克而瑞携“大数据、新产品”走进康桥,将会碰撞出怎样的火花?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  2018年8月15日上午9:00,易居企业集团·克而瑞“走进康桥”培训会在郑东新区绿地新都会举行,由易居企业集团·克而瑞副总裁于丹丹、易居企业集团·克而瑞创新产品事业部总经理王新科、康桥集团执行总裁朱总、康桥集团品牌与营销管理中心刘总及全体参会人员共探“大数据视角下 城市价值的新挖掘”及“上半年全国房地产行业形势总结与未来展望”。

  

  首先,易居企业集团·克而瑞创新产品事业部总经理王新科分别从“城市宏观价值挖掘”、“城市未来需求空间”、“市场价格发展预测”、“单点 单面数据痛点如何突破”、“熵权法自动分配”、“不同指标的价值差异寻找洼地区域”六个方面阐述了“大数据视角下 城市价值的新挖掘”。

  

  城市宏观价值挖掘

  空间 趋势 周期

  ↓↓

  一、城市进驻,面对各项参差不齐得宏观指标,如何做综合筛选?

  城市综合评价体系——主成分分析法

  城市宏观指标主因子抽取、回归方程各城市因子得分综合排名解答城市宏观基础能级实力如何。综合实力与城市级别有极大的关联度,“天赋异禀”才能导致“趋之若鹜”,基础实力是城市房地产承载力和发展潜力的关键因素也是开发商投资城市的重要参考指标。

  二、如何从个性化发展的城市,寻找共同发展规律,便于快速定位城市发展模式?

  聚类分析法

  谁是地域标杆?谁是后起之秀?谁是红利既得者?城市宏观指标主因子统计距离研判,最短距离归为一类,结合其综合实力进行功能区分。

  三、城市中长期投资中,如何判定城市未来发展,潜力和增速空间?

  扩散分析法

  综合实力:城市综合实力与城市能级具有极大关联度,强基础实力吸引人口,也为房地产市场提供沃土;部分强实力城市由于人口挤出、产业转型等原因处于发展瓶颈期,需警惕风险。趋势方向:薄弱的城市基础,却承载着更大的发展空间,虽短期难以扭转差异,但城市扩张过程中将释放房地产容量;借力城市群、高铁规划的东风,中部省会以及一线城市周边三四线城市扩张势头猛烈。

  四、城市未来发展趋势如何研判,如何在短周期和长周期内,寻找发展方式?

  H-P滤波法

  

  城市未来需求空间

  预测研判

  

  一、在那些经历过周期变动的城市中,哪些城市还依旧存在发展潜力,哪些已经被收割?

  城市发展潜力,城市综合评价体系—层次分析法

  通过对标的城市房地产各方面相关指标的量化综合评价,实现对城市投资潜力的判断,进而为城市和板块进驻提供相应决策参考。城市房地产投资价值指标体系的建立原则:1.全面反映城市发展水平:人口、经济、自然、社会;2.尽可能多的采用复合量纲指标:人均指标、密度指标;3.以研究目的为核心,指标必须为房地产的相关变量;4.力求精简、相互独立、减少评价次数和计算工作量。

  二、大数据代表过去和现在,城市未来发展容量如何判断?

  基于宏观和行业数据加成的市场预测累积量预测、增量预测剩余度分析

  全国及分城市存量总量预测;人口及人均居住面积规划,并对住房需求总量进行预测,研判住房需求空间。

  市场价格发展预测

  成长合理 异常

  

  一、在经历市场周期节点性变换的时期,城市未来价格成长型如何判定?向上、向下、走稳?

  价格透支、点、城市价格成长型判断

  房价未来走势如何?接下来,谁将止涨回调,谁将继续爆发?房价的增幅应遵循城市经济发展、城市建设、人口收入水平的实际情况。因此理论预测下的城市房价增幅和实际增幅会有出入,通过对房价增幅影响因素逐步回归判别,可以预判城市未来房价变化趋势类别。

  二、城市群比较,涨幅高企的城市是否就透支了价值,涨幅较低的城市是否预示没有潜力?现有价格表现是否合理,不能一概而论?

