风口?风波or风暴?深圳长租公寓艰难前行

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  7月31日,深圳出台楼市调控新政,明确规定对于各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,此外,新购买商务公寓5年内限售。有业内人士指出,此次新政能有效打击炒房行为,利好租赁市场发展。

  实际上,在楼市调控不断加码的情况下,一边是房产销售和投资降温,另一边,则是住房租赁市场日益活跃,其中长租公寓更是在近两年来得到了长足的发展。

  与此同时,近期围绕关于房租暴涨的网络讨伐声中,长租公寓作为被推涨租金的“元凶”被置于舆论风暴的最中心。原本作为资本热捧的新风口行业应是处于高速发展的时期,却迎来最大的一场风波。

  从2015到2018,深圳长租公寓“风起”

  2015年,“租购并举”首次被提出并得到国家大力推行,在中央和地方政府的鼓励政策及红利不断释放下,各大巨头纷纷进入该领域。实际上,早在2010年,创业品牌如魔方、YOU+等最早进入长租公寓市场,而真正迎来百花齐放的“迸发期”,还需把时间推进至2017年,这一年可以说是住房租赁市场的元年,至2018年得到超速的增长。

  2017年底,香蜜湖深业中城10万+/㎡豪宅宣布全部转做长租公寓,一时间市场愕然,此前深圳市场上的长租公寓房源大多由旧厂房宿舍、商业房、农民房改造而成,深业集团此举则意味着深圳长租公寓迈入了“豪宅化”时代。

  不止深业中城,2018年4月,深圳福田的万科瑧山府在推出其豪宅产品时,将其中一栋直接转为高端人才租赁住房,同样引起市场关注。

  事实上,在租购并举的浪潮下,万科、招商地产、星河、心海等均已进入了深圳长租公寓市场。

  2017年11月3日,建设银行深圳分行与包括万科等在内的11家房地产企业,以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位签署住房租赁战略合作,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

  “CCB建融家园”首批推出的长租房源润达圆庭去年已租赁一空。而同年,建设银行与星河合作推出的星河荣御,是深圳市场上唯一的整体长租社区,未来租户可以向深圳建行申请 “按居贷” 个人住房租赁贷款。

  此后,互联网巨头腾讯则在日前宣布与深圳市住建局共同打造一个智慧租房平台,长租公寓市场迈入巨头争夺时代。

  贝壳研究院和21世纪产业研究院在2018年7月发布的《2018年住房租赁白皮书》中指出,目前中国的房屋租赁市场规模1.1万亿,以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力,我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

  作为一个年轻的移民城市,深圳在2015年有常住人口1137.87万,其中户籍人口只有354.99万,常住人口平均年龄只有32.5岁。深圳市住房自有率仅为34%,常住人口中近七成为非本地户籍,居住需求要靠租房市场解决。深圳长租公寓租赁平台合屋曾做过数据估算,深圳房屋租赁市场是一块价值上千亿的蛋糕。


  深圳城中村租赁房

  合屋的数据显示,截至2016年8月,深圳已拥有大大小小的长租公寓运营商近100家。随着楼市调控不断升级且市场进入存量房时代,伴随政策春风,长租公寓再度成为房企眼中的“新风口”。政府、开发商,投资机构、甚至个人投资者,都争相站在长租公寓的风口上。

  合屋创始人罗凤鸣认为,从政府合作层面来说,有开发商背景的品牌会比小型创业品牌要强。但行业内恶意竞争、管理不规范、回报周期长、盈利模式不清晰等诸多问题是否能因此得解,仍是未知数。

  2017年11月10日,深圳龙华区首宗“只租不售”纯住宅用地进行拍卖,该项目建成后宗地内租赁住房和商业用房须全年期(70年)自持,竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。

  2018年2月1日,龙岗区、坪山区再推出三宗“只租不售” 纯住宅用地,标志着深圳房地产市场真正迈向了“租购并举”时代。低于常规商品住宅用地的土地价格也为租金回报率的提升带来了空间,进一步提高企业运营租赁住房的积极性。

