图说养老|独家!养老地产六大盈利模式

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  人口老龄化催生养老服务业,不少房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产,开发了养老社区、养老公寓等产品。

  养老地产虽然前景广阔,但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

  那么,养老地产如何赚钱?盈利模式都有哪些?

  今天,昱言养老就给您盘点一下“养老地产六大盈利模式”,希望能给大家有所启发。

  

  行业背景

  十九大提出新时代我国社会主要矛盾发生变化,人民对“美好生活”的要求以及由此带来巨大康养市场需求,具有时代必然性。

  

  35号文——养老产业定调政策文件,明确地方各级政府责任和中央政府后续扶持政策方向,为各地相关政策制定留下了空间。

  

  

  2007年,上海首提“9073”养老格局至今,以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系初步形成。

  

  基于生命周期理论和实践,国家医养服务体系建设和产业发展应当按照老龄社会发展时间表,倒计时制定战略、规划和行动计划。

  

  1999年我国进入老龄社会,老龄人口的发展呈现以下十大特征。

  数量规模大:预计2053年,60岁及以上老龄人口4.87亿,占亚洲老龄人口2/5,全球老龄人口的1/4。

  发展速度快:60岁及以上老龄人口2000-2010年,增加4761.66万人,增长率为36.63%。

  高龄化显著:80岁以上高龄老人,2000-2010年增899.8万,占60岁及以上老龄人口9.22%→11.82%,预计2050年将达到1亿,占比达22.3%,相当于发达国家总和,占世界总量的1/4。

  波动幅度大:1950-1957、1962-1972,二次生育高峰导致人口发展不平衡,未来40年将经历三次老龄人口增长高峰,波动幅度大,超过50%。

  发展不均衡:城乡不平衡,农村>城镇,预计2033年,差值最高达13.4%;区域不平衡,东部>西部,上海1979年进入老龄社会西部2012年进入老龄社会。

  “四化”并发:高龄化—2010年2098.9万,预计2053年1.18亿;失能化—2014年4000万,预计2050年超过1亿;空巢化—2014年超过1亿;少子化—出生率12.37‰,严重少子化。

  未富先老:1999年我国进入老龄社会,人均GDP仅有840美元;同期新加坡进入,人均GDP2.5万美元;发达国家进入老龄社会,人均GDP1万美元。

  未备先老:人口老龄问题尚未列入规划引起重视;养老金制度尚未全覆盖、可持续性;分级诊疗、家庭医生、医养服务体系,尚未健全。

  实际赡养负担重:法定劳动人口数量需减去在校生人数、失业人数、低收入人数、早退休人数,可得到实际赡养比。

  患慢性病率高:截至2016年底,我国60岁以上老龄人口达2.3亿,患有慢性病老龄人占比超过65%,总数接近1.5亿人。

  资料来源:昱言养老根据《银色经济与嵌入式养老服务》、 《2016年中国老龄化与健康国家评估报告》、国家统计局数据整理。

  注:①国际上通常把60-69岁称为低龄老人,70-79岁称为中龄老人,80岁以上称为高龄老人。②人口出生率21.0‰以上为超多子化;21.0‰~19.0‰为严重多子化; 19.0‰~17.0‰为多子化;17.0‰~15.0‰为正常;15.0‰~13.0‰为少子化;13.0‰~11.0‰为严重少子化;11.0‰以下为超少子化。

  纵观21世纪100年,我国人口老龄化将呈现出四个重要发展阶段。

  

  

  发展历程

  养老市场发展共经历4个阶段,目前国内养老市场已经进入资本竞争的4.0时代,将迎来“三期叠加”的爆发式发展机会。

  

  国内市场已形成地产商、险资、央企国企、资本方四大主体模式,各主体多依托核心主业多产品线试水运营,关注运营和资产布局。

  

  

  盈利模式

  养老地产的六种盈利模式

  会员卡模式

  优势:资金回流快且多,仅次于产权销售

  劣势:具有一定的法律风险;需要项目竣工才可销售。

  使用权销售模式

  优势:资金回流快且较多;销售方式灵活。

  劣势:存在一定的法律风险;需要项目竣工才可销售。

  长租模式

  优势:资金回流快;可享受一定的产品溢价。

  劣势:存在一定的法律风险。

  保险模式

  优势:资金回流快且多;与保险结合,可超售;风险较小。

  劣势:需要具备开发险资养老社区的资质。

  共有产权模式

  优势:资金回流快;可预售。

  劣势:需要项目产权可分割销售;存在市场信任风险。

  信托模式

  优势:具有一定法律效力;对持有型养老项目实现产权分割;提升客户权益,并且可转让。

  劣势:需取得《养老机构设立许可证》;现房租赁权销售。

  封面图来源于网络

  

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