业绩会直击 绿城新总裁首秀与被提及34次的中交(实录)

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观点地产网 这是50岁的张亚东第一次在香港资本市场公开露面,相比于前任曹舟南的侃侃而谈,这位中交出身的新任CEO显然更加谨慎,大部分的问答中,大股东中交的存在感也大大提升。

8月27日下午,绿城中国在香港召开了2018年中期业绩会,由于月初曹舟南的卸任,此次出席的管理层由张亚东占据C位,执行总裁李青岸、首席财务官冯征分列左右。

与过去几次发布财报后,股价应声下跌的境况不同,于早间2018年中期业绩发布后,绿城中国股价结束了连日来的下跌,盘中涨幅一度达5%,随后回吐约2.3个百分点,截至收盘报收8.37港元每股。

或许受到股价利好的鼓舞,首次参加业绩会的张亚东一开场便主动打开话匣子:“今天是一个好日子,中午李青岸总、冯征总非常高兴地告诉我,今天上午我们的股票涨了5.2%,这也是近期我们股票涨幅最大的一天。”

中期报告显示,虽然期内绿城中国754亿的销售额只有不到30%的上涨,但实现总收入为335.3亿元,同比增长220.9%。除税前利润为人民币55.7亿元,同比增长111%;净利润为人民币31.2亿元,同比增长145.7%;股东应占利润人民币23.3亿元,同比增长90%。

但值得一提的是,若根据报表粗略统计,2018年上半年绿城的毛利率和净利率分别为16.6%及7%,大大低于行业平均水平。

对此,冯征特意解释:“有些从联营公司收购成附属公司的利润,由于会计准则,必须要按照当时的公允价格入帐,导致成本增加,结转的毛利率就下降了。”若剔除这一部分影响,调整了之后绿城物业销售毛利率则是31.9%。

观点地产新媒体还注意到,2018年上半年,绿城整体去化率为62%,其中,新增项目80%,有部分项目房源去化为90%。

显然,随着行业整合力度不断提高,绿城也一改过去库存高的症结,在规模追逐上有了更强烈的意识。

被提及34次的中交

虽然对资本市场交出了一份满意的成绩表,但对绿城而言,过去这半年或许很难称得上平静。

6月初,绿城完成内部组织架构大调整,正式形成了“5轻11重”的管理架构,5个轻资产板块包括管理集团、生活服务集团、资产集团、房屋科技和雄安集团;11个重资产板块则分别为小镇集团、各个城市公司和新组建的杨柳郡公司以及亚运村公司。

7月底,曹舟南宣布辞去行政总裁一职,更引发了行业对绿城将继续“中交化”的猜测。

虽然首次以绿城行政总裁亮相时张亚东曾强调,自己的加入并不意味着绿城会“去宋卫平化”,但在业绩会现场,被多次提及的中交,以及外界对中交加强与绿城协同作用的期待中不难看出,成为绿城大股东的第四年,中交的效应正在体现。

据观点地产新媒体不完全统计,在近1个小时的业绩发布会中,中交一共被提及了34次。

张亚东表示:“中交是做基础设施一级开发的,绿城是做二级市场开发的,所以两者从产业链的角度是一个前后的关系,这是一个巨大的合作优势,特别是中交将给绿城提供更广泛的战略资源,绿城将给中交提供更深度的开发优势。”

在公司治理上,张亚东强调,中交是国企,绿城则有灵活的市场机制,未来双方将互相借鉴自己的制度和机制上的优势。

值得注意的是,随着绿城逐渐摆脱股权争夺的阵痛,以及中交内部整合接近尾声,双方也开始有了具体的项目合作,对此,张亚东则用了“非常紧密”一词来形容双方的合作。

他透露,本月23号,绿城和中交的16个单位签署了近30个项目协议,包括泰国曼谷项目、马来西亚新山项目、雄安建设者之家、容东新镇项目、宜昌南灵小镇项目、庐山西海项目、川菜小镇等,计划总投资超过2500亿元。

“投资会更加多元化”

无论是组织架构调整还是管理层的变动,对规模的追逐早已成为绿城的主旋律之一。

根据年初定下的1600亿销售目标,上半年,绿城已完成47%。根据李青岸现场透露,下半年绿城还有1689亿的可售货源(不包括现在拿地年底实现销售的部分),按照60%的去化率,到年底将产生900亿的销售,加上上半年新增的750亿货值,全年实现1600亿,甚至1700亿都是可能的。

