半年报|中国奥园：严调控下的规模加速战

地产壹线 王柔金 发自香港

“2018年以来，奥园积极应对房地产市场宏观政策的变化，合理布局投资方向，营销全面提速，发展势头强劲稳健，销售业绩和综合实力持续增长。”“我们有信心完成全年730亿元的销售目标。”

虽然维持了一贯惜字如金的性格，但业绩会上奥园董事局主席郭梓文短短5分钟的发言，依然显露出了他对奥园2018年上半年取得业绩的满意。

8月20日，中国奥园在香港举行2018年中期业绩会。2018年上半年，奥园实现合同销售人民币402.9亿元，同比增长143%；实现合同销售面积393.8万平方米，同比上升152%；平均售价10231元/平方米，同比2017年上半年的10571元/平方米略微有所下降。合同销售金额权益占比约84%，达到338.44亿元。首7月，奥园录得合同销售463.1亿元，完成全年销售目标的63%。

合同销售快速增长的同时，奥园也取得了不错的营收表现。2018年上半年，奥园实现营业收入136.7亿元，同比增长68%；实现净利润14.7亿元，同比增长72%；毛利率28.6%，同比提升1.73个百分点；净利率10.8%，同比基本持平。

考虑到宏观环境整体的变化，奥园并未上调2018年全年的销售目标，但公司强调，“有信心完成全年销售目标。”

网易房产了解到，郭梓文在3月份举行的奥园2017年业绩会上曾提出，公司2018年的销售目标定为730亿元，将同比增长60%。未来三年，他的期望是复合增长率不低于40%。以此计算，奥园将在2019年突破千亿，从而维持住在这一轮房企规模竞赛中的行业地位。

为了维持规模增速，2018年上半年，奥园继续积极补充土储，上半年新增土地项目31个，新增可开发建筑面积约727万平方米（收并购项目占89%）平均土地成本为2065元/平方米，总地价约为150亿元，其中权益地价129亿元，权益占比达到86%。

截至2018年6月30日，奥园拥有土地总储备3001万平方米，总货值约3275亿元，权益比约81%，平均土地成本约为2143元/平方米。土地储备按地价一二线及周边城市与国际城市占比约78%，三四线约22%。

土地扩张上的积极策略同样导致奥园负债水平的进一步提升。中报数据显示，截至2018年6月30日，奥园总借贷达到450亿元，较2017年底的404亿元上升11.47%；公司资产负债率也由2017年底的78.46%上升到了81.45%，净负债率由51.00%上升到了67.50%。

奥园营运总裁马军表示，奥园不会调整全年300亿元的拿地金额，下半年仍将按照公司既定策略寻求合适的拿地机会。公司财务资金总监陈志斌则表示，在规模快速增长节奏下，预计下半年公司的资产负债率仍将小幅提升，未来公司将通过强化销售回款等方式，争取将资产负债水平控制在80%以下。

值得注意的是，截至2018年6月30日止，奥园一年内到期的借贷总额达到249.73亿元，另有应付未付土地款约53亿元。同期，奥园手头总现金约为258亿元。刚刚过去的7月份，奥园成功增发2020年1月到期的1.75亿美元6.35%优先票据、24亿元8.25%三年期境内私募公司债，并获得香港三间银行额外授出7亿港元贷款融资，合共获得融资超40亿元。

郭梓文表示，下半年，面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局，奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。据透露，2018年上半年奥园的现金回款率保持在80%，项目现金流回正平均周期约为1-1.5年。