【香港直播（十一）| 禹洲地产】不盲目，有质量，净利润达到行业前30，2020年实现千亿目标（亿翰智库&海通地产）

发布会介绍

时间：2018年8月27日

2018年8月27日，禹洲地产2018年中期业绩会在香港举行。

业绩发布会发言纪要如下：

管理层：

一、 业绩亮点

（1）千亿之行启航

●深耕6大都市圈，布局26城；

●以住宅开发为主，商业为辅]双轮驱动；

●股权激励覆盖核心中高管，跟投机制落地。

（2）土储优质

●土地储备1725万平米+，货值3000亿+；

●平均土地成本约4995元/平米。

（3）多元化拿地积极而不激进

●以38亿收购沿海家园资产包：7个优质项目，业态涵盖住宅、写字楼和酒店；

●首进北京、重庆、佛山、沈阳、郑州、亳州、徐州共7城。

（4）多元化融资实力赢得追捧

●境外：共发行三笔3年期总计10亿美元优先票据；

●境内：2018年6月完成人民币20亿私募债成功全额展期。

（5）稳健前行股东利益最大化

●毛利率达31.5%；

●净利润同比+83.5%，净利润率/核心利润率15.0%/12.5%；

●中期派息为11港仙，同比+29.4%，派息率为34.9%；

●净资产负债率为63.0%。

（6）货源充足后劲凌厉

●18年上半年完成215亿，18年全年目标：RMB600亿；

●全年供货920亿，全推盘节奏：1H35%Vs2H65%。

（7）资本市场认可

●「恒生综合大中型股指数」、沪港通机制下港股通目标、MSCI中国指数成份股。

（8）质量及服务为先

●三大成品线：嘉誉、朗廷、雍禧；三大服务：管家、圈层、精细服务。

二、 业务回顾——蓄势待发·下半年增长可期

（1） 多元化合约销售贡献

2018上半年合约销售金额为人民币214.94亿元；合约销售面积为1,577,755平方米；合约销售均价为人民币13623元/平米。按区域划分，上半年销售业绩由海西都市圈、长三角都市圈、华中都市圈，粤港澳大湾区、环渤海经济圈六大区域贡献，销售金额占比分别

为23.4%、48.9%、11.1%、0.3%、16.3%；各区域的销售项目个数分别为14、21、2、1、4；各区域合约销售均价分别为11401元/平米、15538元/平米、15860元/平米、11020元/平米、11538元/平米。

（2） 追求规模与效益均衡发展

2018年上半年禹洲地产收入来源多样化，经常性收入如租金收入及物业管理收入贡献有较快速的增长，实现营业收入92.43亿元，同比增长27.54%，其中物业销售收入89.73亿，占营业收入总的97%，物业销售收入同比增长27.32%，物业管理费收入1.58亿，同比增长35.18%，租金收入1.02亿，同比增长42.58%。

上半年实现毛利润29.14亿元，同比增长22%，毛利润率31.5%，净利润13.91亿，同比增长83.45%；上半年已确认合约销售面积69.2万平米，确认平均销售均价12574元/平米；上半年实现EBITDA32.23亿元，同比增长32.5%，核心利润11.58亿元，同比增长25.9%。净负债率为62.96%，较2017年年末提升5.23个pct，计入高级永续证券的净负债率为82.09%（2017年年末同口径为77.14%）。

（3） 提前布局价值洼地、土地资源优渥

2018年1-7月新增土地储备总权益可售建筑面积446.61万平米，平均楼面地价3042元/平米。其中收购沿海家园7个优质项目（分别位于北京、天津、武汉、佛山、沈阳）的优质资产包，总代价为人民币38亿，权益可售面积为310.69万平方米，平均土地成本约为人民币1600元平米。截至2018年6月30日，禹洲地产深耕6大都市圈，布局25座城，土储超1725万平方米，平均土地成本为4,995元/平米，长三角、海西、环渤海、华中、西南、大湾区的土地储备可售面积占比分别为41.8%、21.6%、24.1%、5.8%、4.0%、2.7%，平均土地成本分别为6917元/平米、4481元/平米、2287元/平米、5387元/平米、4263元/平米、3774元/平米。