不过,张亚东则透露了他谨慎的一面:“1600-1700亿是原来计划的下限,随着下半年房地产市场的调控,我们做了一些更稳健、更保底的思考,应该说到目前为止1600亿我们还是有把握的,如果下半年市场不发生更大的变化,全年销售超过1600亿是可期待的。”

拿地方面,绿城同样显得谨慎不少。数据显示,上半年,绿城新增地块共计19个,总建筑面积约为440万平方米,总成交金额约人民币248亿元,其中归属于绿城集团支付的约为184亿元。

显然,与此前曹舟南提出的1000亿拿地预算,绿城在投资开发上还有更大的空间,不过在拿地方式上,传统的招拍挂市场或将不再是绿城的主要战场。

张亚东透露,下半年绿城在买地上的结构可能会发生变化,对于公开土地市场,绿城将遵循更加谨慎的原则。而在项目投资、股权合作以及并购上,张亚东则流露出更多的兴趣。

他指出,以上述绿城和中交的合作项目为例,这些投资会形成比原来传统市场更大的利润份额,因此,未来绿城也将更多地加大TOD、小镇、美丽乡村、运动系列的开发和投资。

“中交和绿城双方的合作前景可期,双方的优势更能发挥到最大,双方远远会形成1+1>2的态势。”张亚东补充道。

以下为绿城中国控股有限公司2018年中期业绩会现场问答实录:

现场提问:除了在财务上的支持以外,未来中交和绿城在其它领域还会有哪些合作?

张亚东:我想这是大家都比较关心的问题,中交集团和绿城的合作是互相促进、互相发挥优势,创造未来,有以下几个主要的特点:

一是中交集团和绿城在未来的合作中将形成战略上的协同,进行全面的合作。

中交的优势大家都很清楚,特别是从城乡建设领域来看,中交是做基础设施一级开发的,绿城恰恰是城乡建设里面做二级市场开发的,所以从产业链的角度是一个前后的关系,它俩的协同、合作会产生巨大的协同价值,这是一个巨大的合作优势。

中交将给绿城提供更广泛的战略资源,绿城将给中交提供更深度的开发优势,所以绿城中交的合作未来有非常大的前景,这是从宏观的战略层面看。

从公司治理机制和公司管理制度的完善上看,两个公司也是高度契合和相关的。中交作为一个国企,有非常完善的公司治理机制和体制保障,绿城有灵活的市场机制,各自的特点和优势十分明显,未来期望互相借鉴自己的制度和机制上的优势,使得两方面的战略合作能最大化。

这在以往三年和最近合作的具体模式上,也看到了巨大的发展商机和特别良好的合作模式。

从微观的项目合作来看,中交和绿城目前具体的项目合作非常紧密,并且已经全面的开展。

中交和绿城经过三年磨合后,上周在具体合作上迈入了一个新的台阶,进入了一个新的历史阶段。

大家知道中交作为一级开发,有大量的基础设施建设工程,配置了大量的土地和资源,这些资源的二级开发中绿城拥有独特的优势。

从中交的角度来看,希望这些土地由绿城中国去完成,形成高品质的产品,所以中交给绿城中国提供了良好的资源。

绿城中国为中交无论是房地产板块还是基础设施建设,都提供了强大的支撑,使得它的产品得到了转化,使它的产品形成了价值,所以这也是互相优势互补,发挥各自优势的。

本月23号,绿城中国和中交的16个单位签署了近30个项目协议,这30个项目是经过反复挑选、反复筛选出来的,这些项目对于绿城中国也是获得发展资源,形成巨大价值的一个非常好的优势。在绿城中国以后的战略调整上,这也是我们要强化的一个渠道。

最后,在人才、管理队伍上,双方也是优势互补、互相支持。大家知道中交有很好的人才培训体系,也是人才济济,绿城有很好的市场化、最前沿的房地产专业化人才。总之,中交和绿城双方的合作前景可期,双方的优势更能发挥到最大,双方远远会形成1+1>2的态势。

至于一些具体的合作,可能大家都知道了,比如说三年来,中交对绿城财务上的支持、金融上的支持,在数据上大家也都能看到。包括三年来绿城融资的成本,去年和今年比,融资成本又降了0.3%,包括现在400多亿的现金流,非常充裕,具体的这些东西在,以前几年我们已经体会到了,未来的合作还会上到一个新的台阶。

现场提问:未来投地的速度会不会再加快?现在负债率已经有50%多了,会不会进一步提升?会不会担心融资环境收紧?你们早前说过全年销售目标是1600亿,虽然现在很有信心,但会不会担心房地产的调控的影响?