  价格表现、点、城市价格合理性评判

  合理性评判逻辑:理论上房价的重要影响因素是供求关系,供大于求,房价下跌;供小于求,房价上涨;如果一城市房价很大程度受供求影响,那么该城市市场可控性好,定力强;反之,城市房地产市场价格受诸多非可控因素影响,变数较多,稳定性较差。

  三、城市群价值如何判断,三四线城市比较一二线城市,异常点是价值?还是陷阱?如何做价值甄选?

  价值甄选、点、城市价格异常性评判

  城市价格成长型判断、异常性评判逻辑:根据经济、人口等城市基础为影响变量下对应城市应有的房价进行拟合,实际值和拟合值的差异超过平均拟合绝对残差的判定为异常城市,认为该城市的宏观基础未能或者超过当前城市的实际价格水平,探究其原因。

  单点 单面数据痛点如何突破

  城市肌理栅格系统

  

  一、跨区域、跨板块、更细颗粒度区域研究、如何实现?

  大数据、微宏观、城市栅格地图、见微知著

  栅格处理颠覆传统的城市研究统计方法,重心是整体现象和过程变化,对一些突变及不规则样本存在空白,可以从超细颗粒度层面不同地理位置下的信息数据,寻找优劣差异,进行矢量筛选。

  

  二、多项指标、地图落位、城市区域热点研究、如何实现多城市综合能级比较?

  首创苏南城市栅格一体化研究实例

  

  三、基于栅格、到板块研究如何给予评价和投资建议?

  世茂长沙、基于栅格、研究的投资、评价和决策

  

  熵权法

  

  一、大数据视角下多维指标、重、配、如何排序?

  机会格局研究、大数据指标引入

  

   城市房地产关联指标—五指模型

  

  易居企业集团·克而瑞副总裁于丹丹分别从“上半年全国房地产市场状况”、“上半年企业运营表现”、“2018年行业发展预判”三个方面阐述了“上半年全国房地产行业形势总结与未来展望”。

  

  一、上半年全国房地产市场状况

  分城施策:今年以来,房地产市场政策环境主基调依旧从严,住建部约谈12城,房价已然成为本轮房地产调控的重要监测信号。青岛、长春、兰州、大连、海南、哈尔滨、成都等省市先后调整“四限”,武汉、杭州、济南等从规范市场交易秩序角度发力,天津、南昌、西安等城市进一步放宽人才落户标准,部分诸如南昌、武汉等地也推出了相应的购房补贴政策。

  信贷:2016年以来,M2增速逐月回落,货币派生效应明显减弱,金融去杠杆依旧是货币政策的主基调。同时央行也通过降低存款准备金率、扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围等措施,对冲金融去杠杆可能引发的集中违约等金融风险。

  个人房贷:在M2增速逐月回落背景下,货币派生效应减弱,2017年以来个人房贷新增量逐月下滑,房贷总量同比增速已下降17个月。因信贷额度紧张,热点城市纷纷上调房贷利率,除上海、广州、重庆等部分城市之外,其余热点城市现已取消首套房贷折扣利率,首套房大都在基准利率基础上上浮5%-20%,二套房上浮10%-30%。

  行业数据:5月份商品房市场回温,销售面积、销售金额环比涨幅较大,且同比均上涨。房地产开发投资额同比累计增速高位运行,增长后劲略有不足;得益于企业补库存和高周转需要,新开工指标持续增长,环比涨幅达到18%。

  新增供应:上半年,一线城市供应量略增4%,北京、广州明显放量,同环比皆增10%以上,上海、深圳跌幅收窄。二线城市供应环比跌16%而同比增18%,整体供应处上行通道,6月同环比皆增长25%以上,重庆、太原等市大幅增量。三四线城市累计供应量同比增38%,增幅最大;惠州、徐州、淮安、湖州、晋江、九江、肇庆等同环比皆大幅增长。