（4） 稳定的财务状况和多元化融资

禹洲地产获得穆迪、标普及惠普分别维持Ba3、BB--及BB--的发行人评级，境内信贷评级分别获东方金诚及中诚信证评为AA+；

融资结构分布合理，企业债券有100亿，其中2018年到期的有20亿，2019年上半年到期20亿，2019年下半年到期30亿，2020年到期30亿；银行及其他借款188.45亿，其中1年内到期的有74.06亿，1-2年内到期的有53.34亿，3至5年内到期的54.8亿，5年以上到期6.25亿；优先票据77.03亿，其中2021年、2022年、2023年到期的分别有37.73亿、22.93亿、16.37亿。

2018年上半年加权平均融资成本为6.52%，较2017年全年提高0.5个百分点，其中境内债平均融资成本6.77%，较2017年全年提升0.36个百分点，境外债平均融资成本6.21%，较2017年全年提升0.64个百分点。2018上半年现金流入（合约销售回款及其他收入）175亿元，预计全年现金流入为373亿。现金流出方面，上半年支付土地款106亿，预计全年将支出213亿，建安费用开支45亿，预计全年为90亿，其他费用——利息、税金、股息及其他支出，上半年支出44亿，预计全年支出量为102亿。

三、2018下半年策略

2018年禹洲地产合约销售业绩目标为600亿。2018年可售货源总计人民币920亿，上下半年推货占比分35%：65%，往年旧货占比18%，2018年新货占比82%。2018年下半年累计可售货值达705亿，主推项目有上海禹洲雍贤府、天津禹洲·悦府等。按城市占比来看，南京、厦门、苏州可售货源占比居前三，分别为14.54%、12.74%、11.47%。

问答环节Q&A

Q1:关于货值的问题，按照工程进度铺排，下半年有多少可售货值是安排在12月的？在南京、苏州、合肥、厦门等城市推盘量较多，如何看待同城内项目竞争的风险问题？大湾区的并购进度是怎样的？

A1:今年下半年的预计推出的总货值是705亿，这些货值大部分是在9、10月份推出，就是从8月份、9月份开始，像我们苏州、南京、上海、杭州等城市都会有大量项目推出，12月份我们安排拟推出的货值比较少，比如徐州的项目我们是在7月10号刚拿的地，我们争取在12月份推出，考虑到市场竞争等因素，我们在12月份安排的量比较少。这段时间我们在加快项目的工程进度和预售证办理的速度。

关于多盘联动，同一个城市里面多盘联动可能会造成的竞争问题呢，是这样子的，在同一个城市里面，我们的楼盘分布在不同的地方，像我们苏州，只有两个项目是靠在一起的，那两个项目的规模都不大，我们是当成一期二期来推货的。首先我们在同一个城市里面的楼盘都分布在不同的区域，客户产生竞争的量会比较少，这是第一个。第二个，这些项目里面，我们的产品具有差异性，目的在于避免同类的产品产生分流竞争，如说我们可能有的项目同时推的话，多盘联动，那么有的项目可能推高层，有的项目推洋房，有的项目可能推联排别墅，这样就把客户群叉开。

关于大湾区，我们正在积极拓展，有一些意向项目正在抓紧沟通。

销售我补充一下，我们基本上在9、10、11月份推盘，就是金九银十，我们会重点的推盘。我们不会把货全都压在12月份。关于买地方面，我们会谨慎行事，不会盲目性拿地，特别是现有的情况下，我们现在跟经营团队一直在探讨，希望能够多筹备一些钱，多销售一些，然后在今年12月份跟明年的1月份这两个月拿地，盈利空间可能比之前拿的地更加可观，而且成本会更加低。为什么呢？因为12月份大家都在忙年报，所以12月份拿地是最好的。那1月份呢？年关难过年年过，所以年关难过的时候拿地是最好的。所以这两个月拿地的价格肯定是最低的。我们希望多销售一些，然后拿一些便宜的地，不盲目性拿地，包括在大湾区，我们是见机行事。

