策划 | 还没浮出地面的项目忙储客 中海怎么了？

还记得去年年底，中海在上海召开的25周年发布会上提出了2020年上海300亿的销售目标，然而大半年过去，中海在上海市场的表现却始终不温不火。

一方面在上海的土地市场上日趋保守，自2013年拿下梅陇地块后，销声匿迹3年，除了2016年通过中信旗下地产业务合并，拿下了老西门新苑项目，就只有到2017年才又公开拿下4幅纯住宅地块，3幅在松江小昆山，1幅在奉贤奉城。此后的公开土拍中就再无斩获。

2017年公开土拍市场中海拿下4幅宅地

另一方面，上述这些地块恰巧就是目前中海在上海主推的几个项目，即小昆山的中海九峯里、奉贤奉城的中海戈雅园以及老西门新苑项目的中海建国里3个项目。

松江小昆山项目中海九峯里

项目数量不算多，但仅仅小昆山的3幅地块，就规定了最低住宅套数要达到1727套，就体量来看，算是十分巨大了；另外从中海建国里的建筑指标来看，容积率非常之高，达到了3.45，住宅建筑面积达到了近12.9万方，算起来也有将近800套房源，加上奉城的项目，看货量的话，也够中海消化几年了。

1st

老西门项目略显急躁楼面未起先储客？

位于市中心的中海建国里，目前为止刚打好地基，楼面还没有出来，更没有正儿八经的售楼处，但早在同板块的复兴珑御开盘之前，就已经释放了部分项目信息，引起颇多关注。

中海建国里实景，刚打好地基的工地

之后查询中海建国里资料时才发现，它的临时售楼处早在6月16日就已对外开放。

很多朋友都在议论，建国里的这波操作是否有点操之过急了？为年底开盘准备？提前蓄客？高周转？不过也有一种说法，称项目所在地块上动迁的问题还没彻底解决，根本不可能年内开盘……有的没的都只是推测，但今年中海在上海似乎真的有点不太顺。

2nd

小昆山项目认筹率低回笼资金难

不得不提的，就是松江小昆山的中海九峯里。项目已于8月9日正式开盘对外销售，根据网上相关信息显示，九峯里的前期储客并不乐观，或仅有约10组客户进行认筹，而这批房源实际总数却有506套。

注：数据来自房郎述

再查询上海东方公证处官网发现，晚于8月9日开盘的项目都已经陆续更新开盘摇号结果，中海九峯里却并不在其中。

上海公证处网站显示未有中海九峯里认筹情况

虽然目前上海商品房销售都要经过公证处公证进行摇号选房，但房管局相关人士称：“若项目认筹人数确实小于开盘房源数量很多，按照一定比例，经过申请，可不做公证摇号。”

至此，中海九峯里认筹人数有多少，有没有参加公证摇号，显然已经不重要了。

其实，以现在的眼光来看，中海九峯里当时拿地的楼板价确实有点高了。2017年3月29日，中海拍下松江小昆山3幅宅地，总成交价50.9亿，成交楼板价均超3万/平，这在当年松江整体土地市场上都是最高价。

中海九峯里实景图

如今推出的洋房均价约4万/平，中海也确实没赚什么钱，或许也只能保本，但所谓时耶、命耶，市场已经不是曾经的那个市场了。

要知道，今年松江九亭象屿虹桥悦府的公寓房报价也只有4.4万/平不到，松江泗泾临近地铁站的金地自在城玺湾均价只有4.1万/平，甚至部分房源单价还在3字头。

而如今的松江小昆山既没有轨交、又没有好的商业，房价直奔4字头，市场内又不断涌出大量竞品，结果可想而知。

松江小昆山街景一角

因此先期投入的土地成本，想要快速回笼资金显然很难。

3rd

奉贤项目也是高价地入市行情扑朔迷离

中海在上海的另一项目，奉贤奉城的中海戈雅园，如今也已进入了开盘前的准备期，价格没有对外释放。

中海戈雅园效果图

项目所在土地于2017年5月拍得，溢价率48.4%，楼板价接近1.5万/平，是奉城的高价地。

而目前项目周边的二手次新房绿地小米公社，链家网上目前的挂牌价仅2.3万/平，若中海戈雅园参考周边二手房价格来卖，恐怕要亏本，但若要达到保本售价或有一定溢价空间，那么市场接受度会有多高，还需要打个大大的问号。

综上两个项目不难发现，中海去年所拍的土地陆续都将入市，但同时拿地价格也都刷新了区域内新高，对于目前的这2个项目来说，小昆山项目前途未卜，奉城项目也同样高位站岗，回款压力对中海来说貌似也较大。

在这样的情况下，如果中海建国里真的急于入市倒也是合情合理，以市区这样的黄金地段，不仅可以快速回笼现金流，而且多少能够平衡上海区域的财务成本，为冲刺2020年的销售目标增添筹码。