正荣地产（06158.HK）中期强劲，多项数据预测增长

作者：格隆汇·宇森

今年以来，受外部环境的影响，港股市场承压，中报期持续“爆雷”亦导致企业估值遭到质疑。在弱势行情中，投资者通常会关注股价表现稳健、基本面扎实的标的。

投资者总是“用脚投票”的，据统计，2018年以来上市的公司有78%出现了“破发”，其中不乏跑输大盘的标的。在这样的背景下，有一支次新股表现较为亮眼：正荣地产自2018年1月上市以来，股价较上市首日涨幅达13%，整体表现受到较强的支撑。

（正荣地产与恒生指数（红色）K线对比）

2018年7月23日，正荣地产发布盈喜公告，公告称公司2018年上半年利润同比增长至少1倍。可见支撑正荣股价背后的是公司强劲的业绩增长，下面梳理正荣2018上半年的发展情况。

一、高成长业绩支撑稳健股价

根据克而瑞数据统计结果显示，正荣地产2018年1-6年合约销售金额未635亿元，行业排名为20名，同比2017年1-6月合约销售金额上升60.1%。除此之外，根据亿翰智库数据显示，2018中国房企综合实力TOP排名中，凭借其合理的全国化布局、高成长、高盈利水平、可持续发展等方面的优异表现，正荣地产的综合实力进阶到行业第18位。

随着调控常态化，统计局公布的70城价格指数中，三四线城市的价格依然保持上涨，一二线城市价格甚至出现小幅下滑。成交量方面，一二线城市有所反弹，但是整体也是呈现缓慢下滑态势。因此市场整体而言，量价都出现调整，这个时候房企的产品品质起到至关重要的作用。

众所周知，房企销售端的核心因素是去化，而以往影响去化的因素有两个：地理优势和产品优势。在政策限制下，产品优势强的企业去化能力无疑更强。

正荣目前旨在向中高端改善型客户提供为客户量身定制的优质住宅。通过“改善大师”的品牌定位，正荣已经升级了三大产品系列，即“正荣府”、“紫阙台”、“云麓”，以对不同城市、区域和层级置业人群的改善性需求的掌握，将树立现代城市宜居生活的新典范。

不同于2017年“正荣府”从空间改善和东方型格两大维度重新定义知富阶层的理想生活，在2018年公司推出的“紫阙台”产品系，品质更是受到市场认可。目前，“紫阙台”系列已在多个城市成功落地，其中南京河西滨江紫阙开盘全部售罄，是当地名副其实的“网红爆款”。光谷紫阙台更是成为武汉市民争相一睹为快的现象级产品。

销售端业绩增长，最终还是要落脚到结转收入和公司利润上面。深耕地产多年，正荣的产品和服务获得客户和市场的广泛赞誉。

2018年正荣地产合约销售目标为1000亿，按照去年701.5亿元合约销售金额计算，预测2018全年年结转收入能大幅度增长翻倍。同时，预计增速也将超100%。结合中期业绩的盈喜，上述预测较为合理。因此正荣地产全年业绩具有较强的成长性和确定性，从而对股价形成支撑。

二、优质土储支撑持续性发展

对于房地产公司分析不只需要分析目前，还要着眼于未来。土地储备就是房地产企业的”生命线“。在房企集中度不断增强并步入竞争白热化的阶段，土地储备的规模无疑奠定了房企未来的格局，只有充足的土地储备才能支撑未来的业绩增长。

在土地储备上，正荣近几年通过招拍挂、与合作企业开发、并购等方式大量补货，截至到2017年12月31日，其土储已经高达1500多万平方米，且主要集中于长三角、环渤海、中部、西部、珠三角、海西六大区域。当前正荣充足的土地储备也足以支撑公司未来2-3年保持高速成长。

除了规模效应，土地储备的质量同样重要，而选址则很大程度决定了土地储备的质量。正荣地产土地项目覆盖城市包括上海、南京、合肥、苏州、武汉、西安、天津、长沙、郑州、福州等，在30个城市拥有近200个项目，超过80%的土地储备位于一二线城市。

另外再从发展策略上看，正荣目前主要体现在对一二线城市的聚焦和对城市群的深耕上，而非粗放型扩张，基本是进入一座城就深耕一座城。公司以上海为中心，向昆山、嘉兴、太仓等环上海区域拓展；以苏州为中心，向无锡、常州等优质城市拓展；以南京为中心，向合肥等重点城市拓展；以天津为中心，向京津冀等优质城市拓展，以武汉为中心，向郑州、西安、成都、重庆等中部城市拓展；步步为营，确保在稳健的基础上，实现快速发展。

进入2018年，正荣进一步深化了全国化战略，公司在短短三个月内就在合肥连落四子。3月13日，正荣地产合肥公司正式挂牌成立，在当地一共持有4个项目，约49亿元的总地价，超过68万平方米的土地储备，逾150亿的货值。

此外，正荣地产一直严控拿地成本，土地储备的成本处于合理水平，也极大的保证了公司利润的提升。据此前惠誉的数据显示，正荣地产于2017年新购土地的成本仅为4557元每平方米，占其2017年合同销售均价仅25%，土地成本合理。

此前正荣地产管理层表示，今年将新增土储1000-1500万平方米(计算权益后)，2000-2500万平方米(不计算权益)，权益比大约是65%。可见正荣在充裕且高品质的土储支撑下，业务发展具备可持续性。

小结：

正荣地产2018年初上市至今，股价保持平稳，2018年行情跑赢大盘。公司近期公布盈喜，中期利润预计能上升100%。目前公司市值为184亿，PE为10.9X，PB为1.88，如果全年按市场预计整体利润增长100%，那么在如今股价不变情况下，PE将达到5.5X，股价具备上升动力。基本面方面，除了业绩增长，公司的充足和优质的土储足够支撑公司未来保持有质量的高速成长。因此公司股价受基本面支撑，投资者可给与关注。