潘军的愤怒：为什么雅生活和碧桂园服务估值高过彩生活？

（从左至右依次为执行董事黄玮、董事会主席潘军、首席执行官唐学斌、首席财务官杨来瑛。）

地产壹线 王静 发自香港

彩生活董事会主席潘军的2018年，应该不是那么畅快。

仅仅上半年，雅居乐和碧桂园两大开发商的物业平台相继在香港上市，并以后来者的势头，在估值上遥遥领先彩生活。

重新发掘了物业这门生意，并引地产公司物业分拆风潮的三番哥，怎么咽得下这口气。

8月23日，彩生活半年业绩会上，潘军忍不住向分析师发问：“与同行相比，比如雅生活，我们一个万象美（彩生活收购的万达物业平台），营收其实等于整个雅生活的规模。所以，我对投资者对我们的估值也有疑问，为什么我们只有雅生活的一半都不到？”

潘军希望分析师能至少看到两点，一是从营收规模、物业收费收入上，一个万象美就等于整个雅生活的规模；二是彩生活的增值服务内容区别于传统物业公司。

“我们着力于与互联网的连接，同行基本上都在做比如卖楼这样的传统业务。所以，我们认为行业里在做创新的只有彩生活，大家都在等着我们彩生活做完创新，拿着我们的模式去用。所以，希望投资者能看到彩生活在社区服务创新领域中领头羊的地位。”

从半年报数据上来看，彩生活的业绩确实可圈可点。

受增值业务的品类不断丰富和迅速铺开，及万象美正式并入彩生活的驱动，期内，集团录得营业收入17.57亿元，同比增长135.3%；毛利增加82.5%至人民币6.20亿元，毛利率同比下降10.2个百分点至35.3%，净利由2017年同期的人民币1.15亿元增至1.91亿元，增幅为65.7%。

公司权益拥有人应占利润同比大增74.1%至约1.75亿元。每股基本盈利由2017年同期的10.1分增长40.6%至人民币14.2分。

在管理服务面积上，于2018年6月30日，彩生活管理服务面积为4.84亿平方米，管理服务项目有2555个，同比分别增加15.2%及9.4%，遍布在中国249个城市，以及海外城市新加坡。

谈到规模的继续拓展，潘军坦诚难度比两年前或者三年前要难得多。“因为这些头部企业的地产公司开发的物业基本上都会归属到下属的物业公司去，整个市场上可供拓展的新增面积是比较少的，而存量市场竞争也非常激烈。”

如果一定要给一个指引目标的话，潘军预计，下半年市场拓展面积预计与上半年的2000万平方米持平。

潘军在今年6月份接手网易房产采访时曾提出，资本市场更看中“好爸爸”，即地产销售规模本身很大的龙头开发商的物业平台，更受资本青眼。而彩生活这种需要不断发债收购的模式，被认为不够稳定。

事实也确实如此。根据彩生活中报，万象美并表后，为公司带来了债务，导致整个彩生活的债务规模有所上升。

同时，期内公司整体毛利率下降，也是主要由于收购万象美之后，其主要包干制项目、毛利率较低。此外，万象美本身增值业务基本没有贡献，并且需要投入资金做平台和项目的改造，也在一定程度上拉低了利润水平。

但这些影响或许只是暂时的，潘军给投资者们喂了一颗定心丸：“前期做平台、做互联网是需要有一定的成本投入的。随着收入的上涨，平台稳定之后，我相信毛利率会稳定在 60、70%。”

深谙资本市场套路的潘军，时时刻刻将彩生活市值管理放在心上。他在展望公司未来发展远景时，还为投资者们画了一张大大的饼。

“彩生活已经在展望除了中国之外，亚洲甚至世界的市场。10年后，我相信彩生活一定是个国际化的社区生活服务平台。我们的触角肯定已经到达世界主要发达地区。我相信，由此所带来的增值和衍生服务的能力比现在要大得多。所以在管理服务面积上，肯定对现有的有一个翻倍的要求。