庞大优质土储望释放8600亿利润 恒大高增长获最强动力

发布会现场

　　“新恒大”亮相仅仅半年，便交出一份行业有史以来最佳的半年业绩。

　　8月28日，中国恒大(3333.HK)发布2018年度半年业绩，多项核心指标继续行业第一：营业额3003.5亿，同比大增59.8%，核心利润550.1亿，同比大增101.5%,净利润530亿，同比大增129.3%，总资产17699亿，净资产3245亿，均创行业有史以来最高纪录。

　　今年年初，许家印宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署，要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，保持规模适度增长，重点注重增长质量，核心是“增效益、降负债”。

　　在增效益方面，半年报显示，恒大利润指标均创历史新高。除了核心业务利润和净利润大幅上涨，上半年恒大实现毛利率36.2%，毛利润1088.6亿，同比大增61.8%;净利率17.7%，同比增5.4个百分点;核心利润率18.3%，同比增3.8个百分点。

　　从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，恒大半年净利润超过四家企业之和，稳居行业“利润王”。

　　恒大总裁夏海钧现场表示，恒大超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式、产品附加值提升以及提前还清永续债，是盈利能力持续提升的主要原因。半年报显示，恒大土地储备达3.05亿平方米，平均土储成本为1683元/平方米，为龙头房企最低。通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，恒大有效控制成本，并通过大力打造精品产品，不断提升产品附加值。而提前还清1129亿永续债，则为恒大节省大量利息支出，保证了毛利率及净利率稳步上升。

数据对比图

　　在效益大增的同时，恒大成功兑现降负债承诺。上半年，恒大净资产大增34%至3245亿，有息借款大幅下降615亿，“一增一降”推动净负债率下降至127.3%，较去年同期大幅下降近五成。

　　尽管恒大各项核心指标均问鼎行业第一，公司未来发展仍有很大空间。在行业分析师看来，恒大手握庞大的优质土地储备，加上战略转型持续深化，未来将继续保持高增长。

　　数据显示，恒大上半年销售3042亿，同比增长24.6%，已达全年5500亿销售目标的55%。据夏海钧透露，公司下半年可售货量约7000亿，只需要销售50%就可以实现3500亿。这意味着恒大今年销售突破6000亿几无悬念，预计其2019年营业收入将达6000亿左右，若以上半年17.7%的净利率估算，明年有望实现净利润1062亿。

　　此外，恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上，还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米，合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额，足以支持未来8年的销售，若年销售额增长至8000亿，也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算，5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。由此可见，庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续高增长提供强有力保证。

　　“目前TOP10房企集中度约为30%，其中碧桂园、恒大、万科三家占比超过15%。随着行业集中度进一步提升，预计2020年达到40%以上，三大龙头房企预计占比超20%”，国际投行分析师表示。这也就意味着即便市场总量维持不变，龙头房企也能持续吞噬市场份额，大鱼吃小鱼的行业格局仍将延续。

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　　业绩大幅提升，也进一步打开了恒大估值的上升空间。一位证券分析师认为，目前港股前十大上市房企平均市盈率为8倍，而恒大作为行业“利润王”，市盈率却仅为5.35倍，可谓是估值最便宜的地产蓝筹，远低于万科、碧桂园的13.62倍与7.38倍市盈率。如果恒大达到碧桂园的7倍市盈率，股价约40港元，市值约5200亿港元;如果恒大能够达到万科的13倍市盈率，股价应为75港元，市值约为9700亿港元。而目前恒大市值只有3800亿港元，这意味着恒大股价仍有巨大的空间。

　　受到调控加码与流动性收紧的影响，房地产市场陷入低迷，中小房企违约、跑路、倒闭等风险逐步暴露。恒大业绩却实现逆市大增，这也印证了许家印所说：“越是市场不好的时候，越能展现出恒大的功底”。相信在“新战略”的驱动下，“新恒大”有望持续领跑。