富力地产：187%负债率下，利润都用来还利息了

网易房产申°工作室 李莉

早在今年年初时，富力地产董事长李思廉曾表示2018年的销售业绩保底1300亿，然而半年过去了，2018年上半年，富力地产协议销售金额为570亿元，虽然较2017年同期增长47%，创下集团历史新高，但就1300亿的目标而言，目前仅完成了43.85%。

对此，在8月24日举办的业绩发布会上，富力表示：“公司拥有的可售货值超过800亿，下半年预期就2018年及2019年的预售进一步取得可售资源1350亿元，公司有充足的货值储备完成当年的销售目标。”

努力增涨的毛利率，却被财务费用拖累了

据数据显示，2018年上半年，富力地产营业收入达340.9亿，同比增长67%，而其营业收入的增长主要得益于结算物业面积和毛利率的同步增长，其中协议销售建筑面积440万平方米，较2017年同期增长50%，而销售均价同比上升12%。

“公司当期整体毛利率大幅上升至38.5%，较去年同期增加2.3个百分点；物业销售的毛利率上升至43.2%，主要是由于公司成本控制得当以及各地区交付物业的均价上升。”富力很高兴的宣布。

然而，从其中期业绩报告的数据显示，虽然毛利率大幅上升，但其管理费用率和财务费用也都有所上行，这在一定程度上也拖累了净利率率。

对此，富力方面表示，财务费用的增加主要是由于利息总开支增加了45%以及汇率亏损。

据了解，截止2018年6月底，富力地产的债务总量为1591.4亿元，其中境内银行借款653.4亿元，境内公司债394.7亿元，境内其他借款191.6亿元，境外债券187.3亿元，境外银行借款164.5亿元。

债务的平均到期期限为3年，其中，一年内到期及1-2年内到期的债务占比为46%。而其平均融资成本为5.62%，较2017年全年提高0.5个百分点，其中除信托外的银行借款的平均成本为5.13%，海外债的平均融资成本为7.06%。

近年来，富力地产在土储上颇为积极，除了在招拍挂市场上拿地之外，也积极参与收并购，早在2017年7月，就曾大手笔收购万达酒店。然而持续扩张的背后往往也带来着负债的加速扩张和净负债率的攀升，目前，富力地产的净负债率高达187%，虽然从债务结构来看，富力地产的短期偿债风险可控，但若是努力提升的利润都用来还利息了，还是有点得不偿失。

现场被问回报率低于利息成本？

业绩会现场，有关酒店收购的问题，有投资人询问管理层：“刚才您说今年预计的NOP（业主的投资回报）概8.7个亿，回报大概4.5%，这比利息成本5.6%还低。”

富力表示：“去年我们买酒店，可以就当做是买的土地储备。”

据富力方面透露，他们万达的70个酒店，可以达到7亿左右的NOP，在收购这些酒店后，富力的目标是可以产生8.7亿左右的NOP。

“买地一共动用了190亿，除了自由资金以外，正常的贷款大概在110多亿，约6-7%的利息。我只有资本债，只借了60%，加上NOP之后是可以覆盖利息的，我相信还是一个不错的选择，如果你把它作为土地储备来看，等于我买这些东西，没有给利息。”富力方面表示，他们希望可以用三年的世界，把7亿左右的NOP（业主的投资回报）变成14亿。

在业绩会的最后，富力也表示，他们将通过自己三至五年后的管理与经营，挑选出优质的酒店资产，随后在资本市场上把这些酒店做成资产包，换取更好的资本发展。