业绩会直击 碧桂园服务“首秀” 李长江:我们对未来是有想法的

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  观点地产网 这是碧桂园服务上市以来公布的第一份财报。

  香港丽思卡尔顿酒店一间银色大厅中,公司总经理李长江带领副总经理汪英武以及首席财务官兼联席公司秘书黄鹏,走到镁光灯下。

  从财务数据看,这家目前市值最高的物业服务公司,仍然稳居行业领先位置,上半年录得收入20.16亿元,同比增幅约42.5%。

  毛利则由2017年同期增长约61.5%至约7.86亿元,毛利率约39%;净利润4.8亿元,同比增长约117%;股东应占利润约4.71亿元,增幅约133.1%。

  管理面积方面,碧桂园服务截至报告期末共拥有合同管理总面积约达3.86亿平方米,超越同行。其中,物业服务收费管理面积新增1400万平方米,至约1.37亿平方米。

  然而,在业绩叫好的情况背后,一丝不确定因素仍潜藏其中。

  母公司碧桂园8月21日举办的中期业绩会上,总裁莫斌正式宣布,集团现在要提质控速:“我们会相对放慢发展速度,腾出更多空间抓好各项管控。”

  有人担心,在控速方针指导下,碧桂园的开发节奏将受到一定程度的影响,这不免连带“伤害”到碧桂园服务。

  “我们欢迎这种有质量的调控,这种高质量的调控对我们是有益的。”李长江表示,大家不用担心。

  他进一步解释:“碧桂园服务做的更多是存量市场,现在碧桂园的调整至少要在1年半甚至2年左右,才可能对我们的面积增长产生影响。”

  “我们面对的市场太大了,也会逐步扩大第三方合作方面的份额。”言下之意,李长江有信心,碧桂园服务未来新增长的第三方合作面积,能对冲母公司控速带来的影响。

  那么增长从哪里来呢?

  根据管理层现场透露,在碧桂园服务的计算准则中,景区、公园方面的面积还没有放到表里面,该公司参与“三供一业”改革所带来的预期面积增长,现在也分归表外。

  最近的7月9日,碧桂园服务与合资伙伴洲际海峡能源投资(北京)有限公司就成立合资公司订立合资协议,目的为投资承接合作中央企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。

  根据合资协议,碧桂园物业服务出资4亿元,海峡能源出资1亿元,分别认购合资公司80%及20%的股权。

  “我们将有机会参与到‘三供一业’的供热和物业管理业务中去。”黄鹏表示。

  “现在参与三供物业的改革带来了很大的机会,这一块是一片蓝海、一片处女地。比如我们和云南合作的项目(与海峡能源的合作)。”李长江介绍:“我们背后的那家大型石油企业,它的物业面积超过1.3亿平方米,户数超过130万户。”

  “大家可以想象,这是不是碧桂园服务的另外一个市场。”

  至于为什么还没有算进在管面积,李长江说:“因为这部分面积还在洽谈,刚才说的1亿多平方米是对方的面积,并非绝对都能够由我们接管,这是不确定的。”

  他还透露:“我们中间谈了一个协议,对于三供物业,政府对物业费做了市场化的补贴调整,到位的项目有一个我们成一个。”

  “这类项目在今年年底或明年会逐步成为我们的报表收入。”黄鹏强调,这部分面积如果已经折算,相信当天公司报表的数据会非常亮眼。

  与此同时,收并购也将成为碧桂园服务的另一增长手段——在这之前,市场上有声音质疑该公司的并购规模和次数跟不上同行。

  “之前我们在筹备IPO的过程中,三天两头并购对上市进程会有影响,但我们在未来不排除使用多种手段来快速提升规模。”黄鹏说。

  以下为碧桂园服务控股有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答整理实录:

  现场提问:今年收入增长目标是多少?公司比较集中从碧桂园得到了管理面积,现在管理层说要放慢这方面的发展速度,将来会不会有影响?公司增值服务里面有很多和楼宇销售有关系,未来房地产还是监管严厉的状态,如果市场不景气,增速会不会受到影响?