Q2:今年没有调整年度销售目标，是不是对行业未来看法变得比较保守，有什么方法可以确保2020年实现千亿销售业绩？3月份给出的现金流指引中，全年销售回款是426个亿，而今年中期调整为373亿，销售回款的下跌的原因是什么？

A2:我来回答第一个问题，为什么我们不上调，在限价的情形下，禹洲集团整个土地，最精致的都在一二线城市，而且是限价最严峻的城市。你像杭州可能推出来，基本上15分钟就销售完，然后一手房二手房它在价格倒挂。但是没办法，我要业绩，所以我还得销售。那像上海我们现在有所调整，比如说闵行区，这次推出来后，我们还要保持一半准备做长租公寓，现在是比较严格的，所以上调也是必须的。我们不盲目，先冲量，冲量完了以后，未来比如说你像我们上海那边可能卖4万到4万5左右。然后二手房可能你如果拍卖的也要5万，所以我们有这么一个均衡，禹洲是一个均衡三驾马车的企业，怎么实现达到千亿的目标，在1700多万平米的土地储备基础上，我们非常期望在今年12月，明年1月份的低潮期，可以再拿一些便宜的土地，这样我们还是可以满足2020年达到千亿的目标。而且上涨的幅度应该是行业平均略高一点点，和行业水平差不多就够了，应该就能达到预计目标。

第二个关于现金流方面，其实确实和2017年年底对比，下降了一点点，其中最大的原因在于项目的权益比例，部分的销售比去年要低一点，比如说18年上半年，大家也可以看到我们的合约销售的权益比例部分，这个权益比例确实下降了一点点，支付土地款也是按照这个权益口径，也是跟我们说的一般的资金流一样，上升比较健康。其实上半年按权益口径我们买地的金额是15个亿。

Q3：有个毛利润率的问题想问，咱们今年中报的时候，毛利润率有31.3%，我们本来就是每年都做到34%-35%的。那想问一下咱们18年全年毛利润率大概是怎么样？就是2018年至2019年的时候，毛利润率是怎么样，那是第一点。第二点就是说买地这一块，咱们今年中报头六个月用了大概50个权益金去买地，那比如说咱们2020年要做一千亿的时候，买地好像少了一点点，可不可以说我们未来要去多买一点地，还有最重要就是说咱们净负债率没有想象中那么高吗？其实可不可以再多买地了？

A3：我讲这个毛利润率，我们百分之三十是没问题的，30%到35%之间，净利润率，我们还是有15%，核心利润率还是12.5%以上。禹洲对股东的承诺跟我们对内部的要求是一致性的，我们要求高管团队要跟一个城市公司实际业绩达标，2018年毛利润率我们要保持30%以上应该没问题。

那买地的情况我想是不是这样？其实我们现在的情况不纯粹在土拍市场买地，当然土拍市场也要买，主要是便宜就买，不便宜就不要买。然后更多的是说形成战略伙伴，形成合适的一个战略伙伴，这样就能花少点钱，比如说现在我们也改变了一些，为什么？因为有一些量我要保证，所以有一些我可能就占50%，像我们青岛跟经济合作一样，就占百五十几，那更多的我们以后会采用这种收并购，我就不再全部百分百收并购了。我就收购他百分51%，或者小股操盘，第一个是能让销售业绩能达标，第二个是能养活团队，能壮大团队，这个目标能达到，我们这个小股操盘也可以。 所以说我们会多方位来考虑，更多的是多方位来考虑收购的机会，但我的判断也是说，今年也是有机会，而且机会蛮大的，然后像这段时间很多都出来了，基本上都实话实说，很多项目都出来了，那如果你有充足的现金流，可能现在花一个亿能买到三个亿的价值，或者两个亿以上，只是跟以前完全不一样，所以我就跟我团队讲，我们一个加大销售，多储备一些钱，然后在低潮期我们多拿一些地。