  城市成交:一线城市市场未见明显起色,6月成交量同环比跌幅约20%,累计同比下滑33%,北京更是“腰斩”。二线城市显著分化,重庆、西安、青岛、太原、西宁等市场持续火热,成交量持续高位运行;三四线城市整体热度保持,上半年同环比分别增7%和11%,惠州、徐州、淮安、湖州等同环比皆大幅增长。

  库存:6月28城库存同比涨多跌少,4成城市同比增幅超20%。重庆、成都等市场持续高热,库存严重告急。大连、沈阳尚未摆脱高库存的窠臼,另外诸如厦门、福州、北京等热点城市,近期市场降温特征明显,成交持续不振,消化周期现已突破18个月警戒线,库存风险逐渐浮出水面。

  二、上半年企业运营表现

  

  

  企业表现:1.TOP100房企累计业绩同比增长36.5%、37家房企单月超百亿;

  2.格局持续分化、TOP200门槛同比下降、TOP30房企集中度近50%;

  3.碧桂园业绩超4000亿、400亿以上房企数量33家;

  4.部分房企业绩同比增速较高;

  5.标杆房企2018年上半年基本完成全年目标40%以上;

  6.下半年现金充裕的房企将更为主动、市场资金面预期将边际改善。

  

  

  1.集中度:百强中50%的土地由TOP10获得;

  2.拿地销售比:上半年拿地力度同比减弱;

  3.典型企业:中骏、卓越本轮黑马,旭辉、龙湖拿地积极、中梁、滨江等土储较少的企业上半年加速积极;

  4.热点区域:百强房企新增三四线占比60%,徐州、重庆等成投资热点

  5.房企融资:前5月融资需求同比增30%,TOP10龙头企业融资力度大,占总量27%

  6.融资方式:政策收紧、渠道受阻,股权融资成为企业新选择;公司债占比急速下滑,房企积极进行境外融资,前5月同比增92%;2018年以来房企境外发债持续增加

  7.融资成本:多数房企上升,但龙头房企境外融资成本下降拉低平均值。

  三、2018年行业发展预判

  1.2018政策:坚持“因城施策”,一、二线“四限”主基调不变,三四线分化,措施更精细化。

  

  2.中长期政策:房地产长效机制将加快推出,房地产税加快落地,建立“租购并举”住房制度。

  

  3.2018年行业:预计2018年行业规模或再创新高,规模和回款压力下新开工将高位运行。

  

  4.中长期行业规模趋势:规模已上台阶,未来仍能保持高位运行。

  5.城市市场:一线、准一线市场长期看好,多数三四线难言乐观。

  

  6.城市:杭州、上海、武汉、重庆、成都等继续向好,无锡、东莞等三四线潜力巨大。

  7.三四线城市:2018-2020年棚改计划规模下降17%,三四线城市或再现热点轮动格局。

  8.企业:15家房企将跻身千亿行列,32家房企有望实现千亿以上规模。

  

  伴随着易居企业集团·克而瑞副总裁于丹丹汇报的结束,康桥集团执行总裁朱总与于丹丹总就“企业未来发展方向”进行了热烈的讨论,众人掌声久久不能平息。

  往期荐读

  【地产大事记】封堵流动性 多城房价将进入下跌通道、房地产从严调控未松动 房贷利率仍处于收紧状态

  【开盘快报】本周路劲九郡、上东国际、谦祥福晟兴隆城三个项目开盘

  【郑州月报】7月新房住宅市场量价齐跌!成交均价略有下降!

  2018年1-7月大郑州房地产企业销量排行榜

  — END —

  

  克而瑞:中国房地产大数据应用服务商,十余年淬炼,从行业数据到客户数据,实现了房地产大数据闭环构建,细分领域咨询服务,纵向产业链整合能手,服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商,克而瑞在大数据应用上,同时具备深度与广度的特色,远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年,在房地产大数据领域深耕十载,建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务,为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合:通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务,为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务;通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜,更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务,分别在建筑建材数据领域、企业数据领域,建立起了庞大数据资源,大数据的广度由此延展开来。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

CricBigDataWX

本账号隶属易居企业集团克而瑞

头像

CricBigDataWX

本账号隶属易居企业集团克而瑞

1552

篇文章

1155

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码