罗湖3字头，龙华2字头，这些新盘怎么那么便宜？

深圳“731新政”出台后的三个星期后，终于迎来了多个备案预售新盘。其中位于罗湖北的一新盘项目，备案均价仅为3万/平米，是罗湖年度最低预售新盘，几乎跟东莞优势区位的价格相当。

该项目的整体交通环境其实还不错，是地铁3号线水贝站的地铁口物业，临近洪湖立交。所处片区是深圳重点打造的珠宝产业集群区域，与处于城市更新爆发的笋岗-清水河片区可遥相呼应。两片区将承担罗湖未来产业升级，开辟罗湖新的经济增长极的重任。

所以，无论是交通还是区位，罗湖这一新盘项目都有较为可观的发展前景，奈何价格偏偏这么低呢？

据了解，该项目占地2.1万㎡，总建面约25万㎡，由A、B两座约200米左右的高楼，以及建面约5万㎡底商裙楼组成，商业裙楼还引入了盒马鲜生新型超市。

此次备案价格包括了A、B两座共324套产品。据说先期只对外销售B座，B座产品建筑面积涵括约109-172㎡，整体备案均价约3万/㎡，最低2.9万/㎡，最高不超过3.1万/㎡。

这称得上罗湖近年来的新低盘，多少有点让人恍如隔世。

其实，近几年，深圳还有不少新盘项目也备出了“超低”价格，它们的备案价格都为3万左右，甚至整体均价为2字头。并且分布广泛，城区跨度大，在龙华大浪、宝安沙井、光明公明、坪山沙湖等区域均有出现。

其中位于龙华大浪一新盘项目，也是今年出的预售证，仅备案了2.7万/㎡，最低价格为2.2万/㎡。而其它项目如宝安沙井的为3.4万/㎡，光明公明的2.6万/㎡……

老牛考察过其中几个项目，户型具备层高高，一般4.2-4.5米，可分上下隔层；实用率大，空间利用足；面积相对小，总价低等优势。而且，有的几乎就是普通商务公寓的模样，户型空间规划为可做居住使用。

事实上，上述的这类产品，既不是商务公寓，更不是普通住宅。它们价格低，主要是与其产权和建筑用途有关。它们均为工业属性的产权，产业研发用房等的建筑用途。

这类产权项目，在交易门槛、流程以及持有、转让、税费等方面都与普通住宅或商务公寓有区别，并且交易环节及持有环节的成本会高出不少。以下相关问题整理自深圳中原地产及咚咚-旧改先锋（仅供参考）：

1.产权问题

首先需要明确的是这类产品为工业产权，它们是有产权的，跟小产权、军产房之类的不一样。有红本房产证，同工业项目产权年限是一致，一般是40年或50年。

但是，有些不具备产权分隔的功能，购房者集体拥有每栋物业的所有权，单个购房者只拥有自己购买那套物业的使用权。

年限到期之后，出让类土地关于续期没有明确的方式，估计与普通商品房大致相当，不会有更多的花样，因为这个事情涉及面太广，单一方面的行动都会破坏社会和谐的大好局面。

2.购买资格

跟普通产品最显著区别的是，购买此类产品必须要注册企业。有部分物业还有特殊资格要求，譬如规定了企业的准入门槛。

一般有特殊资格要求的，在用地批准文件、土地使用权出让合同约定时就有规定，购买时不仅要符合产业准入条件，还需通过相关产业主管部门依法进行的资格审查。

但也有楼盘项目会协助购房者通过企业加名、注册空壳公司这两种方式进行购买。虽然做法上有打擦边球的意思，只是实际操作中因为项目本身时合法报建开发的楼盘项目，此前监管层面也没严格地干涉。

3.按揭贷款

这类产品有的也可以做银行按揭，但如果产权没有分割没有房产证，是不能抵押的。实际销售中，一般是开发商将整栋物业抵押给银行，银行放款给购房者之后，开发商再为每户做个反担保。贷款利率略高于普通的住宅产品（利率5-8%）之间，贷款时长一般是10年。只是后期转售如何，新的受让人如何贷款，是个问题。

4.税费和转手

除了比住宅要高的水电费标准外，每年加上手续费需要交纳1%左右的房产增值税，转手的话也需要补缴相应的地价款，以及其它税费，具体不低。不过也可通过股权转让的方式交易，可以避开一些大头费用。

然而，也并非所有同类项目都低价入市

上述是工业产权及产业研发用房产品在购买，持有及转让时的普遍情况。像罗湖这一项目，价格之所以这么低，可能还是交易资格及产品本身的产权属性限制有关。也就是说，对购买的企业有准入门槛。目前有传闻称，可能会限制珠宝行业购买。

事实上，也并非所有的工业产权及产业研发用房项目都有那么低的价格。位于南山侨城北的某项目，同类产品的备案价格约6.7万/㎡，宝安新安的某项目为4.2万/㎡，均比罗湖的要高不少。

工改项目严格受控，低价或保产业发展？

由于深圳对居住需求有较大的需求，近几年不少工业产权项目改“类住宅”销售，尽管交易，转手及成本都不低，但因为有部分产品的单价及总价成本低于市场行情，也吸引了不少群体购买。

不过，从去年开始，深圳为了针对工业或商办产权的类住宅“公寓”，正式发文调控“商改住”“工改住”行为，对办公、研发用房套型建筑面积做出明确规定，要求“单栋(座)建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%”、“研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米”等限制规定，以杜绝“类住宅”产品面市。

近日，深圳继续加强工业产品的监管，正式印发《深圳市工业区块线管理办法》，管理办法从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管“工改工”。严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能，并鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。

因此，现在和将来的工业产权项目，包括新型产业用房物业，将逐步回归到“正轨”。或许这才是罗湖等产业研发用房价格低的原因之一。