多位买家毁约退房,恐慌的香港楼市!瑞银:楼价或跌10%

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  香港很恐慌。焦躁不安的情绪正笼罩在香港楼市。最近有多位买家毁约退房,一些买家在最后一刻退出了房产交易,他们宁愿损失定金,也要取消订单。

  

香港楼市拐点悄然而至

  根据香港南华早报的报道,这种情况不仅出现在新开楼盘,还蔓延到了二手房市场,7月销售也在放缓。分析师认为,这可能是买家情绪转变的强烈信号。

  

  上周四,新界大埔市白石角的新楼盘大埔云汇第二期,一位买家取消订单。按照合同,买家损失房产总价5%的定金,合36,2700 港元。

  接着新开的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘也传出至少五总买家退订的案例,该楼盘是今年最便宜的住宅项目,每宗成交价介乎604.38万至792.45万港元之间。因取消订购而导致的定金损失总额接近200万港元。

  订购熄火的阴云还从新楼飘向二手房市场。九龙红磡一栋公寓楼的买家损失将近40万,叫停了交易。

  频频毁约的背后是,买方购买意愿减退。统计数据已经反应出了需求冷却,新房、二手房市场都在转向。

  南华早报认为,这种逆转出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时。一些分析师表示,这可能是买方情绪转变的一个强烈信号。此前,市场已经习惯了供应紧张下的房价不断上涨、贷款成本低廉和激烈竞争。

  开发商已经嗅到风向:要想日子过得去,楼盘还得再降价!上周三,新鸿基地产在位于西南九龙南昌(楼盘)站港铁上盖的楼盘新售119个单元,折扣后的售价平均为每平方英尺23893港元,这足足比去年12月的前一批单元均价低了10%。

  受此影响,香港楼市7月销售放缓,分析师预计8月将进一步萎缩。来自房产代理Ricacorp的数据显示,7月新房销售合同成交1740宗,环比减少15%。而截至8月14日,本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗,环比减少7%,本月仅有1300宗。

  香港告别低息时代

  8月13日起,香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港,将提高与香港银行间利率挂钩的按揭贷款利率上限至2.35%,提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%,多家香港商业银行跟随。

  但凡难的,还要让它更难,时隔5年,这个全球房价最难负担的城市再次上调按揭利率10个基点,自此,香港或将告别低息时代。

  此前,与最优惠贷款利率挂钩的按揭利率定价为2.15%,这意味着此次利率的上调幅度为10个基点,而香港银行业上次上调按揭利率10个基点的时间还是在五年前。

  业内人士表示,此次按揭利率上调总体影响不大,每100万按揭,每个月的月供压力增加100元左右。

  此前,星展银行(DBS)表示,随着美国信贷成本的增加,香港主要商业银行设定的基准贷款利率可能会“随时上升”。

  香港金融管理局也表示,设定按揭利率是银行自身的商业决策,伴随美国货币环境逐步正常化,香港利率水平将跟随美息向上,各界需要小心管理利率和市场风险。

  金融机构如何评价香港楼市

  

  里昂下调香港地产股评级

  里昂证券投资银行20日发布的研报表示,预计未来12个月香港住宅楼价将下跌15%,香港地产发展商股价将会跑输大市,决定下调香港地产股评级至“减持”。

  报告显示,今年以来香港住宅楼价累计上涨14%,不过趋势将会逆转。该行认为,随着利率持续上升、经济持续放缓及人民币贬值等因素,香港房地产市场基本面迎来近15年来最大挑战。据统计,此前香港的房价连续27个月上涨。

  瑞银:维持香港楼价至明年底跌5-10%预测

  日前,瑞银发表研究报告,称香港楼价与宏观经济高度相关,过往楼价下跌主要由于经济冲击引发,而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点,内地和香港经济转弱,将影响香港就业市道。

  该行又称,香港楼价年初至7月底升幅达14%,销售同比上升11%,该行相信香港经济转差将令楼市表现脆弱,维持预测香港楼价由现时至明年底将跌5-10%,该行的预测主要基于相信未来一段时间的楼按息率将上升50-75个点子,而并未完全计及贸易摩擦对香港经济的影响。

