策划 | 还没浮出地面的项目忙储客 中海怎么了?

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  还记得去年年底,中海在上海召开的25周年发布会上提出了2020年上海300亿的销售目标,然而大半年过去,中海在上海市场的表现却始终不温不火。

  一方面在上海的土地市场上日趋保守,自2013年拿下梅陇地块后,销声匿迹3年,除了2016年通过中信旗下地产业务合并,拿下了老西门新苑项目,就只有到2017年才又公开拿下4幅纯住宅地块,3幅在松江小昆山,1幅在奉贤奉城。此后的公开土拍中就再无斩获。

  

  2017年公开土拍市场中海拿下4幅宅地

  另一方面,上述这些地块恰巧就是目前中海在上海主推的几个项目,即小昆山的中海九峯里、奉贤奉城的中海戈雅园以及老西门新苑项目的中海建国里3个项目。

  

  松江小昆山项目中海九峯里

  项目数量不算多,但仅仅小昆山的3幅地块,就规定了最低住宅套数要达到1727套,就体量来看,算是十分巨大了;另外从中海建国里的建筑指标来看,容积率非常之高,达到了3.45,住宅建筑面积达到了近12.9万方,算起来也有将近800套房源,加上奉城的项目,看货量的话,也够中海消化几年了。

  1st

  老西门项目略显急躁楼面未起先储客?

  位于市中心的中海建国里目前为止刚打好地基,楼面还没有出来,更没有正儿八经的售楼处,但早在同板块的复兴珑御开盘之前,就已经释放了部分项目信息,引起颇多关注。

  

  

  中海建国里实景,刚打好地基的工地

  之后查询中海建国里资料时才发现,它的临时售楼处早在6月16日就已对外开放

  

  很多朋友都在议论,建国里的这波操作是否有点操之过急了?为年底开盘准备?提前蓄客?高周转?不过也有一种说法,称项目所在地块上动迁的问题还没彻底解决,根本不可能年内开盘……有的没的都只是推测,但今年中海在上海似乎真的有点不太顺。

  2nd

  小昆山项目认筹率低回笼资金难

  不得不提的,就是松江小昆山的中海九峯里。项目已于8月9日正式开盘对外销售,根据网上相关信息显示,九峯里的前期储客并不乐观,或仅有约10组客户进行认筹,而这批房源实际总数却有506套

  

  注:数据来自房郎述

  再查询上海东方公证处官网发现,晚于8月9日开盘的项目都已经陆续更新开盘摇号结果,中海九峯里却并不在其中

  

  

  上海公证处网站显示未有中海九峯里认筹情况

  虽然目前上海商品房销售都要经过公证处公证进行摇号选房,但房管局相关人士称:“若项目认筹人数确实小于开盘房源数量很多,按照一定比例,经过申请,可不做公证摇号。”

  至此,中海九峯里认筹人数有多少,有没有参加公证摇号,显然已经不重要了。

  其实,以现在的眼光来看,中海九峯里当时拿地的楼板价确实有点高了。2017年3月29日,中海拍下松江小昆山3幅宅地,总成交价50.9亿,成交楼板价均超3万/平,这在当年松江整体土地市场上都是最高价。

  

  中海九峯里实景图

  如今推出的洋房均价约4万/平,中海也确实没赚什么钱,或许也只能保本,但所谓时耶、命耶,市场已经不是曾经的那个市场了。

  要知道,今年松江九亭象屿虹桥悦府的公寓房报价也只有4.4万/平不到,松江泗泾临近地铁站的金地自在城玺湾均价只有4.1万/平,甚至部分房源单价还在3字头。

  而如今的松江小昆山既没有轨交、又没有好的商业,房价直奔4字头,市场内又不断涌出大量竞品,结果可想而知。

  

  松江小昆山街景一角

  因此先期投入的土地成本,想要快速回笼资金显然很难。

  3rd

  奉贤项目也是高价地入市行情扑朔迷离

  中海在上海的另一项目,奉贤奉城的中海戈雅园,如今也已进入了开盘前的准备期,价格没有对外释放。

  

  中海戈雅园效果图

  项目所在土地于2017年5月拍得,溢价率48.4%,楼板价接近1.5万/平,是奉城的高价地

  而目前项目周边的二手次新房绿地小米公社,链家网上目前的挂牌价仅2.3万/平,若中海戈雅园参考周边二手房价格来卖,恐怕要亏本,但若要达到保本售价或有一定溢价空间,那么市场接受度会有多高,还需要打个大大的问号。

  

  综上两个项目不难发现,中海去年所拍的土地陆续都将入市,但同时拿地价格也都刷新了区域内新高,对于目前的这2个项目来说,小昆山项目前途未卜,奉城项目也同样高位站岗,回款压力对中海来说貌似也较大。

  在这样的情况下,如果中海建国里真的急于入市倒也是合情合理,以市区这样的黄金地段,不仅可以快速回笼现金流,而且多少能够平衡上海区域的财务成本,为冲刺2020年的销售目标增添筹码。

  

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