罗湖3字头,龙华2字头,这些新盘怎么那么便宜?

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  深圳“731新政”出台后的三个星期后,终于迎来了多个备案预售新盘。其中位于罗湖北的一新盘项目,备案均价仅为3万/平米,是罗湖年度最低预售新盘,几乎跟东莞优势区位的价格相当。

  该项目的整体交通环境其实还不错,是地铁3号线水贝站的地铁口物业,临近洪湖立交。所处片区是深圳重点打造的珠宝产业集群区域,与处于城市更新爆发的笋岗-清水河片区可遥相呼应。两片区将承担罗湖未来产业升级,开辟罗湖新的经济增长极的重任。

  所以,无论是交通还是区位,罗湖这一新盘项目都有较为可观的发展前景,奈何价格偏偏这么低呢?

  据了解,该项目占地2.1万㎡,总建面约25万㎡,由A、B两座约200米左右的高楼,以及建面约5万㎡底商裙楼组成,商业裙楼还引入了盒马鲜生新型超市。

  

  此次备案价格包括了A、B两座共324套产品。据说先期只对外销售B座,B座产品建筑面积涵括约109-172㎡,整体备案均价约3万/㎡,最低2.9万/㎡,最高不超过3.1万/㎡。

  这称得上罗湖近年来的新低盘,多少有点让人恍如隔世。

  

  其实,近几年,深圳还有不少新盘项目也备出了“超低”价格,它们的备案价格都为3万左右,甚至整体均价为2字头。并且分布广泛,城区跨度大,在龙华大浪、宝安沙井、光明公明、坪山沙湖等区域均有出现。

  其中位于龙华大浪一新盘项目,也是今年出的预售证,仅备案了2.7万/㎡,最低价格为2.2万/㎡。而其它项目如宝安沙井的为3.4万/㎡,光明公明的2.6万/㎡……

  老牛考察过其中几个项目,户型具备层高高,一般4.2-4.5米,可分上下隔层;实用率大,空间利用足;面积相对小,总价低等优势。而且,有的几乎就是普通商务公寓的模样,户型空间规划为可做居住使用。

  事实上,上述的这类产品,既不是商务公寓,更不是普通住宅。它们价格低,主要是与其产权和建筑用途有关。它们均为工业属性的产权,产业研发用房等的建筑用途。

  这类产权项目,在交易门槛、流程以及持有、转让、税费等方面都与普通住宅或商务公寓有区别,并且交易环节及持有环节的成本会高出不少。以下相关问题整理自深圳中原地产及咚咚-旧改先锋(仅供参考):

  1.产权问题

  首先需要明确的是这类产品为工业产权,它们是有产权的,跟小产权、军产房之类的不一样。有红本房产证,同工业项目产权年限是一致,一般是40年或50年。

  但是,有些不具备产权分隔的功能,购房者集体拥有每栋物业的所有权,单个购房者只拥有自己购买那套物业的使用权。

  年限到期之后,出让类土地关于续期没有明确的方式,估计与普通商品房大致相当,不会有更多的花样,因为这个事情涉及面太广,单一方面的行动都会破坏社会和谐的大好局面。

  2.购买资格

  跟普通产品最显著区别的是,购买此类产品必须要注册企业。有部分物业还有特殊资格要求,譬如规定了企业的准入门槛。

  一般有特殊资格要求的,在用地批准文件、土地使用权出让合同约定时就有规定,购买时不仅要符合产业准入条件,还需通过相关产业主管部门依法进行的资格审查。

  但也有楼盘项目会协助购房者通过企业加名、注册空壳公司这两种方式进行购买。虽然做法上有打擦边球的意思,只是实际操作中因为项目本身时合法报建开发的楼盘项目,此前监管层面也没严格地干涉。

  3.按揭贷款

  这类产品有的也可以做银行按揭,但如果产权没有分割没有房产证,是不能抵押的。实际销售中,一般是开发商将整栋物业抵押给银行,银行放款给购房者之后,开发商再为每户做个反担保。贷款利率略高于普通的住宅产品(利率5-8%)之间,贷款时长一般是10年。只是后期转售如何,新的受让人如何贷款,是个问题。

  4.税费和转手

  除了比住宅要高的水电费标准外,每年加上手续费需要交纳1%左右的房产增值税,转手的话也需要补缴相应的地价款,以及其它税费,具体不低。不过也可通过股权转让的方式交易,可以避开一些大头费用。

  然而,也并非所有同类项目都低价入市

  上述是工业产权及产业研发用房产品在购买,持有及转让时的普遍情况。像罗湖这一项目,价格之所以这么低,可能还是交易资格及产品本身的产权属性限制有关。也就是说,对购买的企业有准入门槛。目前有传闻称,可能会限制珠宝行业购买。

  事实上,也并非所有的工业产权及产业研发用房项目都有那么低的价格。位于南山侨城北的某项目,同类产品的备案价格约6.7万/㎡,宝安新安的某项目为4.2万/㎡,均比罗湖的要高不少。

  工改项目严格受控,低价或保产业发展?

  由于深圳对居住需求有较大的需求,近几年不少工业产权项目改“类住宅”销售,尽管交易,转手及成本都不低,但因为有部分产品的单价及总价成本低于市场行情,也吸引了不少群体购买。

  不过,从去年开始,深圳为了针对工业或商办产权的类住宅“公寓”,正式发文调控“商改住”“工改住”行为,对办公、研发用房套型建筑面积做出明确规定,要求“单栋(座)建筑同一楼层内,套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的50%”、“研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米”等限制规定,以杜绝“类住宅”产品面市。

  近日,深圳继续加强工业产品的监管,正式印发《深圳市工业区块线管理办法》,管理办法从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管“工改工”。严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能,并鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。

  因此,现在和将来的工业产权项目,包括新型产业用房物业,将逐步回归到“正轨”。或许这才是罗湖等产业研发用房价格低的原因之一。

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