孟晓苏：不征房产税会继续损害弱势群体利益

转载自公号 华本企业家

华本企业家前天刊发了华远集团前董事长任志强关于房产税的十五条意见，引起很多人的关注。房地产税到底何时开征，以什么形式征收？我国房地产税设计要学习国外的哪些经验？都是值得关注的大问题。

为此，华本企业家特刊发当年的房改组组长、中房集团原董事长，也是华本企业家俱乐部名誉理事长孟晓苏先生关于征收房产税的精彩文章，以供参考。

1、开征房产税建议始于住房制度改革初期

早在房改初期的2003年初，中房集团公司的专家就向国务院提出建议：“开征住房‘保有税’、减征或取消住房‘流转税’”。这是为适应1998年城镇住房制度改革以后，居民从没有住房到基本实现住房私有化而提出的税制改革。在国际上广泛推行的房产税制度，都是从房屋保有环节征税，而我国因过去基本上没有私人房产，便只能在房屋流转环节征税。在1998年房改时我们就预期，中国城镇居民从过去没有财产变为有财产，逐渐具备了开征财产税的条件。而且起点公平不一定造成终点公平，未来会出现有人房多有人房少的情况。为了维持社会正常运转与保持社会公平，就应当适时开征房产税。中国城镇房产业主们已经适应了向房产管理公司交“物业费”，其实就所其管理的事项来说，地方政府就是一个大的“物业公司”，城镇居民应当适应像交“物业费”那样交纳“物业税”。

2003年10月召开的中共中央十六届三中全会采纳了以上专家建议，在全会决议中提出：“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。从此“房产税”或称“物业税”就进入了人们的视野。何时开征、如何征缴？越来越成为人们关心的热点问题。我是房产税的积极呼吁者，我多次提出的：“从小产权房起征房产税”、“用房产税取代土地财政”，把最容易的起征点和征收房产税的重要意义都讲清楚了。

2、不征房产税会继续损害弱势群体利益

如果我国不开征房产税，继续延用依赖“土地财政”的政策，就会使两部分人继续受害。第一部分受害人群是农民，因为政府获取城市建设与管理资金多是来自土地，国外征收房产税是从税收里获取，而在我国不征房产税的情况下，则是用“廉价征地高价卖”，从中获取“土地差价”，其中的三分之一左右返给农民，其它三分之二则是用于城市建设，跟农民没有多大关系，本来应当属于农民的权益多少是被剥夺了；第二部分受害人群是最后买房的人群。因为在不征房产税情况下，几乎所有城市费用都要从地价转化成的房价里出，谁最后买房谁倒霉，本来应由社会公平负担的城市建设费用，包括交通建设费用、拆迁费用、医疗设施与学校建设费用、城市维护费用等等，现在都摊入地价由最后买房的人群来承担，其中主要是年轻人。这两个被强迫承担费用的群体都是弱势群体，他们本来应是政策扶助的对象，现在的制度设计却把城市建设费用都摊到他们头上。我国现在是从农民那里拿钱来补贴城市居民、从城市低收入群体那里拿钱来补贴已有房产的富裕群体，这个制度设计是不是出了毛病？

这种制度设计延续多年，把城市有房居民几乎营造成一个既得利益集团，他们享受着城市条件改善所带来房价上涨的好处，却习惯于不用再出钱。其中不少人听说要征收房地产税就反感，抵触情绪不小。我们需要把征收房产税的道理给他们讲清楚。按照房地产税的制度设计，居民应在持有房产阶段出钱，城市建设有了正常的财政收入，才能有合理的财政支出。这个税不是用来“劫富济贫”的，而是像缴纳物业费那样，缴税人也就是受益人。把城市建设好与维护好，居民生活条件会更好、房产增值会更快。当然也就改变了过去制度设计上的“劫贫济富”。推出房产税是完善我国社会制度、实现社会公平的重要制度选择。

