融信中国:昔日地王收割机,豪情不再

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  网易房产申°工作室 李莉

  曾经以110亿拿下上海总价地王的融信中国变了,在昨日(8月23日)的业绩会上,有投资人问,为什么融信的土储下降了。

  融信方面表示:“我们已经确权的土储有2517万方,货值能够超过5000亿。我们还有一二级联动,我们还有大的城镇化的项目,这些加进去的话有近7000亿的货值,所以我们手中有粮,心中不慌。”

  对于这样的回复,投资人似乎并不满意,于是在这个问题之后,业绩会现场又有其他几位投资人针对土储的问题做了进一步的提问。

  土储权益比例下降,昔日地王收割机也没钱了?

  据数据显示,融信这2517万方的土地储备平均成本是6413元,而其2018年上半年的平均销售均价为21494元/平方米,在全国各大房企中处于较高水平。

  

  “我们其实也不着急去拿项目,今年是投资窗口期,大家可以看到上半年有很多有流拍,所以我们会根据项目的利润来拿地,有好的利润空间,我们还是会拿,上半年我们还是拿了一些地的。我们觉得房地产投资是讲究时机的,上半年时机不是太好,今年拿地多了不是好事,所以我们上半年拿地比较少。下半年投资可能会比上半年好很多。”融信进一步解释道。

  从融信提及的“还是拿了一些地”情况来看,2018年上半年,融信中国新增14块土地,新进入镇江、东台、嘉兴、湖州和蒙城5城,新增土地面积248万平方米,权益部分112万平方米,新增土地的平均成本约5383元/平方米。

  值得注意的是,上半年融信新增的这14块土地的权益约45%,低于总土储51%的权益比例。面对这样的疑问,融信有些无奈的承认:“今年的资金政策太紧,我们贷不到钱。”

  从上半年的财务数据可以发现,上半年融信集团加权平均融资成本高达7.1%,而其总资产负债率为82%,净负债率为140%,截至上半年,总债务和净债务分别为666.16亿元、463.09亿元。总债务中,长期借款和短期借款的比例分别为68%、32%,其中1年以内以及1至2年到期的债务总额约500亿元。

  与此同时,截至2018年上半年末,融信中国的现金流约203亿元,现金短债比为0.96。

  拥有行业领先的销售增速,却表示高增长危险?

  近年来,融信中国在房企中属于发展迅猛的房企之一,2015年的时候,融信中国的销售业绩才刚刚突破100亿,2018年的全年销售目标就已高达1200亿元。2015-2017年间,其销售金额复合增长率高达105.3%。

  这样一个在过去几年“踩准节奏”、“风头正劲”的高增长房企,竟然在中期业绩会上多次用了“谨慎”这个词。

  对于接下来的增速及明年发展的问题,也只是表示:“我们判断行业明年房地产的增长应该不会太高,我们大概明年就是应该跟行业差不多水平。”

  其掌门人欧宗洪甚至还表示,融信中国更关心盈利能力等各方面的指标,“这时候高增长是比较危险的。”

  “今年国内政策跟调控比较严,所以在这种环境下我们不会去过分追求增长的速度,我们觉得对利润率的要求提高。虽然现在各个公司的利润率都蛮好看的,但我判断今年的销售利润,也就是在明后年结算的,那个结算的利润率大部分企业是不好的,我们公司今年的销售的净利润率应该在10%以上。”

  事实上,从融信中国的发展来看,近三年,尤其是2015-2016年期间,融信中国在长三角及杭州和福州大量拿地,虽然创造了一个又一个的地王,成为了人们热议的话题,但从今年上半年来看,杭州、上海、福州三地贡献了融信中国上半年销售总额的32.79%、20.94%、12.63%。

  回头来看,近几年,随着长三角,尤其是上海、杭州地价的不断攀升,早已完成土地布局的融信事实上早就已经锁定了销售利润,此时此刻不逆周期拿地,的确算是较为谨慎的策略。

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