小区电梯张贴广告须业主共同决定 住宅土地使用权自动续期

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民法典各分编(草案)主要看点:

1 改变小区共用部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定

2 利用业主共有部分产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有

3 借款人借款购买货物,同时又把货物抵押给贷款人作为价款的担保物,赋予该抵押权优先效力

4 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期

5 土地使用权续期费用的缴纳或减免,依照法律、行政法规的规定

走进小区电梯里,总会看见各种广告,可作为业主的你可能根本就不知道电梯里的广告到底如何挂上去的,也不清楚这部分广告费去哪儿了。

而今后,小区不管外墙还是电梯张贴广告,可能都需要业主共同决定,而不能让物业擅自做主了。8月27日,民法典各分编(草案)提请第十三届全国人大常委会第五次会议首次审议。其中物权编草案,明确了对于业主权利的保护。

电梯、外墙贴广告  

必须业主共同决定

和现行物权法相比,物权编草案加强了对于建筑物业主权利的保护。

全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀的草案说明中提到,实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途,或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。

对此,草案增加规定,改变共用部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。

草案还明确,建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主共有部分产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

此外,为了解决物业管理活动中业主做出决议难的问题,草案还适当降低了业主做出决议的门槛。

草案规定,业主共同决定事项,应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定包括改变共用部分用途等三个事项,应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定选举业委会等其他事项,应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意。 

物权编首次规定居住权  

为老年人以房养老提供法律保障

此次物权编草案的一个亮点,便是增加规定居住权。

草案说明中提到,要认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求。因此,草案在用益物权部分增加了一章,专门规定居住权。居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。而这一制度,也是有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

物权编草案规定,设立居住权,当事人应当采取书面形式订立居住权合同。设立居住权的,也应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。此外,居住权不得转让、继承。居住权涉及的住宅不得出租,但当事人另有约定的除外。居住权人死亡,居住权消灭,但当事人另有约定的除外。 

借款人借款买货又把货物抵押贷款人  

抵押权具优先效力

在动产抵押和权利质押的问题上,物权编草案补充了有关清偿顺序的规定。

草案规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照规定清偿。其中,抵押权已登记的,按照登记时间先后确定清偿顺序。抵押权已登记的先于未登记的受偿。抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

草案说明提到,交易实践中,普遍存在借款人借款购买货物,同时又把货物抵押给贷款人作为价款的担保物的情形。因此,物权编草案赋予该抵押权优先效力,以保护融资人的权利,促进融资。草案规定,该抵押权优先于其他担保物权受偿,但留置权除外。

除此之外,物权编草案还删除了具体登记机构的规定。草案说明提出,目前动产抵押和权利质押的登记机构较为分散,不能完全适应现代市场经济发展的需要。建立统一的动产抵押和权利质押登记制度,有助于进一步发挥其融资担保功能。考虑到统一登记的具体规则宜由国务院规定,草案删除了有关动产抵押和权利质押具体登记机构的内容,为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间。

住宅用地使用权届满续期  

自动续期

此前,住宅建设用地使用权期间届满续期问题,一直备受社会关注。

对此,草案说明中提到,2016年11月,《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

根据有关工作安排,这项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。因此,物权编草案根据现行物权法、城市房地产管理法规定,先做出一个原则性规定,即住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或减免,依照法律、行政法规的规定。

成都商报首席记者  赵倩  北京报道  责编 易启江

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