融信:放慢投资优化利润与负债 激进闽系逐渐转型稳健“长三角系”

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  来源 :中国网地产 | 作者: 佩奇

  2018年上半年,融信中国实现合约销售额545.31亿元,合约销售面积约253.7万平米。合约销售额同比增长75.7%,合约销售建筑面积同比大涨了124.9%(注:因其去年下半年收购了海亮地产部分项目,因此今年半年报中的数据都做出了更新,将附属公司及其联合营公司的合约销售情况都并入了集团中)。

  半年销售突破去年全年 全年目标完成45.44%

  在融信上半年的销售成绩中,杭州、上海、福州为其上半年合约销售额占比最高的三个城市,分别占集团半年合约销售总额的约32.79%、20.94%和 12.63%。

  但相较去年同期的销售额占比来说,福州降幅较为显着,较去年同期下降25.3个百分点,上海则上升8.7个百分点。另外,去年上半年,厦门单城为融信带来了7.32亿元销售额,占报告期年销售额的4.71%,为融信去年上半年第四大业绩贡献城市。今年厦门单城半年销售额为11.2亿元,但占比下降到了2.05%,业绩贡献占比退出前十。

  

  融信中国2017年上半年合约销售详情

  

  融信中国2018年上半年合约销售详情

  今年上半年,融信的合约销售平均单价较去年同期有比较大的回落,从27510元/平米,降至21494元/平米,同比下降了21%。这和融信今年上半年前十大业绩贡献城市中,三四线城市占了六个,且阜阳、六安的销售单价较低有关。

  此外,虽然融信中国今年上半年545.31亿元的销售额已超过去年全年502.35亿元的销售额,但因其今年年度销售目标定在了1200亿元,同比升幅较大,因此从年度目标完成率来看,今年上半年仅完成了45.44%。而根据融信的最新公告,其前7月合约销售额为656亿元,年度目标完成率为56.67%,则下半年接下来的时间,融信的去化需要更加抓紧。

  盈利能力同比强劲 并表海亮项目有所拉低整体毛利

  融信中国上半年实现营业收入142.88亿元,同比增长 20.06% ;实现净利润22.54亿元,同比上升101.61%。毛利润达到41.86 亿元,同比上升89.41%;毛利率达到29.30%,同比上升10.70个百分点, 若扣除收并购项目重新估值影响,毛利率为32.6%;实现归母净利润15.24亿元,同比增长122%。

  关于收并购项目对融信的毛利影响,融信方面表示,去年7月1日公司收购了海亮,因为海亮聚焦的城市主要是三四线,它的平均单价是不足一万的,它的结转在去年上半年并没有反映出来的,但在今年上半年有一部分已经划过来,因此对整体的毛利有所拉低。

  但从几个盈利指标来看,融信中国今年上半年已经算是盈利强劲,这一方面和融信产品定位高端有关,另一方面也和前几年融信新进入城市时候,因面对对市场的不确定因素,售价定位较低有关。

  拿地速度同比放缓 长三角权益土储占比近50%

  上半年,融信新增土地项目14个,新进入镇江、东台、嘉兴、湖州和蒙城5城,新增土地储备约249万平方米,新增平均土地成本5383元/平方米。新增土储中,权益部分112.52万平方米,权益代价约人民币41.3亿元。去年上半年,融信新获取的土地为21幅,381万平米。对于今年拿地速度的放缓,融信中国董事局主席欧宗洪表示,上半年的土地价格比较高,公司拿地比较谨慎。

  截至到2018年6月30日,融信中国的土地储备覆盖全国38个城市,项目共147个,已全面布局八大核心城市群——包括海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南及西北城市群。总土地储备约2520万平方米。其中约220万平米为持作出售已竣工物业,约1720万平米在建,及约580万平米持作未来开发。总土储的每平方米成本为6463元。

  在融信的土地储备中,约57.5%的土地位于一二线城市,主要是以上海、杭州为据点。约1307万平方米的权益土地储备面积里,长三角区域的权益土地储备占比达到了48%,海峡西岸占比31%。

  三项费用增长明显 借款减少权益增加净负债比率因此优化

  2018年上半年,融创的销售及营销成本,以及行政开支,都有明显膨胀,已占到营收的7.34%(去年同期为4.34%)。

  其中,销售及营销成本由去年同期的1.97亿元增加约117.0%至4.28亿元,主要是由于融信营销费用及销售人员人数因销售增加而增加。行政开支由去年同期的3.19亿元增加约 94.3%至6.21亿元,主要是由于融信新增项目及在建项目的数目增多导致行政人员人数增加。

  另外,投资物业公平值收益也增长明显,由去年同期的4200万增至2.73亿元,增长率为548.81%,而融信方面表示,这主要是因为市值通胀及集团的在建投资物业所致。这也侧面体现出融信投资物业市场估值的前景。

  现金流方面,今年上半年,融信拥有现金及现金结余203.08亿元,比去年减少了2.09亿元,基本算是持平。总借款额度从694.54亿元减少至666.26亿元,减少了约28.28亿元。

  总借款的减少,加上权益总额的增加,也让融信今年上半年的净负债比率得到优化,由去年的159%减至140%。

  

  但值得注意的是,融信中国自2016年底开始便频发境外债,在汇率大关之下,今年上半年其210.54亿元的一年以内到期的短期债务中,约有14%为美元债,利息支出也有明显增长,外汇亏损净额由742.3万增至1.71亿元,达22.98倍。

  且目前其总债务中,长期借款和短期借款的比例分别为68%、32%,长短期债务比率还需进一步优化。

  

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