李青岸:我们现在除了正常的招拍挂之外,主要用其它的四个模式进行投资,包括TOD、小镇、美丽乡村、运动系列。比如地铁上盖物业,如果城市地铁发展速度快的话,上盖比较多,我们这一块的发展就会比较快。如果纯是靠招拍挂拿地的话,目前这种情况下,我们认为这个发展速度有一个天花板。

关于融资环境收紧,的确从2016年10月份调控以来,调控最深的就是金融市场,就是银行监管。

到目前为止,我认为是历史上房地产调控银根收得最紧的时期,一是银行对房地产投资规模全部压缩,包括现在的开发贷款和个人贷款的按揭都已经收缩到历史上最低谷,这是一个现象。

第二是非银行融资,包括信托、基金,所有的资金一律不准进入房地产,这对房地产是一个非常大的冲击。

绿城本身也是在大的金融环境下发展,但是我们到今年年底依然安排有370亿的现金净流入,所以绿城一定是现金流和投资相匹配,一定确保年底的现金流的充裕。

第三个问题,就是净资产负债率从46%到了50%多,到年底会不会增长?我相信这个净资产负债率适度的增长,比如到了60%几、70%几,我认为都是健康的,如果有机会去投资的话,还是希望拿出资金去扩大规模。

现场提问:核心净利润是23.3亿,相对权益销售大概有多少?23.3亿对今年的营收,对比了全行业来说算是中上水平,这是否意味着绿城下一步可能更适度的开放合作开发销售的权益?这一块有没有什么计划?另外再问一下张亚东总裁,因为刚完成新旧总裁的交接,今天您是第一次出来面对资本市场,想问一下您这段时间的感受。您刚才也谈了中交和绿城的融合,下一步从绿城投资发展的角度,您有没有一些计划和准备工作?

李青岸:和自己相比,今年核心净利润是最好时期,也说明我们前面跟大家承诺的,2015年以后拿的土地,我们有充分的信心把这个毛利率做上来。今天我们财务部的总经理也来到了现场,让我们财务资金部的总经理从数字角度给您做一个解答。

财务资金部总经理:23.3亿是权益利润的金额,是已经归属上市公司的利润金额,今年的总销售额474亿里面,权益金额占到60%左右,所以对应的大概有280亿的权益销售金额。

冯征:我补充一下,23.3亿是会计上面归属于股东的利润,核心利润是31.5亿,把会计政策影响的调整去掉,其实31.5亿才是正确的。

31.5亿归属的营业额就是335亿,这就是我们权益部分,联营公司和合营公司都不包含在里面。

李青岸:我认为未来合联营对房地产企业来说是一个方向,并不是说所有的合作项目毛利率都是低的,反而现在有很多合联营项目的毛利还是高的,但是我们坚持一点,我们要控股,这也是为了保证我们的规模。

按照自然增长规律,今年年初定的指标是1600亿,如果下半年情况比较好,可以达到1700亿,自然增长20%的规模应该是有的,到明年的销售额应该到2000亿,这是有希望达到的,毕竟我已经有这么多的土地储备。

张亚东:对前面的问题我再补充一下,从现在我们的计划来看,一千六七百亿是原来计划的下限,随着下半年房地产市场的调控,我们做了一些更稳健、更保底的思考,应该说到目前为止1600亿还是有把握的,如果下半年市场不发生更大的变化,全年销售超过1600亿也是非常可期待的。

另外,可以从土地储备、货值储备来看,现在有8000多亿,即使现在开始一块地不拿,未来三年形成2000亿、2500亿的销售目标也是非常现实的情况。

大家知道最近曹舟南总裁正在研究一个新的领域,就是美丽乡村的领域,这也是在绿城体系下开拓我们的增量,做一些新的尝试、新的开拓,我继续做绿城中国的存量,当然存量里面也有增量。