3、我国房产税设计要学习国外海外经验

我国已提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。这是正确的做法。我认为在我国房产税设计上，学取国外境外的现成经验很为重要，比“创新”更重要的是“学习”。

早已在征收着房产税的世界各国各地已有足够的经验，完全可以引进中国，并让它切合中国的实际。在这方面我国不必去“摸着石头过河”，回头看看那桥就在您身后，还要摸什么石头吗？按照多数国家和地区的经验，我早已将我的房产税方案与思路上报决策层，现将其要点再介绍如下。

4、“免征方案”难于实施，“尽房皆税”才是正道

不少“房产税设计方案”都把“免征一套”或“一个人免征多少平方米”当作方案设计的基础，为此就要“建立覆盖全社会的房屋产权信息系统”，细分到每户居民有几套房，哪套房子要免征税、免征多少平方米。那么对于已有几套房的家庭，如何认定哪套是“免征”呢？我看到近日香港媒体披露的所谓“房产税方案”，竟然还要把居民的多套房产分别排队为“第一套、第二套、第三套”等等，说要按照购入时间编号，还要求实行递增税率，这人真不怕把事弄麻烦。请问要建立覆盖我们这样人口大国的“全民房屋产权信息系统”，需要投入多少人力物力？政府部门要增设多少公务员职岗去监控全国人民的房产及其变化？等你好不容易把数据库建好了，居民可以“离婚避税”，那时就又把数据全改变了。

我认为我国应采取多数国家通用的办法，实行“尽房皆税”的征税办法。这种“有一套房征一套税”的课税方式，能够把事情最大程度地简化。譬如说一个有2000套房产的住宅区，在这种设计下就必定有2000个税源，而不要去费力区分哪套是谁家“第一套房”、哪套是谁家“第二套房”，2000套房都要交税。房产税在国外是最容易征收的税种，别的税能逃，房产税逃不掉，用中国老话说是“跑得了和尚跑不了庙”。即使房主躲到国外几年，多年欠税的房产可以依法拍卖。拍卖所得扣下应缴税款，余款都留给房主来领，那时他一定会回来拿钱的。

5、征税后实行“退税制度”可保社会公平

在居民普遍纳税情况下如何保证社会公平？多数国家和地区在征房产税后有“退税制度”，就是成功的做法。我国也应实行“普遍纳税”与随后的“退税制度”。退税不是根据纳税人房屋面积，而是根据其收入水平和家庭生活状况，包括婚姻状态、收入水平、赡养人口等条件，处于婚姻状态和赡养家庭人口多的退税就多，有的允许将按揭还款的利息办理退税，还有的允许把房屋外装修费用纳入退税。当然退税只适用于一套房，最多能退回税款的100%，其它房产则不能享受退税。这种退税制度有利于照顾低收入群体，有利于鼓励人们善待婚姻、赡养子女和父母，这是“善法”。

制度设计也有善恶之分。相比之下那种鼓励人们“离婚购房”的政策法规则是“恶法”。今后若采纳所谓“第一套房不征房产税”，则会起到鼓励人们“离婚避税”的恶劣作用。而且避房产税的离婚不同于购房“假离婚”，假离婚在购房后还会复婚，但离婚避税是长期行为，为长期避税还真不好复婚。以后人们就可改“同居”了，两套房子都不纳税；以后年轻人就都不结婚了，都可以避税。这种制度设计会破坏现有家庭结构与破坏社会稳定，无疑更是“恶法”。

房产税的退税程序并不复杂，操作起来也不困难，比之所谓“建立覆盖全社会的房屋产权信息体系”要简单得多。这种信息库的建立与维护需要付出大量行政成本，却不适用于中国这样的人口大国。而学取多数国家和地区经验，实行普遍征税后的“退税制度”，不仅可以“精准扶贫”照顾低收入家庭，而且纳税人主动去退税，政府机构把资料输入资料库，可以很容易地把居民房产信息库建立起来。

