品牌定位为专注中高端改善型客户需求,形成三大标杆产品品牌:正荣府、紫阙台及云麓,对应空间的功能性需求、居住的文化质量性需求及自然资源的生活化需求,在市场上极具竞争力。

  商业地产端:正荣中心、时代广场和正荣街三条产品线的销售回款和运营能力日益成熟。2018年上半年的租金收入同比增加39.1%至0.47亿元。截止2018年6月30日,正荣共有11项投资物业,总建筑面积约为80万平米,其中6项涉及建筑面积46.66万平米已经出租。

  长租公寓端:随着中央对房屋住宅属性的强调,培育住房租赁市场成为长效机制的一环。房屋租赁市场进入规模发展的新阶段,正荣借助现有的城市布局和品牌优势,预计下半年,公司的长租公寓品牌「荣遇」将正式落地。

  

  往期回顾

  2018年半年报:

  ◢绿城中国:上半年营业收入同比增长220.9%,全年业绩高增长可期(2018H1)

  ◢金科股份:规模评级齐上升,西南雄狮吼九州(2018H1)

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  ◢新城控股:“住宅地产+商业地产”双轮驱动,销售额同比增长94%(2018H1)

  ◢禹洲地产:合约销售表现平稳,营收利润实现同步增长(2018H1)

  ◢富力地产:利润再续强劲增长,充足货值保障1300亿销售目标(2018H1)

  ◢朗诗绿色集团:净利润同比增长1.8倍,战略转型卓有成效(2018H1)

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  ◢迪马股份:销售金额同比增长106.43%, 盈利能力提升显著(2018H1)

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  ◢碧桂园:新晋一哥vs老牌龙头,是一时瑜亮还是一骑绝尘(2018H1)

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  ◢越秀地产:实现核心净利润11.2亿元,全年销售目标完成过半

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  2017年年报:

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