半年报|中国奥园:严调控下的规模加速战

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  地产壹线王柔金 发自香港

  “2018年以来,奥园积极应对房地产市场宏观政策的变化,合理布局投资方向,营销全面提速,发展势头强劲稳健,销售业绩和综合实力持续增长。”“我们有信心完成全年730亿元的销售目标。”

  虽然维持了一贯惜字如金的性格,但业绩会上奥园董事局主席郭梓文短短5分钟的发言,依然显露出了他对奥园2018年上半年取得业绩的满意。

  8月20日,中国奥园在香港举行2018年中期业绩会。2018年上半年,奥园实现合同销售人民币402.9亿元,同比增长143%;实现合同销售面积393.8万平方米,同比上升152%;平均售价10231元/平方米,同比2017年上半年的10571元/平方米略微有所下降。合同销售金额权益占比约84%,达到338.44亿元。首7月,奥园录得合同销售463.1亿元,完成全年销售目标的63%。

  合同销售快速增长的同时,奥园也取得了不错的营收表现。2018年上半年,奥园实现营业收入136.7亿元,同比增长68%;实现净利润14.7亿元,同比增长72%;毛利率28.6%,同比提升1.73个百分点;净利率10.8%,同比基本持平。

  考虑到宏观环境整体的变化,奥园并未上调2018年全年的销售目标,但公司强调,“有信心完成全年销售目标。”

  网易房产了解到,郭梓文在3月份举行的奥园2017年业绩会上曾提出,公司2018年的销售目标定为730亿元,将同比增长60%。未来三年,他的期望是复合增长率不低于40%。以此计算,奥园将在2019年突破千亿,从而维持住在这一轮房企规模竞赛中的行业地位。

  为了维持规模增速,2018年上半年,奥园继续积极补充土储,上半年新增土地项目31个,新增可开发建筑面积约727万平方米(收并购项目占89%)平均土地成本为2065元/平方米,总地价约为150亿元,其中权益地价129亿元,权益占比达到86%。

  截至2018年6月30日,奥园拥有土地总储备3001万平方米,总货值约3275亿元,权益比约81%,平均土地成本约为2143元/平方米。土地储备按地价一二线及周边城市与国际城市占比约78%,三四线约22%。

  土地扩张上的积极策略同样导致奥园负债水平的进一步提升。中报数据显示,截至2018年6月30日,奥园总借贷达到450亿元,较2017年底的404亿元上升11.47%;公司资产负债率也由2017年底的78.46%上升到了81.45%,净负债率由51.00%上升到了67.50%。

  奥园营运总裁马军表示,奥园不会调整全年300亿元的拿地金额,下半年仍将按照公司既定策略寻求合适的拿地机会。公司财务资金总监陈志斌则表示,在规模快速增长节奏下,预计下半年公司的资产负债率仍将小幅提升,未来公司将通过强化销售回款等方式,争取将资产负债水平控制在80%以下。

  值得注意的是,截至2018年6月30日止,奥园一年内到期的借贷总额达到249.73亿元,另有应付未付土地款约53亿元。同期,奥园手头总现金约为258亿元。刚刚过去的7月份,奥园成功增发2020年1月到期的1.75亿美元6.35%优先票据、24亿元8.25%三年期境内私募公司债,并获得香港三间银行额外授出7亿港元贷款融资,合共获得融资超40亿元。

  郭梓文表示,下半年,面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局,奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。据透露,2018年上半年奥园的现金回款率保持在80%,项目现金流回正平均周期约为1-1.5年。

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