北京黄村限价房大混战,五个维度告诉你,选它就错了!

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  壹丨First

  最近,咨询大兴黄村版块金地悦风华远洋颐璟万和的粉丝不少,有消息讲这两个项目周末可能会开盘,但从预售证发放的情况来看,有点悬。

  所以,来篇测评先。

  惯例,先看区位。金地悦风华跟远洋颐璟万和,区划上都属于大兴黄村版块,但实际上两个项目一北一南,相差约8公里。

  金地悦风华在高米店东北角,更靠近五环,而颐璟万和在京开高速西侧,义和庄地铁站附近。

  

  项目区位

  比较起来,颐璟万和更靠近地铁,到4号线义和庄的直线距离不过800多米,但目前项目周边在修路,实际要绕一段,一下就绕出去1公里多。

  所以,交付时周边道路是不是都能打通,看盘的时候不要怕麻烦,跟销售多问几句。

  地铁4号线,同样经过金地悦风华,但高米店北站到金地悦风华,步行得2公里开外,会有点鸡肋。

  据项目销售介绍,19号线通车之后,会极大改善金地悦风华的地铁通勤环境,评论君查了下,19号地铁线一期只通到新宫站,预计2020年通车。

  

  而二期南延还在规划,评论君觉得,怎么也得是2020年之后的事儿了,对金地悦风华来说,铁交通是短期难以解决的痛点。

  黄村版块的配套可以给到6分,学校、购物、公园等惯常配套齐全,尤其医疗,北大一院、广安门医院、儿童医院都在黄村设立了分院。

  具体到项目,颐璟万和附近有两个公园,向南800米,泰禾中央广场和恒大未来城等商业配套,都在建设当中。

  而金地悦风华北边,是规划中的南苑湿地公园,周边大型商业暂时欠缺,主要靠西红门来支持。

  

  学校上,两个项目附近都有已经建好的小学和初中,金地悦风华附近约2公里,是景山学校大兴实验学校和首都师大附属中学大兴北校区。

  颐璟万和旁边则是永华实验学校,此外还有大兴一中、大兴第五中学。

  整体来看,金地悦风华占有的学校资源更好,但交通和商业配套上,颐璟万和要占上风。

  贰丨Second

  金地悦风华,共有7栋15层的板楼,一梯两户,户型包括89㎡三居,130㎡三居和139㎡四居,一层是下跃户型,带25㎡左右的小院儿。

  颐璟万和体量不大,全小区只有三个楼栋,设计有四个户型,分别是80㎡两居,85㎡三居、133㎡四居以及135㎡四居。

  下面,就简单谈几点看法。

  

  1、开发商品牌各有千秋,金地悦风华由金地单独操盘,物业是金地自己的物业;颐璟万和则是远洋和金融街联合开发,物业由远洋负责。

  此外,两家也是拿出产品系中的高端线,金地「风华系」跟远洋「万和系」,来做产品力背书,做好产品的初心是有的。

  但限价模式,最终的交卷质量,却要打个问号。

  2、样板展示时,金地悦风华做了89㎡三居的小户型,而颐璟万和做的是138㎡的四居大户型。

  

  项目小户型对比

  作为配合销售的道具,样板间的选择需要扬长避短,所以你也能猜到,各家对自己项目感觉满意的产品,是哪一款咯。

  金地悦风华,89㎡的三居确实有可取之处,89㎡的空间竟然抠出三居两卫,主卧套房,评论君看过的项目中,这个面积段很少有两卫设计。

  南向面宽的尺度也还不错,客厅3.75米,主卧3.4米,颐璟万和85㎡三居,客厅和主卧的面宽,分别是3.2米和3米。

  这就意味着,颐璟万和的客厅,还没有金地悦风华的卧室宽敞,也是尴尬。

  但金地悦风华89㎡三居户型,北向次卧的面积不容乐观,户型图上「取巧般地」没有注明面宽的尺寸,差评。

  叁丨Third

  3、颐璟万和85㎡三居户型,面宽基本都在3米左右,3.2米的客厅面宽是硬伤,可以推测出,项目得房率不会高。

  如果没有赠送,小高层户型得房率在75%以上,是比较平均的水准,80%以上就可以划到优良一档。

  颐璟万和应该在平均线附近,但颐璟万和的户型也不是完全没有亮点,赠送了飘窗和一半阳台,给洗衣和晾晒预留了空间。

  现在虽然都讲可以用烘干机,但评论君看了金地悦风华的卫生间,其实很难再放下一台机器。

  而且像棉被一样的大件儿,没有阳台,就只能晒到小区里去。想想阳光明媚的上午,小区里晒着各种颜色的被子,那场面有点儿壮观。

  

