克而瑞发布：大湾区未来3年城市机遇及新视角下的城市深耕和下沉

近一年来，粤港澳大湾区已成为备受关注的热词，中国南方这片活跃度极高的经济热土，又以崭新的姿态吸引了各界关切的目光。大湾区的建设和发展给房地产行业带来的机会与空间，相信也是不言而喻的。作为房地产行业最好的服务生，我们也不断地在探寻粤港澳大湾区新视角下城市的机遇。

2018年8月17日，由易居企业集团·克而瑞深圳区域、乐居主办的《新视角下的城市深耕和城市深耕和城市下沉》在南山区软件产业基地举行，由易居企业集团副总裁胡永明、易居企业集团·克而瑞深圳区域总经理陈洪海、易居企业集团·克而瑞创新产品事业部总经理王新科及全体参会人员共探“大湾区城市深耕及下沉三四线”及“大湾区2018-2020年市场趋势发布”。

主持人：易居企业集团·克而瑞 刘彩虹

来自深圳及周边的近100 余位房企代表、行业人士等齐聚现场，我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者或相关从业人士带来一些启发。

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深圳和周边的大湾区城市是中国房地产行业的一个高地，聚集最优秀的品牌开发商，最成熟的房地产市场和最创新的业务及商业模式。

”

易居企业集团·副总裁胡永明为我们做开场致辞，大湾区规划政策出台后，开发商非常关注大湾区的市场情况，为什么开发商这么关注大湾区、关注深圳呢？

我认为是因为深圳和周边的大湾区是中国房地产行业的一个高地，这个高地有几个特点：

深圳积聚了全国优秀的品牌开发企业。它的市场化在全国比较活跃，并且深圳的地产行业是以民营或上市企业为主，同时这些企业的全国化布局做得非常好。

当房地产行业存量远远大于新增量的时候，这个市场是一个成熟的市场，因为这个市场要靠存量去运营、去发展，深圳在大湾区中是比较早进入了存量市场的。

在深圳这个城市，房地产行业有很多创新的业务和创新的商业模式。

在战略布局大湾区过程中，很多品牌开发商都非常关注深圳，看好深圳在大湾区中的机遇，大胆布局深圳，大部分开发商都会有一个问题：深圳拿地非常困难，城市更新是绕不过的一道坎，到底要怎么办？怎么才能在这个湾区当中占到一份天地，拿到一定的市场份额？

深圳绕不过城市更新，并且政策非常严苛，上月出台的“731“新政也影响了部分城市更新项目的开发商。在一线城市政策严苛、拿地难得背景下，除了深圳、广州之外，我们去哪里拿地？

我认为要到周边调控相对比较宽松、城市化进程快速推进的莞惠、佛山、中山、珠海等等三四线的城市去，但是这些城市要怎么去拿地？可持续性怎么样？

我们易居企业集团面对新的时代，开发商需求投资拿地的需求我们也做了很多产品的创新、服务的创新，这些就是我们要研究的东西，也是我们在座各位关心的问题，也是我们今天分享的内容。

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从大湾区的角度来讲，2020年是非常明显的转折点，因为很多的轨交产业生机都会有很大的转折点，所以2020年是一个很大的机遇。

”

易居企业集团·克而瑞深圳机构总经理陈洪海为我们带来了精彩的演讲《粤港澳大湾区2018-2020市场趋势发布》，主要分为四部分：大湾区解读、上半年市场、城市机会以及克而瑞新产品。

