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厦门楼市“崩盘”真相调查!

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现在,全中国的人都在看厦门的笑话。

前天,和一个业内的朋友在厦门环岛东路上散步,他无奈的摇着头,说了这句话。

1

厦门房价真的跌了。

一年前,在厦门房价的最高点,我和十一侠在厦门考察8天,望着厦门“8-5-3”的房价格局,蜷缩在莲花南路的和颐酒店里,写了一篇“厦门可能小幅回调”的稿子,在后台被骂成“空头走狗”。

一年后,顶着全国人民嘲笑厦门的舆论风口,我又一次来到了厦门,详细调研了30多家二手房,20多个一手房项目。

把两次的价格放在一起对比,就得出了 “击碎一切谣言”的房价变动地图。

事实异常清晰明了,厦门整体房价下跌了10-15%,但远未达到暴跌的程度。

2

一年前,我站在厦门第一豪宅“恒禾七尚”的26楼,远眺这个城市,无可奈何的说了一句话:

厦门可能回调,但不可能暴跌。

因为这个城市真的没地了。

厦门岛内已经连续4年,土地0供应。在岛内7万起的均价上,所有的城改拆迁成本已经达到了难以想象的高度,政府无力改造,开发商不敢冒险。

一个9万/㎡的海景豪宅的背面,就是大片大片的城中村,这些村落,传言拆迁已经5年之久,但毫无动静。

4年0供应的土地市场,为岛内的“7万的房价”提供了坚挺的基础背书。

有了这个背书,开发商在岛外第一线的所有新区里,大胆开疆拓土。

过去两年,是厦门房价涨幅最高的两年,也是厦门地王出现最多的两年,一共涌现20多块地王。

这20多宗地王,均匀的分布在马銮湾、杏林湾、环东海域、翔安南部新城等这些热门区域里。

厦门两年土拍,毫无漏洞的、没有死角的把厦门房价推进了上涨通道里。

厦门部分高价土地分布▼

2016年4月,岛外同安土拍,楼面价2.58万/㎡。岛外10盘,连夜调价,少则5000,多则10000,岛外房价彻底夯实3万的基础。

2016年8月,又是8块地王,楼面价突破3.5万/㎡,岛外房价开始逼近4万。

当时的海沧区马銮湾板块。海投以3万7的楼面价抢下土地,隔壁泰禾院子的房价才卖到3万8,成群的人奔着岛外5万+的目标,涌入泰禾的售楼部里抢房。

当时的集美区杏林湾板块。前一天,建发以3万的楼面价拿地。第二天,杏林湾万科金域华府的二手房门店里就挤满了人,房东待价而沽,房价最高涨到3万8。

2017年上半年,又是连续多宗高价土地摘牌,厦门岛外土地市场全面进入3万+时代。

跟着岛外地价和房价的屡次刷新,岛内的房价也从3万涨到5万,5万涨到7万,最高峰甚至逼近9万。

这两年的厦门奇迹,我看到了这样一条逻辑:

岛内无地,推动岛外地价上涨;岛外地价上涨,推动岛外房价上涨;岛外房价上涨,推动岛内房价上涨。

土地,是厦门这个海岛型城市的房价死结。

这个死结,倒逼着厦门以自我刷新的方式,不断创造奇迹。

3

今年,这个死结解开了。

上半年,厦门土拍,10宗商住用地,都是0溢价或者低溢价成交。

10宗土地依然均匀的马銮湾、杏林湾、环东海域和南部新城这些热门板块中。只是,楼面价从当初的3.5万/㎡,下调到了2.5万/㎡左右,岛外地价下调1万元/㎡。

在厦门一家房企里做投研的朋友跟我说:

他们并非不看好厦门,不是不想拿地,真的是没钱了。

意外的是,开发商的穷病,却击溃了厦门的市场信心。

马銮湾的金地,以2万5的楼面价摘牌土地。

半个月后,海投推出了新组团,报价3.3万精装修。

一河之隔就是海投的在售老项目,均价3万7毛坯,价格下调了4000元/㎡。

翔安南部新城,华润、国贸和金地以1万8的楼面价联合拿地。

随后,融创东南府加推了高层组团,报价3.7万/㎡精装修,远远低于当初精装4万+的预期。

当年融创这块地,是以3万8的综合楼面价拿下的。如果加上叠墅组团,东南府的综合售价也仅仅是紧贴成本而已。

融创在这个项目上,已经放弃了所有的赢利点。

每一次的土拍,都能让市场的预期下降一分。

集美杏林湾的万科金域华府,是距离厦门岛内最近的大型成熟社区,配套完善,交通便利。去年初中介报价3万8,不讲价。今年,房东说3万3,还能谈。

岛内思明区的嘉英大厦,岛内绝版地块,新加坡物业管理,幼小初三学区。去年初报价9万2,不讲价。今年,一口价8万,有的谈。

两年前的厦门土拍,把房价送上了天;两年后的厦门土拍,又把房价踩回了地面。

4

那么,问题的关键来了。

厦门的房价还会跌么?能腰斩么?

显然不会。

现在的厦门,开发商和购房者已经心照不宣的达成了“三个共识”——

第一个共识,厦门岛内与普通人无关。

厦门岛内无地,新房和次新房均价在7万以上;三房面积大都在120㎡以上,总价在850万以上;厦门180㎡以上户型,不限购。

单凭这三条,再加上五缘湾里停着的游艇,说明了一个问题:

厦门岛内向全体闽南土豪敞开怀抱,却对绝大多数普通人关上了大门。

所以,我们看到了岛内的五缘湾板块,是厦门房价最坚挺的区域。

每平6000的降幅和每平9万的房价比起来,对于普通人来说,毫无意义。

岛内涨也好,跌也罢,与你都没有关系。这是厦门绝大多数普通人都无可奈何、但必须接受的第一个共识。

第二个共识,厦门岛外的房价回归到2016年年中。

现在的厦门岛外房价回调13%左右,回调到3.3-3.5万/㎡,回落到2016年下旬的水平。

在这个房价区间里的项目,售楼部里的客户比较多,销售比较稳定,开发商愿意卖,客户愿意买。

今年上半年的土拍,成交楼面价基本维持在2-2.5万之间,回落到了2016年中旬的水平。

在这个楼面价区间里,如果以3万3的起价销售,还算有的赚。开发商也能积极参与,愿意报价,乐意拿地。

地价2万2,房价3万3,开发商有钱赚,客户买得起,这是厦门绝大多数人都愿意看到的第二个共识。

第三个共识,让投机者自生自灭。

厦门奇迹的戛然而止,真正凉透的是两种人。

一种是在2017年,以3万5以上的楼面价在岛外抢地的开发商。现在的价格销售,就是让他们跌破底价,赔了老婆本一样的割腕求生。

另一种是在2017年的行情末端,以3万8以上的价格,冲着5万+的炒房目标,在岛外抢房的投机客。

让投机者付出代价,这是厦门绝大多数人都愿意看到的第三个共识。

在这三个共识中,我们终于能理性的去看待厦门的现在——

厦门理性版房价地图▼

请理解,并尝试接受这三句话:

厦门岛内,是闽南人的厦门;

厦门岛外,才是厦门人的厦门!

厦门的房价不是8万,而是3万5!

5

两年,先后考察厦门两次。

去年初,全国一片唱多,我们希望大家保持冷静,切莫追涨,准备迎接厦门房价的休止;

今年中,全国一片唱空,我们希望大家保持理性,不要造谣,正确看待厦门房价的回调。

在我们的焦躁和嘲笑声,厦门楼市,已经消无声息的达成了共识。

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