  李长江:关于碧桂园服务今年目标增速的问题,从我们目前所设定的目标和上半年的中报可以看到,下半年我们增加的面积比上半年要多,交楼数量也更多集中在下半年。

  无论是我们的大客户碧桂园开发,还是和我们合作的165家中小企业开发商以及外面第三方机构,基本上都集中在下半年交楼,也就是说在12月31号前完成。

  碧桂园集团要提质控速,我们欢迎高质量的调控,这种调控是和自己比的,是指在过去高速发展基础上用质量去调节。第二,这种高质量的运营对我们的服务也是有意义的。

  第三,碧桂园服务做得更多的是存量业务,现在碧桂园控速至少是一年半甚至两年左右才可能对我们的服务面积产生影响。目前我们面对的市场太大了,我们会逐步扩大第三方合作方面的份额。

  现在行业的集中度非常低,什么时候前十强物业企业能够占比33%、50%?像我们这样有实力,有社会品牌,有服务品牌的大企业是非常有机会的。

  此外,我们现在参与的三供物业改革带来了很大的机会,而且这一块是一片蓝海,也是一片处女地,这符合政府推动三供物业改革大方向的。比如我们和云南合作的项目,背后的那家大型石油企业,面积超过1.3亿平方米,户数超过130万户。

  大家可以想象,这里面是不是碧桂园服务的另外一个市场?所以,我们对未来是有憧憬、有想法的,并且通过深入介入三供物业改革的模式,也会被市场所接受。

  我们的项目分布在一二三四五线城市,我们是全区域项目,除了现在台湾、澳门没有项目以外,在祖国大地上都进入了,包括香港。所以,对于现在房地产市场有质量的调控,我们是欢迎的。

  黄鹏:物业行业是一个存量+增量的市场,所谓存量是去年战斗过的地方,今年还是我们的地方。今年和未来新开发的地方都会成为我们新的管理面积,所以说只是增速的变化。

  第二,碧桂园集团开工面积和开工项目数会高达2000个,未来会加速接管这些项目。

  同时,我们的拓展能力也正在提高,在这之前IPO的过程中会有一些使用工具方面的限制,不能拓展速度那么快。

  第三,面积方面,我们景区、公园方面的面积没有放到里面。

  第四,三供物业的面积没有放到里面,因为这部分面积正在洽谈,刚才说的1亿多平方米是对方的面积,并非绝对都能够由我们接管,或者必然由我们接管,这是不确定的,因为我们中间谈了一个协议。

  对于三供物业,政府对物业费做了市场化的补贴调整,到位的项目有一个我们成一个,有一个能够做到可持续发展,我们就去接这个项目。

  这类项目的前景是非常巨大的,今年年底会明年会逐步成为我们的报表收入,包括我们拓展合作实现的面积都会实现快速的转化。

  我所看到的数据比上半年的数据要快得多,这部分面积如果已经折算,相信今天报表的数据会非常亮眼,但是我们不去做数据方面的投机取巧,相信下半年会给各位投资者和市场交出满意的答卷。

  现场提问:9:1的物业面积来源比例,在未来会改变吗?

  汪英武:2018年上半年,第三方合作商给我们托管的面积增速达到94%,超过整体合同面积的56.4%。

  相信通过全国拓展网络的建立,包括市场拓展产品的优化和有效策略的实施,未来第三方业务一定会达到预期的目标。

  现场提问:和其他物管公司相比并购动作比较少,这是为什么?未来半年或者更长时间里面有没有具体的并购计划?

  黄鹏:因为在IPO过程中,三天两头并购对上市进程会有影响,我们未来不排除使用多种手段来快速提升规模。

  我们对项目的选择标准,一定是非常优质的项目,一定是和我们的气质、内涵相匹配的项目,一定是和我们能够做到协同效应的项目,也一定是有股东回报的项目。

  所以,未来不排除使用更多的手段来加速我们面积的扩展,规模的扩展一定会带来人口、资产和渠道方面的覆盖,这会作为我们未来的一个目标。

  李长江:我们之前并购得比较少,强调的是高质量发展,但并不意味着我们没有谈并购的项目。

  碧桂园服务整个管理团队每做一件事情的时候,都会问自己一个问题,这个项目并购过来以后是为了增加收入,还是为了走得更远一些,更有潜力的收益来自于哪里。

  我们在做并购评估的时候非常严格,对生意的判断、对客户群的判断都有严格的标准。过去和现在我们不涉及具体的并购目标,但是绝对不放过任何一个并购机会,机会在我们自己手上的时候,我们会好好把握。

  现场提问:之前有说过行业中没有年收入达百亿元的物管公司,公司在中长期收入和在管面积有没有具体的目标?比如说要做龙头企业或者多少年挤进前三名?

  李长江:我们上半年差不多21亿的收入,下半年会比上半年更好。行业里面也有一些企业公布,会在2020年实现年收入100亿的目标。

  实现100亿的目标是容易的,但是我们更看重是不是能够给股东带来回报。

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