Q4:我有一个问题是关于厦门的房地产市场，然后我们都知道今年厦门的房地产市场不太好，禹洲在厦门的可售货值也占有一定比例，这会不会对公司的发展有什么影响？2018年的合约销售贡献了多少毛利润？

A4:第一个问题，当然大家很关注厦门，而且网络上炒得蛮厉害。那我想厦门是这样，理性的来看，厦门是我们的发源地，但是像我们现在整个的这个金砖国家，金砖会议的时候，那时候狂飚突进，房价、地价翻了差不多应该有70-80%，60%左右。目前来讲，一手房在厦门目前情况下是没有跌落的，一手房的跌落速度是很小的，几乎可以讲，它不让你升，会让你现在限价。现在二手房是跌了，他不是网上说的跌幅很大。二手房是有跌了，二手房原来炒的最厉害，一手房也被限价限过。现在已经没有多大的一个幅度上。那时候金砖国家会的时候，一手房厦门限价，它价还上不去，它定限价了，二手房是拼命的涨了。二手房是有所调整。那总的来讲，厦门的土地比较紧缺，所有的一手房推的量也不多，所以总的来讲，房价还是比较均衡的，但是二手房有所下跌。这是一个厦门目前的一个情况，会不会对禹洲有影响，厦门市是禹洲的大本营，禹洲有个最好的，比如说我们禹洲时代上城，时代上城你说跌了，我们的时代上城楼面地价才1500块，怎么跌，我还是30%以上的利润率都没问题。有高盘，有低盘，当然对于禹洲来讲，厦门是我们禹洲老根据地，我有很多累积低盘，我有高盘的，但当然可以均衡，多多少少会影响一点，但是整个影响量不大，对于禹洲来讲，我们整个福建的量已经占到26%以下。 整个福建区域，包括福州、厦门、泉州、漳州、龙岩，整个福建的地对集团的贡献已经在26%以下，已经不像以前80%都来自福建，现在50%以上都来自长三角，实话实说影响不大，均衡一下，对我们来讲还可以，没多大的影响，目前整个调整，我们稍微缓一下。

那第二个来讲，对厦门来讲，是叫做“12条千亿产业链”，那厦门现在重新振兴两个，一个是“12条区域产业链”，比如说是机械产业、电子产业电视屏膜产业，台商的准一线的产业，台湾的新竹来的一些产业，现在在厦门已经划地了，所以在厦门包括金融板块也成立一个，也希望很多的基金在厦门能够落地，未来厦门对这个扶持度也比较大，在资本这块。厦门是有实体支撑的一个产业，包括机械、精密仪器、飞机维修，包括现在航空港的拓展，新增基础设施投资，目前厦门来讲，应该是蛮大的一个幅度。

在福建加大了一个叫做“闽西南经济圈一体化”。闽东北，把福建一分为二，闽东北为主。一个是闽西南，以厦门为主经济一体化，一个城市圈，他参考大湾区，但是他本省内参考大湾区的一个小时工作圈，把一个闽西南里面，就是把泉州、漳州、龙岩、厦门形成了一体化的一个一些综合区，福建省现在推动闽西南一体化的落地。另外一个第三个是跟台湾的对接。安排厦门毕竟是一个国家对台湾的一个战略城市，所以国家的大幅度的投资方面也是没有减少，包括我刚才讲的一个新机场的投入，还有一些基础设施的完善，包括要求整个福建板块到2020年的GDP要越过台湾，这些都是国家战略的一个支撑跟布局。所以未来厦门还是没问题，厦门是最适宜人居居住的一个城市。随着厦门产业链的完善，跟国家战略支撑点的落地，所以我认为厦门的房价没问题的。