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大湾区解读

从规划内容角度看，大湾区基于珠三角一体化（纯市场）的发展，区别于雄安新区（纯政府）周期长不可控，由政府助力、市场主导，易出成绩。

从战略地位角度看，大湾区作为一带一路的核心区，与一带一路、京津冀协同发展、长江经济带列为国家四大战略，是发展最具潜力的区域。

从政治意义角度看，大湾区上升到了一个国家层面的维度，作为国家四大战略的重叠区域，体现中央政治布局；从中央到地方，大湾区不断强化融合、产业下沉。

从经济意义角度看，作为新的经济增长极，大湾区成为中国经济提振的不二之选，港澳纳入，加速人民币国际化，加大在一带一路沿线国家影响力。

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上半年大湾区市场

政策环境：各城市政策仍维持不松动状态，出台的新政相对较平缓，仅4个城市略有收紧；银行贷款利率上浮属于全国性趋势，各城市依势而行。

土地市场：深圳因用地性质影响，导致价格大幅下降；广州和肇庆因区域供给影响，出现价格小幅下滑，其它城市价格呈上升趋势；广州、佛山、肇庆和江门上半年成交量居高位，市场热度较高。

商品房市场：深圳和东莞价格呈现小幅下滑，其中东莞受“限价令”的影响较大；其它城市均体现出稳中有升的态势；湾区各城市成交情况相对较好，部分城市成交量较低主要受市场供应量的约束。

库存及去化周期：珠海、肇庆、江门库存量小，库存低于400万㎡，惠州去化周期仅3.7个月，库存不足，广州、佛山库存体量大去化周期仍在合理范围。

企业布局：大湾区三四线城市成为企业新进布局热点，中粱等新兴中小型企业也大力拓展湾区版图，2018年上半年共有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市。

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大湾区城市机会

大深圳产业格局或将形成

量与质的变化： 过去10年珠三角资源向广州倾斜，2017GDP被深圳赶超；大湾区战略中，广州“增长极”属于量的增长，深圳“新引擎”则属于质的变化。

产业内核城市成型：以广州带动的珠江西岸产业升级缓慢，深莞则成为产业升级的样板；香港资金流、人才流涌入深圳，提升深圳成为大湾区的产业内核城市。

行业相关：大深圳产业格局利好体现在周边城市，产业聚集带来人口与房地产外溢

深圳产业版图主动外拓，周边城市获益

深圳产业外拓发展：重心由深莞惠扩展至大深圳格局，新格局发展模式确定为“深圳总部+产业外溢城市研发+生产”

行业相关：产业及人口外溢，主要利好湾区6个城市

产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢，带来行业机会

城市群扩容：大深圳产业格局促使深圳城市群扩容，珠中江被辐射，两大城市群能力放大

人口红利：大湾区将迎来人口红利，轨交促使人口红利发酵，加速核心城市产业“输血”与“融合”

行业关联：轨交带来的核心城市辐射半径加大，湾区及外围城市江门、肇庆、河源、汕尾、清远等迎来新机遇

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克而瑞新产品

投资决策系统：“解决进什么城市，选哪个板块，拿什么地的问题”

城市进入：通过运用科学的数据模型计算，在地图上以不同色块呈现出286个城市的排名占位情况，清晰的展示出城市的投资潜力及价值，为企业的投资及战略发展提供精准定位。

板块选择：通过对城市板块现状+潜力多维度的研究体系，在地图上以不同色块呈现出城市中不同板块的分类，帮助开发商清晰地看出城市各板块的投资潜力。

地块发现：将“地块发现”系统逻辑设置为可自由分类、灵活抽取的“插吸管”模式。初步形成5个维度的功能开发——“土地分布”、“土地量价”、“具体地快分析”、“开发商拿地”、“地王”。

场景化大屏：“解决企业市场监测、企业监测、竞品监测等需求，实时更新系统，可视化展示大屏

通过更多的载体，通过更加快速和便捷的后台自动更新的方式，使得更快的获取到信息和数据，同事使得线下报告线上化，报告所见即所得。

对单个重点城市实行多维度监控，包括成交量价情况、板块成交情况等。

对标企业的土地储备情况、业绩完成情况、企业动态等进行实时监控。

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可否通过引用一些非行业类的数据，比如灯光图、产业图、消费图、人口图、高铁图、地铁图、配套图，指引我们做城市进入。

”