  与此同时,城中村综合整治也成为重要的租赁用房来源,规模化的供应将从本质上带动住宅租赁市场的大发展。政府力量的介入,是深圳长租行业里的一种新模式及重要支撑。

  色彩斑斓的屋顶、时尚的设计、清新的装置,福田区水围村的29栋农民房一改脏乱差的握手楼形象,让人眼前一亮。这是深圳首个由开发商规模化改造成功的城中村公寓“柠盟公寓”,由深业集团采取“政府-国企-村股份公司”三方合作模式,首期504套已于2017年9月30日完工。


  福田水围村柠盟公寓

  福田区住建局保障房科科长徐悟曾介绍,水围村村民接受了以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案后,由政府引入深业集团进行改造。深业对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造,再返租给福田区政府,最终以低价的保障房形式推向市场。

  据了解,福田区政府以150元/平方米的价格从深业集团取得整体租用权,再以75元/平方米向符合条件的企业人才出租,而目前周边的租金水平大约为100元/平方米。

  此外,福田区玉田村也引入万科进行合作、开展综合整治。玉田村是万科“万村计划”福田首个项目。去年10月,深圳福田区南园街道办宣布与万科合作,对辖内城中村玉田村进行企业化运营整治,由万科进行城中村“综合整治+运营”,属于租赁运营。

  玉田村将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理,对城中村的基础设施、生活环境进行全方位的升级改造、整合,并植入居住、商业、产业、文化等内容,为年轻人提供更为适宜的生活环境,改造完成后面向整个市场进行租赁。

  据此前《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共有320个原行政村,建有农民房3.5万栋,占据全市住房面积的49%,容纳了520万的城市人口。除此之外,还有因产业升级淘汰下来的大量闲置工业厂房和工厂宿舍。对城中村应该是推倒重建还是柔性改造,水围村、玉田村的综合改造方式或许会无疑为深圳处理历史遗留建筑提供更多可供参考的方式。

  可预见的是,租房市场以房东散户出租为主体的现状或将逐渐改变。

  三足鼎立,深圳长租公寓租金区间:1000-5000元

  近年来,深圳长租公寓形成开发商、房地产服务商和创业品牌三大阵营,进驻品牌突破

  100家,已出租房间超10万间,目标客户群在18-35岁之间的年轻人,主力户型以单间、一房为主,整体租金价格集中在1000-5000元。


  制图:网易房产

  深圳城中村比例较高,近七成租赁房供应集中在城中村,长租公寓房源主要来自于城中村、旧住宅区及旧工业区等。从区域来看,长租公寓主要考虑的是周边产业的聚集度,较高的产业发展水平和聚集度则意味着丰富而优质的客源,因此宝安、南山和龙华新区成为深圳三大热点片区。其中,宝安以西乡和固戍为主,南山则主要集中在西丽及科技园片区,龙华新区以深圳北站为核心。

  从市场发展角度来看,目前三大运营主体呈三足鼎立之势,开发商凭借多年的开发经验,对客户需求有着深刻的了解。其次凭借着其在拿地及存量物业上的优势,使其更容易获取房源。此外,利用集团企业的背景,开发商将大大降低融资成本。

  万科泊寓、招商壹栈、龙湖冠寓、保利地产UOKO公寓、金地集团自在遇、远洋地产擎峯公寓等均已占领了一定的市场份额。据统计,目前国内排名 Top100 的房地产开发商中,已有超过 30 家涉足长租公寓领域,其中万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领域为该行业得佼佼者,三家房企运营了共计7万间长租公寓。根据克尔瑞数据统计,深圳2018年上半年房企长租公寓已拓房源破万间的有万科、招商蛇口、碧桂园和金地商置,万科高达30780间。而运营商集中式已开房源排行榜,集悦城、窝趣、魔方占据榜单前三位。



