第216篇推文 正文：1637字 预计阅读时间：5分钟
一、房价要跌了？
2018，是土地市场迎来重大转折的一年。
中原地产研究中心统计数据显示：
“今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗，流拍或底价成交大量出现，溢价率持续走低，甚至出现下跌至‘腰斩’。”
例如今年7月的土拍，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元/平米，要知道两年前相同区域的地王可是要37512元/平方！
于是，关于房价是否会因此下跌，成了大家最关注，也最具争议的话题。
认为会跌：降房价先降地价，流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温。
认为不跌：地价下跌，并不能抵减其他费用的上升，地价和房价没有必然联系。
二、翻身农奴把歌唱
姑且不管房价是不是要下跌吧，今年的土地交易市场呈现出一个有趣的现象：——大城市流拍、中小城市高地价成交。
类似浙江丽水等中小城市，都出现了土地的高溢价率成交，甚至超过100%。
以前土地交易市场也是两级分化，城里的土地寸土寸金，如今同样是两极分化，中小城市土地成交火热，让咱农民朋友有种翻身农奴把歌唱的感觉。
但感觉也仅仅是感觉，这事儿和大部分人，并没有直接的利益关系。
三、缓解楼市泡沫
在适度规模经营，土地集约化管理、城乡一体化建设、机器换人的大背景下，离地农民越来越多。
不论租赁、租地返聘、直接退出土地、还是入股分红，农民离开土地后，总得有个落脚处，不少人自然而然地选择搬迁到了附近的城镇。
可见这中小城市房地产市场升温，并非毫无道理，这与三农政策有着紧密的联系。
但中小城市的房地产项目，不过是为了缓和我国当前的房地产泡沫罢了，这是一套组合拳，后面的套路，才是关键。
四、把人留住
搞土地流转，盘活中小城市房地产市场，只能缓和泡沫，为大城市分摊压力。
人往高处走，如果在中小城市得不到良好的发展，人员很快会继续向大中型城市流动，到时候压力更大。
这种情况，做顶层设计的人已有预见，推出了“返乡创业优惠套餐”、“特色小镇补贴套餐”、“产业园建设扶持套餐”等等。
一方面让流向中小城市的离地农民可以选择打工或自主创业。
一方面引导人才返乡创业，引入大企业大资本投资、提振地方经济。
说一千道一万，主题就是要把人留住。
五、房价要真降了，有农民一半的功劳
以前三四线城市就是房企的雷区！
在2013年开始，一朋友做了20多个三四线城市项目的可行性研究报告，提到最多的一句话就是——三四线城市供应大、消化慢、周期长，价格别说上涨空间了，只要不跌就是万幸！
这句话在去年被打脸了。
一土豪去年10月打算买离上海西南100公里的嘉兴的房子，8000元/平，被他果断否定，结果4个月上涨30%，现在正装孙子给土豪认错：“哥，我错了，我犯了经验主义错误......”
不得不服输啊，如今的中小城市，配备是越来越精良了。
要钱给钱，要挖人给福利，要拉投资给政策，资源的倾斜总算是让火热的一线楼市降了降温。——受上半年三四线城市土地成交影响，全国地价目前还没有出现下跌！
足见三四线城市为楼市泡沫分摊了多大的压力！
如今热点城市新房限购、限价，资金回笼越来越慢，热门土地限制性因素太多，像帝都的土地成本，占了房价的60%......
综合测算下来，开发商盈利都可能成问题，很自然地将目光转向了三四线城市，好歹能混口饭吃。
这样相对平稳的过渡，对稳定房价有着积极影响。
二小列举了可能让房价稳中有跌的原因：
地价；（地价下挫）
信贷；（房贷上涨，农村金融贷款相对宽松）
供需关系；（城乡一体化建设，人口朝中小城市流动）
政策调控；（房子是用来住的、集体建设用地修建公租房）
企业贿赂，羊毛出在羊身上；（老虎苍蝇一起打）
......
种种迹象表明：一线城市房价确实有降温的趋势，三四线城市房价有升温迹象。
如果城里的房价真降了，不要忘了有许多农民为此离开了土地，至少有他们一半的功劳。
打算买房的农民朋友也要注意，并不是所有的三四线城市房价都完成了去库存化，开启了上涨之路，还是有不少地方有大片的空地，那些地方，依然是个坑！
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