图说养老｜独家！养老地产六大盈利模式

人口老龄化催生养老服务业，不少房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，开发了养老社区、养老公寓等产品。

养老地产虽然前景广阔，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

那么，养老地产如何赚钱？盈利模式都有哪些？

今天，昱言养老就给您盘点一下“养老地产六大盈利模式”，希望能给大家有所启发。

行业背景

十九大提出新时代我国社会主要矛盾发生变化，人民对“美好生活”的要求以及由此带来巨大康养市场需求，具有时代必然性。

35号文——养老产业定调政策文件，明确地方各级政府责任和中央政府后续扶持政策方向，为各地相关政策制定留下了空间。

2007年，上海首提“9073”养老格局至今，以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系初步形成。

基于生命周期理论和实践，国家医养服务体系建设和产业发展应当按照老龄社会发展时间表，倒计时制定战略、规划和行动计划。

1999年我国进入老龄社会，老龄人口的发展呈现以下十大特征。

数量规模大：预计2053年，60岁及以上老龄人口4.87亿，占亚洲老龄人口2/5，全球老龄人口的1/4。

发展速度快：60岁及以上老龄人口2000-2010年，增加4761.66万人，增长率为36.63%。

高龄化显著：80岁以上高龄老人，2000-2010年增899.8万，占60岁及以上老龄人口9.22%→11.82%，预计2050年将达到1亿，占比达22.3%，相当于发达国家总和，占世界总量的1/4。

波动幅度大：1950-1957、1962-1972，二次生育高峰导致人口发展不平衡，未来40年将经历三次老龄人口增长高峰，波动幅度大，超过50%。

发展不均衡：城乡不平衡，农村＞城镇，预计2033年，差值最高达13.4%；区域不平衡，东部＞西部，上海1979年进入老龄社会西部2012年进入老龄社会。

“四化”并发：高龄化—2010年2098.9万，预计2053年1.18亿；失能化—2014年4000万，预计2050年超过1亿；空巢化—2014年超过1亿；少子化—出生率12.37‰，严重少子化。

未富先老：1999年我国进入老龄社会，人均GDP仅有840美元；同期新加坡进入，人均GDP2.5万美元；发达国家进入老龄社会，人均GDP1万美元。

未备先老：人口老龄问题尚未列入规划引起重视；养老金制度尚未全覆盖、可持续性；分级诊疗、家庭医生、医养服务体系，尚未健全。

实际赡养负担重：法定劳动人口数量需减去在校生人数、失业人数、低收入人数、早退休人数，可得到实际赡养比。

患慢性病率高：截至2016年底，我国60岁以上老龄人口达2.3亿，患有慢性病老龄人占比超过65%，总数接近1.5亿人。

资料来源：昱言养老根据《银色经济与嵌入式养老服务》、 《2016年中国老龄化与健康国家评估报告》、国家统计局数据整理。

注：①国际上通常把60-69岁称为低龄老人，70-79岁称为中龄老人，80岁以上称为高龄老人。②人口出生率21.0‰以上为超多子化;21.0‰~19.0‰为严重多子化; 19.0‰~17.0‰为多子化;17.0‰~15.0‰为正常;15.0‰~13.0‰为少子化;13.0‰~11.0‰为严重少子化;11.0‰以下为超少子化。

纵观21世纪100年，我国人口老龄化将呈现出四个重要发展阶段。

发展历程

养老市场发展共经历4个阶段，目前国内养老市场已经进入资本竞争的4.0时代，将迎来“三期叠加”的爆发式发展机会。

国内市场已形成地产商、险资、央企国企、资本方四大主体模式，各主体多依托核心主业多产品线试水运营，关注运营和资产布局。

盈利模式

养老地产的六种盈利模式

会员卡模式

优势：资金回流快且多，仅次于产权销售

劣势：具有一定的法律风险；需要项目竣工才可销售。

使用权销售模式

优势：资金回流快且较多；销售方式灵活。

劣势：存在一定的法律风险；需要项目竣工才可销售。

长租模式

优势：资金回流快；可享受一定的产品溢价。

劣势：存在一定的法律风险。

保险模式

优势：资金回流快且多；与保险结合，可超售；风险较小。

劣势：需要具备开发险资养老社区的资质。

共有产权模式

优势：资金回流快；可预售。

劣势：需要项目产权可分割销售；存在市场信任风险。

信托模式

优势：具有一定法律效力；对持有型养老项目实现产权分割；提升客户权益，并且可转让。

劣势：需取得《养老机构设立许可证》；现房租赁权销售。

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