杭州长租公寓“爆仓” 高房租背后是金融创新还是资本黑手?

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  实习记者 黄琼 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者袁晓澜 北京报道

  8月20日,长租公寓公司鼎家宣告破产。鼎家发出的通知称,公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。

  百度百科资料显示,杭州鼎家房地产经纪有限公司于2015年06月23日在杭州市西湖区市场监督管理局登记成立。法定代表人周锋淼,公司经营范围包括服务:房地产中介服务,房地产信息咨询,房地产营销策划等。

  而事情远没有宣告破产这么简单,与鼎家签约的近4000租客,此刻正如热锅上的蚂蚁一般:一边是房东着急收房,一边是仍需承担借贷平台的 “巨额”还款。而据《华夏时报》记者了解,通知中所留的承接方咨询电话,拨打后均未有人接听,而鼎家的办公场所也早已人去楼空。

  巧用杠杆“无本万利”

  据《华夏时报》记者了解,租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的App,实际上是以个人的名义在平台上借款,一次性把半年、一年或者更长时间的租金付给了鼎家,再每月返还给贷款App相应的金额。鼎家便是以这种方式,打出“押一付一”的幌子,吸引了较多租客的注意。

  如今,鼎家轻松破产,租客不仅拿不到先行支付给鼎家的资金,还依然要每月按时向51返呗(现更名为“爱上街”)还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。

  据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中51返呗(是基于移动消费场景的返利分期平台,未来期望通过为用户提供一站式返利消费场景形成大数据征信体系,进而针对不同用户提供个性化金融分期借贷服务,现更名为“爱上街”,)是租客绑定最多的。

  有类似操作长租公寓企业不止鼎家一家。

  在鼎家事件爆发后,不少网友纷纷将自己相似的经历分享出来,在《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快 || 紫竹张先生》的文章评论中,一名微信昵称为“唐晓天”的网友,留言道,“我就是租的蛋壳公寓,因为当时租的急这个房子可以拎包入住就签了一年。当时看到的是向银行贷款确实有点疑惑但是没想这么多。现在看到紫大这么分析了有点怕突然没地方住了还要继续给银行还钱。”

  微信昵称为“PJ”的网友留言道:“我现在租的蛋壳公寓就是这样,两年的合同,每个月给金融公司付房租。”

  微信昵称为“清风”的网友留言道:“在青客我就租3个月,他诱导我签了3年的租房贷款。”

  而在黑猫投诉平台(新浪旗下的消费者服务平台,范围涉及电商、出行、酒旅、食品、电子消费品、视频网站等多行业)上,也频繁可以看到租客投诉租赁企业,诱导消费者签订贷款合同。

  北京格通律师事务所律师刘旭向《华夏时报》记者表示,贷款的这种模式在一定程度上可以减轻租客的房租压力,但同时也存在一定的风险,比如长租公寓倒闭、房东收回房源等。刘旭认为,作为中介方,应该清晰明确地与租客展示贷款合同,双方达成协议,而不应该含糊其辞;而作为租客,不管签订什么合同,一定要仔细看清合同内容,不可大意,因为一旦签订,自己便要承担相应的责任。

  针对这种运行模式对高房租的影响时,合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示,这种融资方式本身和房租上涨没有直接关系,但由于几家中介公司都采用了类似的模式,中介公司处于规模化扩张的需要,利用手上的资金在市场上高价收房源,从而导致租金快速上涨。

  高房租背后的资本推手

  “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。租赁企业一边通过租客贷款的方式收回高额租金,而另一边,也在通过各种方式融资。

  2017年被认为是长租公寓行业发展的“风口”,据不完全统计,2017年有超过20家的长租公寓企业完成融资,融资金额超过400亿元。

  蜂鸟屋统计数据显示,截至2018年5月31日,分散式品牌公寓TOP10,总融资金融约为75.792亿元;集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。其中,蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元的B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS(资产担保证券)产品进行融资。此外,不少企业两年内密集完成了两轮甚至三轮融资,融资金额都在1亿元以上。

  8月22日,据记者不完全统计后发现,进入2018年以来,有不少开发商发行了住房租赁专项公司债券。截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。其中,获得证监会审核通过的项目有6个,已回复交易所的项目有4个,另外有3个项目目前为中止状态。

  4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发,被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

  2017年11月,建设银行宣布进入长租市场,首创发行个人住房租赁贷款产品-按居贷。作为全国首个租房贷款产品,按居贷是专门用于个人支付房租租金等相关用途的人民币贷款。签约放款,最快一个工作日即可放款(相比住宅按揭贷款审批及发放时间通常为2-3个月)可采用信用和保证的贷款方式,最高金额100万元,额度期限最长不超过10年。并且,贷款年利率较低,一年期为4.356%,1-3年期为4.752%,相比目前住宅按揭贷款利率平均较基准利率4.9%上浮5-10%。

  此外,需要注意的是,借款申请人需选择趸交租金方式,即一次性缴纳长期房租。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示,对于此类长租公寓项目来说,很多非中介机构也介入了长租公寓项目,类似机构擅长金融操作,其对于租赁业务简单地认为是交租金和收租金的模式。但忽略了背后很多问题,比如说房东毁约、租客要退租、企业自身扩张导致的资金问题等等。

  同时,严跃进表示,对于当前租赁企业来说,融资规模非常大,这是符合预期的。总体上来说这是“资本做大规模”的重要体现。但同时说明,规模大,则定价权更强,所以未来需要管控此类定价方面的乱象,让大型租赁企业的定价更公道。

  短期房租上涨迅速

  据中国房价行情网数据显示,7月份成都、广州、深圳、重庆、天津、北京、上海、杭州、南京、青岛、厦门房租分别较2017年同期涨幅达到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%和10%。

  诸葛找房数据研究中心统计数据表明,2018年7月,北京市平均租金为90.12元/平米/月,同比上涨25.81%,今年1月以来累计上涨15.75%。

  诸葛找房对导致租金短期上涨价较快的解读表示,在政策支持下,房地产开发商、地产中介、第三方运营商开始大规模地介入住房租赁市场。房地产开发商资金雄厚,融资渠道多元化,可以通过发行债券、股权、ABS等模式引进大量资金;而房产中介与第三方公寓运营商则通过发行股权、ABS等融资模式引进资金,融资规模大幅增加。长期而言,资金的引入可以活跃租赁市场及维持租赁市场的健康稳定发展;但短期而言,最直接的影响在于资本介入直接推动租金上涨。

  租金到底应该由谁收?

  2006年,一起“坚石诈骗案”(高价收房源,低价出租,卷走所有租金,坚石企业老板跑路),引发了一场房产租赁行业的沙尘暴。当年“坚石诈骗案件”受害房东张女士向《华夏时报》记者表示,这次鼎家破产和十几年前北京坚石房地产公司诈骗案有得一拼,区别就在于,当初没有这么发达的金融手段可以用杠杆。

  “坚石案”发生之后,《北京市房屋租赁管理办法》第八章中也做出相应规定,经纪机构从事房屋租赁代理业务收取租金时,应与北京市国土资源和房屋管理局指定的银行签订租金委托收付协议,通过指定银行收付租金,不得直接向承租人收取。

  而目前众多中介以长租公寓的名义代理房源,直接收取租金,更是租赁市场上普遍的做法,本身既有垄断之嫌,又有链条断裂的风险。

  责任编辑:张蓓 袁晓澜

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