我们18年的合约销售，应该有一部分会在2018年结转，有一些会在2019年，2018年上半年我们的合约销售的毛利润率估计有30%-35%。

Q5：有三个问题，第一个就是想问，刚刚公司也说未来要把净利润做到行业的前30名，那么销售规模有没有一个概念，大概会进入到多少排名？ 第二个问题就是想问公司的一些并购项目，年初的时候公司也跟我们说了一些并购项目，比如说像在大湾区以及一些西部城市，那进度如何呢？会不会在下半年就能有一些落地，另外这些并购项目会对资产负债表有什么影响？会不会导致我们负债上升？第三个问题就想问公司的财务报表的一个问题，就在资产负债表里，其他应付款上半年对比去年年底上涨蛮多的，那这是什么原因呢？是不是一些联营项目增加有关？

A5：很多投资者都问未来的目标，未来五年左右我们是利润进入前30，不是量，股东更需要的是钱，对不对？这个行业如实讲，我们在投资界有很多对量的追求。我讲一个比较务实的问题，比如说全国人大在讨论房地产占GDP总量比的时候，都是几万亿的量级了。那很多人不懂的，有的人不是从行业里出来的，会认为所有的资金链都全部进入房地产了，好几万亿都在那边，那其他实体经济怎么办？那创新产业怎么办？就产生了很大的意见。后来我就解释说，这几万亿可能就是一点权益，为什么？比如说我们五个人一家占20%，五家联合起来等于500%，你就是500%的一个总量在里面了。就是说你现在20%以上就把销售表变100%了。现在这个行业的游戏规则就是这样。所以说房地产真正的数据跟实际的权益数据是有差距的。我知道标普这块，比如说香港的三大评估事务所，几乎都是看权益、看利润，看战略布局，然后有很多内地的这个评估是看量，看量多少而不管你赚钱不赚钱。所以我后来跟东方金城沟通了，我们问他们你看什么？他说我从标普出来，看盈利、看权益所在，看利润包括抗风险能力。所以这个看法不一样，包括投资基金来讲，角度不一样，可能要求的看法也不一样，那我希望如果从三驾马车便捷的角度，我们能见到符合股东利益最大化来考虑一切。至于说量有什么目标的话，我如实讲，我们到2020年突破千亿就好。不盲目把上海、南京、杭州、苏州好的地全部卖掉，我们还是要按照步骤的一步一步来推，更符合我们稳健的性质，企业发展长远的战略利益跟战略布局，也更符合股东对我们的要求。

那并购方面，我刚刚讲过我们不盲目，为什么？如果是并购的要价太高，它的各个方面太高，我们也见得会太冒进去收购并购。但是对大湾区来讲，我们也是见机而行，合适的机会我们进去，没有合适的机会等一等，但大湾区我们都在布局，应该是到了合适时候我们会公告。

第三个问题，关于其他应付款，主要是应付联营、合营公司，而且更多是一个项目有预收。

Q6：问一个简单的问题，你们收购这个沿海家园七个项目资产包，在尽职调查方面，就是用的时间比较多，刚刚才完成，我想问第一就是存不存在资产里面有跟原本的回报预期不同的情况。在这个310万平米开发量来说，预计就是一年能在他们这七个资产包中开发多少？毛利率跟现在的30%相比是不是高？

A6：时间的原因，合同、法律、财务上的东西是一定要算清楚的，跟沿海我们不是第一次并购，应该是第三次并购了。所以是老战友了，当然亲兄弟明白账，这个账还是要算清楚。要体系化和标准化，主要是程序的一个原因。

对于利润来讲，当然不是讲并购的利润相对高，特别是沿海的项目，我们已经并购过沿海的两个项目，一个是福州的鼓山一号，一个是武汉的，这两个并购都可以达到我们30%以上的毛利润率。那第三个就是现在并购这些，我们今后我们去算一下盈利点基本上都能达到盈利的要求。

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