正荣长沙清理商户吃上官司牵出“提成租金”商业模式

被清场后的该商铺门外

中房报记者 赵春林 长沙报道

作为租赁商户，长沙的郭女士最近被正荣（长沙）置业有限公司旗下项目正荣财富中心搞得云里雾里。

正荣财富中心先是通知与其店铺解除租赁合同，后又通知其提前预缴下一个季度的物管费。但在成功缴费不到一个月时，其店铺却被正荣长沙方面给搬空了。

此次纠纷经当地媒体报道后，迅速引发社会关注。中国房地产报记者最新获悉，该商户已就房屋租赁合同纠纷，向商场所在地长沙市望城区人民法院提起诉讼，目前法院已经受理，并将于2018年8月13日开庭审理。

为何在通知解除租赁合同后，正荣长沙还单方面要求商户提前预缴下一个季度物管费？收取物管费后，为何又清场？如何看待并解决与商户之间的纠纷？

7月19日晚间，正荣长沙方面在书面回复中国房地产报记者采访的邮件中表示，目前此事已进入法院诉讼阶段，对于一些扭曲事实、不实报道，该司将以法律形式确保公司利益。

地方媒体报道截图

5年租约不满一年被强制解约

“签了5年合同期限的商铺，刚履约了一年商场就要强制解约，店铺中所有的设备、器材都被搬空了。”7月19日，长沙市郭女士向中国房地产报记者叙述了其老公与人合伙在长沙正荣财富中心租赁经营一家店铺的遭遇。

据郭女士说，其老公与朋友杨宏武合伙，于2017年5月3日与正荣（长沙）置业有限公司签署商铺《租赁合同》的。合同约定，正荣（长沙）置业有限公司将其在长沙市望城区开发的正荣财富中心商业广场内二层2021/2022/2023号商铺（套内建筑面积1077.06平方米）出租给杨宏武，用于经营“卡尔飞车”儿童体验式业态，合同期限为5年，自2017年5月5日至2022年6月17日。

同时，合同还约定租金支付方式为“提成租金”，即每月按照营业额的一定比例计提租金。郭女士称，在合同履行期内，其按时支付了租金及其他相关费用。

据悉，正荣财富中心是正荣集团进驻长沙的第一个项目，位于长沙市望城区政府旁边。

然而，签约5年的《租赁合同》仅仅履行了一年不到，即被告知终止履行合同。2018年7月9日，正荣财富中心的商管公司——长沙正荣商业管理有限公司对其商铺进行了清铺处理。

令商户郭女士不解的是，正荣长沙方面为何要导演一个从通知解约，到续费再到续费后清场的事件？

“6月11日，我还根据商场管理方发的缴费通知，按时缴了5月份的店铺租金，并提前预缴了下一个季度的物管费，合计70299.6元，没想到一个月不到，就被商场管理方清了店铺。”郭女士质疑，如果商场管理方已决定或不想让商户继续租赁，为何接下来还要书面通知提前预收商户下一个季度的物管费呢？她认为，商场管理方的这种行为，是无视法律。

缴费通知单

该商户向中国房地产报记者出示的相关凭证显示，2018年6月6日，商场管理方向该商户发出的缴费通知单表明，2018年5月1日～2018年5月31日的店铺租金是5676元，且经财务部复审等商场管理方相关部门及分管领导签字。

付款的电子回单也显示，6月11日，按缴费通知单要求，该商户不仅向正荣（长沙）置业有限公司支付了5月份的店铺租金，还向长沙正荣商业管理有限公司提前预缴了下一个季度（2018年7月1日～2018年9月30日）64623.6元的物管费。

租金付款凭证

物管费预付凭证

“一方面，租金缴费通知单是你们商场管理方各部门签字确认甚至财务复审了的，租金缴了后，又说销售业绩虚假？另一方面，商场管理方既然决定不想让我们做，为何又书面通知我们去提前预缴下一个季度的物管费呢？”郭女士气愤地说，其合伙人先后在门店的投入不少，之前的协商过程中，赔偿的部分一直未达成一致，存在分歧可以选择走法律程序，为什么要直接搬走商户的东西呢？

缘起销售业绩争议

外传的一份由长沙正荣商业管理有限公司具名的于2018年7月17日发布的一份声明，承认了其对该商铺的清铺行动。

按照长沙正荣商业管理有限公司2018年7月17日发布的声明，该司已于2018年2月7日向该商户发去了“关于经营坪效排名及限期提升经营”的经营预警函，并在2018年5月22日又发去“关于未提供真实、完整的营业收入及经营坪效连续低于同品类商家坪效的平均值”并于2018年5月25日正式解除合同的通知函。2018年5月31日，该司委托律师事务所向该商户发出了“解除租赁合同并返还商铺”的律师函。

在其认为该商户并未按该司函件及合同约定遵守的情况下，该司于2018年6月19日针对与该商户的解约事宜进行了“告知书”张贴告知，并于2018年7月6日进行登报公告，要求商户妥善处理经营期间充值的会员卡客户售后事宜。该司认为，该商铺所有权为该司所有，于是于3天后的7月9日对其商铺进行了清铺处理。

对于终止合同行为，从该份未被长沙正荣商业管理有限公司证实的声明中来看主要有以下几方面原因，一是卡尔飞车品牌与该司为联营扣点合作关系，该商户提供虚假销售业绩，构成严重违约； 二是合同约定，卡尔飞车连续数月坪效（注：坪效是衡量商场经营效益的指标，坪效=销售额÷门店营业面积）不达标，且该司提出整改仍未达到合约要求。

据消息人士透露，长沙正荣商业管理公司的说法是，该商户自2018年4月3日至5月17日上报销售数据额合计194400元，而门店系统销售数据额合计158940元，相差35460元，认为数值明显失真且差额大。

不过，该商户郭女士驳斥了长沙正荣商业管理公司的这一说法。郭女士表示，自己绝对没有提供虚假数据。

“这点销售差额，按几个点计提租金，一个半月也才一千多元租金差额，而店铺的物管费一天都是七八百元，没的销售业绩造假的必要。”郭女士强调。

她说，做生意有淡季和旺季，其在同行业中生意算比较好的，也不存在销售坪效不达标。之前商场管理方说给各商户统一提供收银机，却并未提供，她和商场内别的商户一样，都是使用自己的收银机，但在销售业绩数据上绝无造假。她认为，是商场管理方以此为借口，不想让其租这个商铺，转租他人。

长沙罕见的“提成租金”模式

因对销售业绩存在争议，再加上“提成租金”模式在长沙市场极为罕见，此事件立即在当地引发关注。

有业内人士表示，“提成租金”模式是指商场方收取店家一定份额的营业额，来代替商铺的租金。商户的营业额跟租金成正比，商户经营业绩越好交给商场的租金越多。同理，商户经营业绩不好，交给商场的租金越少，商户的风险也小。

“‘提成租金’模式对开业初期招商困难的商业运营管理方而言，有利于吸引商户，但对进场后的商户不一定有利，很容易引发争议。”上述业内人士表示。

长沙正荣商业管理公司则对中国房地产报记者表示，提成租金方式是目前全国商业项目普遍采用的一种合作模式，正荣财富中心并非因招商困难才采取的。

目前，商户与正荣财富中心租赁纠纷一事已进入法院诉讼阶段，对于该事件的相关进展，中国房地产报记者将继续关注。