策划 | 曾经叱咤风云上海的世茂 如今还好吗?

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  摘要:《地产大佬上海求生记》策划第一弹。

  7月4日,世茂房地产控股有限公司发布了截至2018年6月30日,前六个月的最新营运数据。数据显示,世茂房地产2018年上半年共实现合约销售金额723.2亿元,同比大幅上涨60%累计合约销售面积达450.9万平方米,同比大幅增长66%。去年就成功进入千亿阵营的世茂,在2018年依然势头不减。

  然而,世茂这两年在上海市场却显得过分低调,鲜有项目入市、也少有拿地的消息传出,若不是总部仍在上海、若不是尚有商业项目仍在发声,恐怕真要怀疑世茂就要退出上海市场了。

  最新的一块地境遇颇艰

  时间回到2017年1月,在上海土地市场已逐渐降温的大背景下,多年未在上海拿地的世茂终于斥资12.04亿元,拿下了一块位于宝山罗泾的纯住宅用地,成交楼面价23469元/平

  说起地块的位置,可以说是相当偏远了。项目距离太仓仅有不到5公里的距离,但是到上海最近的一个地铁站直线距离都要超过10公里。而那里的二手房平均挂牌价基本也就维持在2万多不到3万的水平,这对于世茂来说的确是个不小的挑战。

  

  雍和府效果图

  围绕这幅地块,世茂联手了招商和新城,世茂自己只占约55%的权益。项目最终定名为雍和府,并于2018年3月底入市,公寓卖到了3.8万/平,别墅更是超过5万/平。

  结果自然是不言而喻的,350套开盘房源最终参与摇号客户数仅25组,截止7月,该案也仅成功网签14套房源。

  老项目攒着迟迟不卖

  一边是卖不出,一边是不愿卖。没错,说的就是周浦的世茂云图。据悉,世茂云图的第一批房源早在2015年10月就已开盘对外出售,当时均价仅约4万元/平,可以说是当时周浦最贵的项目之一,当然品质也很好,又正好赶上一波买房高峰期,因此当时成交情况也很好。

  

  世茂云图外景

  紧接着到了2016年,保利在世茂云图隔壁拿了一块地,楼板价就达到了43607元/平,当时有业内人士预测该地块保本价可能要近8万元/平。也就是从那时起,世茂云图就开启了“捂盘模式”,迟迟不开盘,甚至连售楼处都相继停止对外接待。

  据悉,世茂云图早已在2017年8月陆续交房,目前已经全部是现房的状态。

  

  世茂云图外景

  但是即便到如今,很多曾经捂盘不卖的项目都纷纷忍不住开始集中拿证的时候,世茂云图依然没有任何的反应。据世茂房地产2017年的年报数据显示,世茂云图的可售面积依然有35902平方米。也不知道这个楼盘究竟想憋到什么时候?到底想卖多少钱。

  除了这2个楼盘以外,世茂在上海几乎就没有什么新的住宅项目了。而根据世茂房地产2017年的年报数据,在集团整个2017年的入账销售收入达到667.96亿元,上海的项目仅贡献了约5500万元。这点收入对于整个世茂房地产来说可谓是杯水车薪,而这些还都全部来源于世茂在大约10多年以前开发的滨江豪宅---世茂滨江花园。

  

  资料图

  照这个趋势,世茂--这个总部位于上海的老牌房企,眼下真的要放弃上海市场了吗?

  商业项目尚未恢复营业

  当然不是。虽然世茂在上海的住宅项目少,但其在上海的多个商业、酒店项目一直被视作是集团的标志。我们在世茂房地产2017年年报的封面就发现了世茂广场和世茂深坑酒店的缩略图。

  

  世茂房地产2017年报封面

  据悉,世茂深坑酒店虽然几经周折,不过目前进展还算顺利,预计今年年底有望开业,将成为世界海拔最低的超五星级深坑酒店。

  

  上海世贸国际广场外景

  而世贸国际广场在2017年停业装修之前,在世茂物业投资项目中营业额一直常年排在第二的位置,仅次于北京的世贸国际大厦。上海世茂国际广场在今年6月召开了招商成果发布会,预计今年9月重新开放营业,改造后的人流量和交易量将达到改造前的2倍,营业额也有望超过北京世贸国际大厦,成为世茂最赚钱的商业项目。

  

  上海住宅项目主打权益合作

  再看住宅方面,虽然在拍得宝山罗泾地块后世茂几乎就没有参与过其他公开的土拍,但从世茂房地产2017年的年报中我们发现,除了雍和府以外,世茂还在上海的多处新拍地块中占有权益。

  

  

  

  其中就包括了与罗泾地块同日拍出的宝山罗店地块(云麓之城)26%的权益以及2017年11月中建拍得的松江中山街道和金山工业区2块宅地各33%的权益。另外,位于临港蓝湾地区的凤凰城天境,也有世茂在背后参与。

  如此看来,世茂似乎也并没有完全放弃上海住宅市场的这块“肥肉”。

  其他热点城市大举拿地 不差钱?

  但相比世茂在其他城市的表现,上海就显得相当小打小闹了。

  不过,就去年世茂在土地市场上拿地的行踪以及去年的住宅销售业绩来看,世茂目前似乎已将重点转向了南京、厦门和北京,三者在2017年的销售入账收入分别占到12.3%、9.3%和7.3%。

  

  值得注意的是,世茂早在2016年5月就斥资88亿元拿下了南京河西地区一幅商住综合地块,成为南京当年的总价地王。

  年报显示,2017年世茂共增加土地储备1060万平方米,平均楼板价10861元/平,优质土地资源及相对低廉的土地成本,成为世茂房地产在全国重要市场未来数年业绩的持续支撐。同时在拿地的地域选择上,世茂的战略也做出了一定调整,即布局一二线城市同时,关注一二线外围可承载外溢需求的三四线城市。

  这么看,世茂2017年确实也没少拿地,想来世茂其实是不差钱的,可他为什么不在上海多拿几块地呢?

  世茂的年报中特别提到:“集团以一贯审慎的态度扩充土地储备,秉承稳健经营的一贯作风,在求发展与控风险的抉择中,综合平衡,双管齐下。于2017年12月31日,本集团的平均土地成本为5108元/平,相对合理的土地成本为日后利润率的提高提供了有效保证。”

  结合上面这段话,我们再看2017年1月世茂在上海宝山拿的那块宅地,想必各位心中多少都有杆秤了。

  另外,从2017年实行土地招拍挂制度之后,在上海拿地的难度也明显加大了,因此拿到地的房企基本也都是“非富即贵”,也不知道排在2017年房企销售总金额第16位的世茂是否能拿到入围上海住宅土地拍卖的通行证?

  

  合作开发的方式虽然能以相对较低的风险保留市场份额,但对于一个曾经以品质和口碑立足的房企而言终归不是长久之计,毕竟市场是健忘的。

  千亿世茂要如何走好上海这步棋?我们拭目以待。

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