为适应我国国情，我支持有的专家提出的“凭每位成年人身份证退税一套房”的退税设计。这样就不必区分其是否婚姻状态，是夫妇的就退税两套，是单身的就退税一套，有多套房的居民可自己选择哪套退税。这种“见房就征、见证就退”的办法非常简单易行，房改房与拆迁安置房等自然都被纳入到退税范围，能减少对普通居民既得利益的伤害。至于退税的房屋是多少平方米？我看就不必去纠结了，多大多小都是退税一套房。这样的课税设计应能更有效地惠及广大百姓。

6、不要避开“小产权房”，最好从“小产权房”起征

在我国城镇居民近300亿平方米的住房中，用集体土地建设的“小产权房”有约77亿平方米之多。城镇居民冒着“违法”的风险购买“小产权房”，就是因为它地价低、房价低。现在已在十几个城市进行“集体土地建设租赁房”试点，“共享农庄”也如雨后春笋，“小产权房合法化”已在进入倒计时。此时恰逢我国房产税起征之际，这两件事能不能联系起来考虑呢？

我认为我国房产税应该先从小产权房征收。小产权房没交过土地出让金，从它起征房产税很容易被接受。如果不通过征收房产税使其合法化，而是要让其“补缴土地出让金”，不仅政府难于催缴，若真能催缴上来麻烦更大。农民群众会说“那是我们的钱”！反而带来政府与农民的新矛盾。而征收房产税则容易获得纳税人支持，因为缴完税就承认其合法，居民们会争着交。小产权房迟早要被承认，不如抓住开征新税的机会顺手解开这个结。这样能让“违法”卖小产权房的农民下台阶，让“违法”买小产权房的城市居民下台阶，也能让一向指责小产权房“违法”却拿它没办法的地方政府下台阶。小产权房应按照高限厘定税率，使它成为地方政府源源不断的税源。这也可以让没有购买小产权房的“守法”居民心理平衡。这件事也可以反过来看，假如到了城镇产权房都开征房产税的时候，“违法”的小产权房却仍不用纳税，那才是制度设计上的一大败笔。

让小产权房按照税率高限缴税不是惩戒措施，有其法理依据。农村土地在转化为城市建设用地中，城市基础设施对它的价值形成发挥着作用，城市其它配套设施的完善又推动它的增值。因此“进城土地”应对城市建设承担一定费用，只是过去让它承担过多、甚至让它全部承担是不对的。我国台湾地区的“市地重划”已提供出成功经验，在转化为城市建设用地时，土地方要把其中1/3的面积或价值交给政府，用于建设城市基础设施。我国在进行的“农村建设用地流转”的探索中，应学取这些成功的做法。我所建议的“从小产权房起征房产税”以及取其“高限税率”，既是合理解决历史遗留问题的“事后补救”办法，也为今后“不经政府征用即可转让”的农村建设用地如何合理承担城市费用，提供一种思路和解决办法。

可以看出，如果能采取以上政策设计，房产税在我国是很容易征收的。它能推动我国税收制度更加完善，推动我国社会制度更加完善。征收房产税自然就会让收入高、房产多的人多交税，房产少的人少交税，没有房产的人不缴税。政府可以通过税收与转移支付，更好解决“不平衡与不充分发展”的矛盾。纳税居民也将能通过城市建设与管理的改善，获取更好居住环境与生活条件，并推动其房产价值增值。“土地财政”的退出要有一个此消彼长的渐进过程，不可操之过急。政府征用土地在今后很长时期内，仍将是我国城市建设规模化供地的主渠道。在我国开征房地产税的同时，还要主动降低居民在房屋销售与交易环节的税费负担，逐步建立起与国际成功做法相仿的现代房产税制度。

文章来源：腾讯网 楼市资本论；图片来源：华本企业家俱乐部.第九届中国地产领袖年会

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