  图片来源:克尔瑞

  拥有中介背景的长租公寓也是市场的重要参与者,其本身便在租赁房源和客户渠道两方面拥有极大的优势。房地产中介直接接触房东和租客,对市场有着更为深刻的了解,同时具备丰富的用户数据积累,有助于高效获取分散式房源和推出更加契合客户需求的产品,可将房源与客户资源直接引用自自身的长租公寓业务,进而快速扩张。

  起步较早的长租公寓品牌自如已经管理房源量达到 60 万间,以分散式长租公寓业务为主,仅在深圳便已获得20万“自如客”,覆盖了深圳六大行政区共计72个商圈,超1380个小区。此外,同样位于长租公寓第一梯队的世联红璞公寓也已落地29座城市、覆盖核心一二线城市,在营运营间数约3.5万间,2017年公司公寓管理业务2017年实现收入2.08万元,同比增加387.64%。

  而市场的另一类参与者如魔方等创业品牌为主的公寓运营商则比较容易获得风投资金的青睐,目前市场上多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资,迅速跑马圈地,扩大规模。

  此外,仍有多方力量在进入、分食长租公寓市场,比如酒店系以及国企系等多方力量在。酒店系在资金方面不如开发商及中介,但具备租客管理经验和存量物业运营经验,常将地段一般经营不善的酒店改为长租公寓,如铂涛的窝趣公寓,而第五大派系的“国家队”也在进场。

  质疑声起 长租公寓催涨了租金?

  长租公寓的发展并非一路顺畅,也不是一直被看好。SOHO中国董事长潘石屹日前曾公开表示,回报率最高超不过1%,这个生意是亏的。

  与此同时,有自媒体则将长租公寓比之“贩毒”一样来钱快,指出有部分分散式的长租公寓,撮合房东和租客的同时,利用租客的信用做背书向银行贷款,从中贷得资金圈占更多房源。另有媒体指出,实际上使用租金分期产品的多见于分散式公寓,并非行业主流。

  8月中旬,我爱我家副总裁胡景晖炮轰在一场电话会议上炮轰自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%价格抢夺房源,人为抬高租金,扰乱市场。他认为“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。”

  一语成谶。8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司贴出停止运营的通知,或成为首个“爆仓”的长租公寓公司。鼎家资金链的断裂牵扯出房租暴涨资本背后的乱象,约有4000户租客受损,涉多家网贷平台。租客一方面不仅要不回押金,还需每月按时还贷,甚至面临被房东“扫地出门”的窘境。

  实际上,牵动着租房者最敏感神经的还是租金的波动。7月以来,多个热点城市租金大幅上涨。根据中国房价行情网数据显示,成都7月房租同比涨了31%,广州和深圳次之,分别为30.7%和30.5%。“租不起”已代替“买不起”,成为戳中租房一族的痛点。房租暴涨背后,谁才是真正的推手?正处于舆论中心的长租公寓,必然成为矛头所指的对象。

  实际上,在深圳,对于长租公寓是否推涨了租金的质疑声在今年上半年年陆陆续续便有了。舆论发酵达到高峰在今年年中,事因万科的“万村计划”。


  图片来源:微博

  万村计划是万科2017年年底开始的一项城中村整治业务,万科希望借助自身力量对城中村进行改造统租,并植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

  质疑声起于富士康员工集聚的龙华清湖新村,有富士康员工提出,由于万科的改造会引起房租的高涨等担忧,一时网络上口诛笔伐,纷纷指责万科推高租金赶走了穷人。

  工人贴出公开信声称目前单间租金已达700-800元/月,万科改造后房租将翻两三倍,并提出富士康应当增加薪酬、提供宿舍等诉求。随后,万科就此事回应称“有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。事实上,改造前后的租金价格是处于同等区间。”

  目前,长租公寓发展仍处于初始阶段,面临着盈利模式难解、多方行业巨头进入市场、尚未落地的政策等多方挑战。在舆论争议中前行,长租公寓要探索的路还很长。

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