今年最会赚钱的房企就是华润置地了！

从左至右依此为：高级副总裁谢骥，副主席唐勇，首席财务官俞建

创下历史最高毛利率记录，股东应占溢利几乎翻倍，8月21日，华润置地交出了一份十分漂亮的半年报。谁能想到，这家龙头央企一年前的此时，还在深刻反思呢？

根据华润置地披露的数据，上半年公司综合营业额为人民币437.8亿元，按年增长40.4%。扣除投资物业 评估增值后的核心股东应占溢利人民币72.8亿元，同比增长151.8%；计入投资物业评估增值后的股 东应佔溢利人民币88.5亿元，同比增长96.1%。

综合毛利率水平更是在这个报告期内创下历史新高，达到48.1%，比去年同期提高13.1%。其中，开发物业毛利率由2017年同期的32.6%提升为48.6%；投资物业(包括酒店经营)毛利率由2017年同期的63.5%小幅上升至66.6。

网易房产注意到，近几年来，华润置地一直强调自身对于规模的追求是稳定保持在前十，并在此基础上追求质量。

或许相较于第一梯队动辄几千亿的销售不可同日而语，但以安全和效益为终极目标的企业，在行业低谷的艰难环境中，其姿态显得尤其自如。

48.1%历史最高毛利

虽然中海地产上没有公布业绩情况，但华润置地摘得今年最赚钱房企的桂冠，绝对是大概率事件。

根据华润置地公告，公司上半年综合毛利率48.1%，净利润率也高达20.2%——可能超过很多房企的毛利水平。

谈及今年利润水平亮眼的原因，华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建在解读中报时指出，2018年上半年结算额为365亿元，结算单价同比增长82%到18844元每平方米。而且在这些结算项目中，一线城市的结算额占比超过54%。

“这些高毛利结算的项目带动了开发业务毛利率同比增长了16%，到48.6%。其中，深圳湾悦府和华润城两个项目的毛利率都超过70%。另外，受南通和常州两个项目高毛利率带动，华润置地在三线城市中的毛利率也达到41%，带动了上半年结算毛利达到历史新高。”

但俞建也笑称，这样的高毛利肯定是不可持续的，“不然是要出问题的”。但华润置地仍然有信心将公司利润水平维持在行业高位。

网易房产了解到，华润置地目前已售未结转销售约2200亿元，其中今年会结算965亿，毛利将近45%；明年结算675亿，毛利率约40%左右；2020年结转440亿，毛利水平约35%；2020年结转85亿，毛利率40%。

俞建承诺，“全年毛利率超过40%是没有问题的，明年可能会在35%。今年新购入土地，我们测算毛利在29%-30%之间。”

网易房产了解到，华润置地对于利润的追求，与集团的激励导向有很大关系。

唐勇在谈到这个问题时坦诚，激励制度一直是华润置地的痛处。他也了解市场对于公司的期待，但是民营企业的激励制度对于国企来说总是有不太合适的地方。

“我们核心团队是有长期激励制度的，考核标准是跟核心利润挂钩的。撇下浮油剩下最核心的部分，相信对公司对股东都是好事。”

永续债变相支持扩张

虽然一直将控制债务水平作为公司经营的重要目标，但在做大规模的压力下，华润置地也在做出调整。

截至2018年6月30日，华润置地总有息负债比率为46.1%，较去年底的42.3%有所上升，净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%有较大幅度的上升。

唐勇解释称，“净负债率上升到47.25%，主要是因为上半年买地支出比较多”，最后还颇有怨念的补充了一句，“过去负债比较低，但也未能获得股票市场的积极回应。”

房地产公司需要在扩表、获取市场份额和保持资产负债表健康两者之间取得平衡。尤其华润置地还头顶国资委降负债的紧箍咒。

永续债作为一个平衡负债表的工具，被华润置地掏出了口袋。

俞建透露称，华润置地在今年一月份，与境内一家银行，安排了50亿的永续债，利率5.9%。

“这个利率水平在行业内算比较低的。三年内5.9%，三年后每年增加300个基点，但是这个永续债我们谈得比较灵活，签约提款半年后，随时可以提前还款。所以当华润置地负债率达到合理水平，可以随时把这笔钱还掉。”

根据华润置地提供的数据，如果把永续债计为有息负债，预计截至6月公司净有息负债率为52%，但预计到年底应该可以降到42%左右。

当有投资者问及年底降到42%的支撑依据时，俞建解释主要因为，“全年的利润肯定不止上半年乘以2，这是最主要的”。言毕，华润置地的管理层都默契地笑出声。

X业务小试锋芒

在提出2+X商业模式以来，华润置地在康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务领域，积极发掘新的增长动力。

其中，城市更新业务起步较早，经验比较丰富，目前在谈的土地储备超过2600万平方米。

唐勇解释称，“2600万主要在深圳、东莞，拿出来将的都是已经获得政府和村民认可的。在谈的就更多了，最快的有机会在2020年形成销售资源。我们也希望在深圳大冲项目结尾后，有更多项目补充上来，这部分业务，是业绩和盈利的稳定的贡献，是置地的压仓石。”

另一个相对成熟的业务是物业服务。报告期内，华润置地在管物业面积7200万平方米，预计2020年扩大到2亿平米。物业收入19亿元，同比增长30%。

唐勇透露，“最近一两年对物业做了从管理意义上的真实的分拆，有机会分拆上市，下半年会看到进展。”

此外，华润置地也在通过拓展产业地产来增加拿地渠道，孵化创新业务来培育优势增长部门。在城市开发和运营方面，公司目前加大管理输出，增加了代建代运营的业务拓展，以轻资产模式增加管理运营收入。

据俞建介绍，目前华润置地代建业务签约合同金额已超过400亿。

其他诸如，长租公寓品牌“有巢”，公司2018年底计划开业2万间，2020年底预计达到10万间；养老产业预计年底管理床位15000张左右。

唐勇为新业务定调为量力而行，“我们今年创新业务的投资额占总投资的5%左右。创新业态投资回报还需要理性判断，现在在尝试，还要根据公司的财务能力和管理能力。”