  项目大户型对比

  4、两个项目的大户型,就都比较规矩,评论君仔细看了金地悦风华139㎡四居跟颐璟万和133㎡四居户型,布局雷同,只是在细节上有差异。

  金地悦风华的139㎡四居,玄关收纳更强,餐厅和厨房空间的切割上也更完整,通透性也更好些。

  颐璟万和户型的槽点,在于主卧衣帽间跟卫生间合并一处,按照常理,衣帽间应该保持干燥,但套在卫生间里就很容易返潮。

  另外,卫生间下水道处理不好,很容易反味,或者堵塞,评论君有些想不透,这样设计的原因何在。

  

  金地悦风华效果图

  不过,与金地悦风华相比,颐璟万和大户型做了一梯一户的设计,更符合对私密性有高要求的购房者,而且飘窗和电梯间都是赠送面积。

  5、限竞房由于成本压缩,园林景观配套,全看开发商情怀了,现场的沙盘显示,金地悦风华还是在社区里,规划了一个中央景观带出来。

  从社区大门开始,设计了中式庭院,以及水系和夜光跑道,还配建了儿童活动区和老年活动中心。

  颐璟万和在景观方面就要逊色不少,至少评论君从规划上,没看出什么亮点,而项目的体量,也没有多少空间,贡献给景观。

  所以,单纯从产品来说,评论君这一票,是更倾向金地悦风华的。

  肆丨Fourth

  最后,我们来看下价格。金地悦风华颐璟万和整体售价相同,均价都是55016元/㎡,最高售价不超过57767元/㎡。

  两个项目的总价区间,在450万到800万之间,其实,单纯对两个项目的选择来说,价格的参考意义不大,因为一样,选哪儿没差。

  

  与二手房相比的话,金地悦风华周边二手房售价在5万/㎡左右,如果拿保利茉莉公馆比较,后者售价则在5.8万/㎡以上,租金也很可观。

  颐璟万和附近的次新房源很少,像90年代的老破小,义和庄北里,二手房售价在4万/㎡左右。

  周末走访,两个项目的售楼处座无虚席,销售也都很忙,据评论君观察,有刚刚成家的小两口,也有父母带着适婚年龄的孩子来排卡。

  

  金地悦风华社区规划

  其中,已经排卡的购房者,大部分是来自金融街或者国贸CBD的上班族。

  金地悦风华销售透露,现在项目已经排卡700多组,但总规划也就690户,一期只开470套,但也不排除会一次都推出来。

  以评论君的经验,排卡的700多组,开盘时未必会全部到场,到场的未必会全部选房,以50%的流失率来算,开盘想要售罄,还得努力。

  

  颐璟万和社区规划

  颐璟万和的排卡,没有金地悦风华那么紧张,但是总体套数也少,只有411套。

  所以,从与二手房的价格差,以及案场的热度来看,这一票,又该投给金地悦风华。

  总结下来,交通和配套投票颐璟万和;学校、产品和二手房价格差,投票金地悦风华,在评论君看来,金地悦风华的综合素质,是有微弱优势的。

  那么,在这两项目中纠结的你,有答案了么?

  文/子弹熊

  编辑/大竹子

  e·n·d

  核心要点提示

  1、金地悦风华跟颐璟万和,同属于大兴黄村版块,环线上,金地悦风华更靠近五环,但从目前的地铁交通来看,颐璟万和到4号地铁的距离更近。

  2、从产品细节来看,评论君更倾向给金地悦风华打高分,89㎡三居两卫的设计比较少见,但由此带来的槽点是,北向卧室的空间很小,但与颐璟万和85㎡三居户型相比,客厅和主卧的面宽,还是相当给力了。

  3、两个项目的销售限价,都是5.5万/㎡,但与周边二手房的比较上,金地悦风华有轻微的价格倒挂,但这跟颐璟万和周边次新房缺乏有关。

  4、整体来看,金地悦风华的综合素质更高,但交通和配套不是特别方便,价值更多体现在未来的预期上,颐璟万和的现状,更贴近所见所得。

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