  花旗:预计下半年香港房价可能下跌7%左右

  改变这一切的不仅是美联储加息造成的香港银行业整体提高抵押贷款利率,还包括美国发起的全球性贸易战、股市疲软和香港政府旨在给楼市降温的种种辣招。

  香港楼市巨大泡沫的背后原因

  一是香港的低息环境。2008年金融危机后,全球进入量化宽松时代,美国一放水,紧盯美元的港元就跟着发洪水。作为国际金融中心,香港还吸引了巨量资金的流入。自2009年美国量化宽松政策至2017年底,流入香港的资金高达1300亿美元。宽松的资金和低息环境下,贷款成本极低。而且香港可投资的资产品类不多,热钱持续流入房地产。

  二,海外购房者持续涌入,使香港有充分的购房需求。内地买家是香港房产的最大买主之一。随着收紧房地产政策,有资产配置需要的内地人,将注意力转向了隔壁的香港楼市。

  三,香港普通住宅市场不乏投机客。高昂的税费阻止内地买家进入这个市场,所以有本地投机者独自翻云覆雨。香港的小户型占据的市场份额虽小,但增长是最快的。每平米平均售价过高,只有通过小户型才能实现拥有房产的梦想。但是根据香港本地的房屋中介机构,有三分之一的小户型被投资客买走了。

  加息周期开启,曾经助推香港房地产泡沫的动力正在消失。香港楼市恐慌,内地楼市也瑟瑟发抖,毕竟跟香港相比,内地楼市的泡沫一点儿也不小。卖掉大陆所有地区的房子,足足可买下一个美国。

  中国投资客还在买香港豪宅吗?

  一直以来,香港房价之高已为世界所知。

  

  去年底,据《信报》报道,九仓、南丰及会德丰公布,旗下山顶聂歌信山道MOUNT NICHOLSON第三期售出12C及12D分层单位,实用面积分别4242及4579方呎,由同一组买家购入,售价分别逾5.6亿及逾6亿,呎价达13.206万元(约合人民币145万元/平),再创亚洲分层新高。

  前几天在何文田一个名为「天铸」的豪宅项目内,最近就有一个 16.4 x 8.2 尺的车位,以 600 万港元售出,创下全球最高的新纪录。

  香港房价已经连续上涨10多年,中间没有出现特别大幅度的回调。目前,香港全岛均价已经突破25万,三、四十万一平米的房子随处可见。

  香港一位地产人士表示,受内地房地产政策调控影响,以及人民币汇率的波动,一大批高净值人群需要进行全球资产配置,其中不少人看好香港楼市发展,导致大量内地资金流向香港,这也是香港楼市一路上涨的因素之一。

  据统计,最近五年,香港成交的顶级豪宅,超过60%都是被内地买家买走的。

  不过,在普通住宅方面,由于高昂的税费,阻挡了不少内地人买房的计划。一位香港中资机构相关负责人介绍,香港元朗最新开盘的一个项目,内地买家占比约10%。

  以港岛地铁口某在售新楼盘为例,目前单价3万左右港元/伬,约合32万港元/平。该楼盘一位工作人员表示,内地购房者在香港以个人名义或公司名义买房需要加收房价15%的买家印花税。加上本身的税费,税费成本在房价的30%左右。

  按揭比例方面,该工作人员表示,一手房内地购房者可以按揭7成至8成,二手房只能按揭5成左右。

  一位香港业内人士介绍,香港没有房产税,但是要征收差饷(地税)等费用,一套2000万港元左右的房子,一个季度的费用大概在5、6000港元左右。

  今年5月,香港楼市一度出现行情逆转的信号,表征楼市总体价格水平的中原城市领先CCL指数中,无论是总体指数还是大型单位或是中小型单位,出现全线下跌。看空者预计,CCL指数月度数据下降2.09%,如果保持这种降速,香港大型单位价格将在今年下降22.38%。

  另外,中国境内资本流向香港房地产行业的资金呈现出迅速放缓的趋势。根据高力国际统计,2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元,去年全年的数字高达70亿美元。

  综上所述,香港楼市面临全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境,房价崩盘的大气候已经形成。有分析指出,美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。

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