易居企业集团·克而瑞创新产品事业部总经理王新科为我们分享了《规模逐鹿下投资大逻辑的新视角》。

现在开发商拿地存在很多的趋同现象，这也是开发商的痛点所在。如城市进入逻辑趋同、城市评价方法趋同、城市分类方法趋同、板块研究方法趋同等等。

针对存在的痛点，易居克而瑞做了哪些创新呢？开发商又该如何做城市投资？

城市进入逻辑：引用一些非行业类的POI数据，比如灯光图、产业图、消费图、人口图、高铁图、地铁图、配套图，通过POI的总量和密度来判断城市是否可以进入。根据城市的产业和薪资水平是可以判断该城市的热度。

城市评价方法：基于多维指标的熵权法城市投资时序，用交通、POI、薪酬、房地产成交量、土地成交量做城市的排序评级，自动生成权重设置结果。

板块分类方法：每个企业都有每个企业的要求做不同板块的划分，我们克而瑞可以为每一家企业定制每一个城市的板块，我们可以细化到栅格1*1、2*2、3*3。

板块研究方法：栅格化研究方法，基于栅格化的研究，我们可以实现线上的自动划分，帮您把所有的数据灌入到这个栅格里面，帮你做评级，不管你愿意放多少的数据都可以，只要有的数据都可以放进来。比如我们有这样的数据，交易数据、行业、土地、人口、位置、企业、POI、消费、薪资、酒店数据等等，是不是可以解决这些的核心问题呢？

栅格系统

基于以上痛点的解决方案，我们研究出新产品——栅格系统

栅格系统如何帮助房企进行城市投资？

发现城市的价值热区：通过一些配套，包括产业的薪酬所有的数据跌价之后给出一个热区，哪些密度比较高的区域，可以有一个比较好的价值热区。

发现城市潜力区：通过栅格现有的配套跟他的房价做一个回归，当发现房价特别低，但配套相对比较好，或者是未来规划比较好的时候，这个区域就是一个潜力区。

地块价格受多重因素的影响，有可能受政策限价影响，有可能受其他一些条件的影响，这是不是代表了这个土地的价值呢？其实不是，我们认为今天评估土地价格是不合理的，所以我们要解决的是评估土地的价值。

克而瑞在这方面又做了什么创新呢？

土地价值：是由新房房价、二手房价格、配套、产业、薪酬等现在一系列的所有板块的相关指标做决定的，这些指标不会受很多情况所影响和波动。我们最大的转变是用多维的数据解释土地的价值，基于对地块的多维的指标解释土地的合理价值，这个前提是需要快速输出每一块地的多维指标体系，包括房产的、消费的等等。

方法逻辑：计算土地的价格，需要用到机器自我学习的功能，把全国很多类似城市中近一年或近两年成交的地块所在的每个栅格，回归到它跟当中每一个指标之间的一个相关性。实现栅格后，就是批量化土地评估。

土地定位系统

开发商现在每天都看很多地，比如去年世茂去年一年就做了200块土地的评估，这对投资团队来说工作压力是非常大的。基于这样的逻辑我们也做出了有一个创新产品——土地定位系统。

土地定位系统如何帮助房企进行地块评估？

自动生成结果：让报告和评估报告有模板，然后模块化，系统自动生成，借助算法让他生成价格结果、配套结果、供求比结果等等一系列的结果。

综合来讲，其实我们要真正解决的核心问题是，找到更多的城市，找到更多的地块，评估更多的土地，这样我们才能真正去实现投资的落点。这是我们过去的时间当中跟开发商一直在探讨的问题，也是切切实实企业反馈给我们的一些痛点跟需求。

结语

克而瑞作为行业领先的第三方研究机构，会上对粤港澳大湾区近几年的市场趋势进行解析,并针对“如何实现投资优先”提出CRIC投资大逻辑的新视角。

无论城市深耕，还是下沉三四线，均需要找到更多的板块，兑现企业产能提升。为了更好的将数据或结果快速传达给开发商，我们研发了新工具类产品，用全新的规模实现投资优先！

克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。