这次的切换非常顺利,大家都信心满满,特别是在原来的发展基础上,我们有一些新的领域、新的空间和新的布局。

来到这里工作以后,感觉绿城的团队非常职业化、非常专业,大家也看到绿城现在的发展态势非常好,所有的指标都是非常令人振奋的,对我们的股东有一个非常好的交代。

这也说明,绿城三年的稳健发展形成了这样一个态势,所以我们这样一个切换,特别是我感觉在原有的人才队伍、战略和原来的一些经营的日常活动,现在感觉都是非常顺畅。

我来绿城工作以后,也感觉非常的高兴,特别是我们新组成的经营班子,在大家的支持下正在研究未来的发展,所以现在感觉非常有信心。应该说到绿城来工作,对我自己也是有一个非常好的期待。

来绿城工作这一个多月以来,首先我们做了调查研究,了解绿城,然后我们要发扬光大,去发扬绿城、发展绿城。

我们要长久谋划,做到健康绿城,这也是我们最近这段时间和全体经营班子一起做的工作。

关于投资的问题,我们下一步的投资是在原有战略的基础上谋求多元化。大家可能从我们6月4号的组织框架调整上可以看到,在注重传统重资产投资的同时,强力推动了轻资产板块项目的发展,由原来的1+5的模式(一体五翼),变成了11+5的轻重并举的模式。

这就是要寻求绿城中国一个更大的发展机遇,特别是我们要谋求在一些新兴的领域、新兴的市场,这样使得绿城的发展能更加稳健,能抵消房地产波动带来的不利影响,这是我们下一步的投资方向和战略。

现场提问:今年上半年买地的资金大概300亿左右,下半年继续买地方面是按照全年的预算来进行还是说会放缓买地的速度?下半年买地的预算是多少?去年年中的时候,曹总说整个楼市兵临城下,楼价今年肯定会跌,因为去年感觉公司的成绩也不算特别好,但是今年上半年我们看到公司做得比较好,想问一下公司对整个楼市的看法有没有转变,或者说现在是不是一个好的发展机遇?

张亚东:关于买地,我们原来的买地计划上半年执行得很好,投资强度大家都看到了。下半年,我们总体上来说会持续跟进,在布局上会持续跟进。作为一家房地产公司,这也是我们长远发展的一个最重要的工作内容。

但是下半年的买地结构可能会发生变化,也就是在传统的招拍挂市场上,我们会认真研判市场的变化,认真研判局部市场的预期,跟踪市场,决定传统招拍挂市场买地的一些决策。

我们会拓展新的投资市场,特别是刚才提到和中交的合作,谈了近30个项目,这些项目会加大投资力度,我们的签定合同额是2500亿,并且这个投资力度加大以后,会形成比原来传统市场更大的利润份额,从现在签署的具体项目合作上看,这种趋势已经非常明显了。

青岸总刚才给大家介绍了,我们会加大TOD这些产品的力度,我们的浙江公司、北京公司,现在已经全面开展轨道交通上盖物业的开发,从近几年开发的成功经验看,这个市场也是非常好,利润率也远远高于传统招拍挂市场,所以这也是我们要加大投资力度的地方。

运动系列,我们建的亚运村以及在西安全运村等项目,是我们加大投资的领域。还有就是我刚才提到的一些轻资产板块,这也是我们加大投资力度的领域。

从投资的角度,力度肯定会继续保持的,但我们会优化结构,专攻一些更加擅长的产品,使得我们的均衡发展取得更大的利益。如果这些目标实现了,在去化现有的存量土地和存量货值的基础上,我们相信会实现更大的目标。

第二个问题,从现在来看,全国楼价基本还是持续平稳,除了像厦门这种极少数的城市楼价往下掉,其它的基本还是平稳的。

我们判断,楼市调整过程中楼价应该基本保持平稳,这也是国家进行楼市调控的一个基本原则。对楼价这一块,我们能跟随国家的政策,具体结合绿城的实际,做出市场预判,做我们决策和销售的计划。

坦率说,“兵临城下”这个词是你今天说了我才知道,当时我还没来公司,我不知道当时说这个话是什么背景和什么语境,不知道是什么意思。

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