克而瑞发布:大湾区未来3年城市机遇及新视角下的城市深耕和下沉

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  近一年来,粤港澳大湾区已成为备受关注的热词,中国南方这片活跃度极高的经济热土,又以崭新的姿态吸引了各界关切的目光。大湾区的建设和发展给房地产行业带来的机会与空间,相信也是不言而喻的。作为房地产行业最好的服务生,我们也不断地在探寻粤港澳大湾区新视角下城市的机遇。

  

  2018年8月17日,由易居企业集团·克而瑞深圳区域、乐居主办的《新视角下的城市深耕和城市深耕和城市下沉》在南山区软件产业基地举行,由易居企业集团副总裁胡永明、易居企业集团·克而瑞深圳区域总经理陈洪海、易居企业集团·克而瑞创新产品事业部总经理王新科及全体参会人员共探“大湾区城市深耕及下沉三四线”及“大湾区2018-2020年市场趋势发布”。

  

  主持人:易居企业集团·克而瑞 刘彩虹

  来自深圳及周边的近100 余位房企代表、行业人士等齐聚现场,我们第一时间将这些干货整理出来,与大家一起分享,希望能给各位读者或相关从业人士带来一些启发。

  

  “

  深圳和周边的大湾区城市是中国房地产行业的一个高地,聚集最优秀的品牌开发商,最成熟的房地产市场和最创新的业务及商业模式。

  ”

  

  易居企业集团·副总裁胡永明为我们做开场致辞,大湾区规划政策出台后,开发商非常关注大湾区的市场情况,为什么开发商这么关注大湾区、关注深圳呢?

  我认为是因为深圳和周边的大湾区是中国房地产行业的一个高地,这个高地有几个特点:

   深圳积聚了全国优秀的品牌开发企业。它的市场化在全国比较活跃,并且深圳的地产行业是以民营或上市企业为主,同时这些企业的全国化布局做得非常好。

   当房地产行业存量远远大于新增量的时候,这个市场是一个成熟的市场,因为这个市场要靠存量去运营、去发展,深圳在大湾区中是比较早进入了存量市场的。

   在深圳这个城市,房地产行业有很多创新的业务和创新的商业模式。

  在战略布局大湾区过程中,很多品牌开发商都非常关注深圳,看好深圳在大湾区中的机遇,大胆布局深圳,大部分开发商都会有一个问题:深圳拿地非常困难,城市更新是绕不过的一道坎,到底要怎么办?怎么才能在这个湾区当中占到一份天地,拿到一定的市场份额?

  深圳绕不过城市更新,并且政策非常严苛,上月出台的“731“新政也影响了部分城市更新项目的开发商。在一线城市政策严苛、拿地难得背景下,除了深圳、广州之外,我们去哪里拿地?

  我认为要到周边调控相对比较宽松、城市化进程快速推进的莞惠、佛山、中山、珠海等等三四线的城市去,但是这些城市要怎么去拿地?可持续性怎么样?

  我们易居企业集团面对新的时代,开发商需求投资拿地的需求我们也做了很多产品的创新、服务的创新,这些就是我们要研究的东西,也是我们在座各位关心的问题,也是我们今天分享的内容。

  

  “

  从大湾区的角度来讲,2020年是非常明显的转折点,因为很多的轨交产业生机都会有很大的转折点,所以2020年是一个很大的机遇。

  ”

  

  易居企业集团·克而瑞深圳机构总经理陈洪海为我们带来了精彩的演讲《粤港澳大湾区2018-2020市场趋势发布》,主要分为四部分:大湾区解读、上半年市场、城市机会以及克而瑞新产品。

  1

  大湾区解读

   从规划内容角度看,大湾区基于珠三角一体化(纯市场)的发展,区别于雄安新区(纯政府)周期长不可控,由政府助力、市场主导,易出成绩。

   从战略地位角度看,大湾区作为一带一路的核心区,与一带一路、京津冀协同发展、长江经济带列为国家四大战略,是发展最具潜力的区域。

   从政治意义角度看,大湾区上升到了一个国家层面的维度,作为国家四大战略的重叠区域,体现中央政治布局;从中央到地方,大湾区不断强化融合、产业下沉。

   从经济意义角度看,作为新的经济增长极,大湾区成为中国经济提振的不二之选,港澳纳入,加速人民币国际化,加大在一带一路沿线国家影响力。

  

  2

  上半年大湾区市场

  

  政策环境:各城市政策仍维持不松动状态,出台的新政相对较平缓,仅4个城市略有收紧;银行贷款利率上浮属于全国性趋势,各城市依势而行。

  土地市场:深圳因用地性质影响,导致价格大幅下降;广州和肇庆因区域供给影响,出现价格小幅下滑,其它城市价格呈上升趋势;广州、佛山、肇庆和江门上半年成交量居高位,市场热度较高。

  商品房市场:深圳和东莞价格呈现小幅下滑,其中东莞受“限价令”的影响较大;其它城市均体现出稳中有升的态势;湾区各城市成交情况相对较好,部分城市成交量较低主要受市场供应量的约束。

  库存及去化周期:珠海、肇庆、江门库存量小,库存低于400万㎡,惠州去化周期仅3.7个月,库存不足,广州、佛山库存体量大去化周期仍在合理范围。

  企业布局:大湾区三四线城市成为企业新进布局热点,中粱等新兴中小型企业也大力拓展湾区版图,2018年上半年共有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市。

  

  3

  大湾区城市机会

  

  大深圳产业格局或将形成

  量与质的变化: 过去10年珠三角资源向广州倾斜,2017GDP被深圳赶超;大湾区战略中,广州“增长极”属于量的增长,深圳“新引擎”则属于质的变化。

   产业内核城市成型:以广州带动的珠江西岸产业升级缓慢,深莞则成为产业升级的样板;香港资金流、人才流涌入深圳,提升深圳成为大湾区的产业内核城市。

   行业相关:大深圳产业格局利好体现在周边城市,产业聚集带来人口与房地产外溢

  

  深圳产业版图主动外拓,周边城市获益

   深圳产业外拓发展:重心由深莞惠扩展至大深圳格局,新格局发展模式确定为“深圳总部+产业外溢城市研发+生产”

   行业相关:产业及人口外溢,主要利好湾区6个城市

  

  产业关联带来城市关联,交通关联促使人口红利外溢,带来行业机会

   城市群扩容:大深圳产业格局促使深圳城市群扩容,珠中江被辐射,两大城市群能力放大

   人口红利:大湾区将迎来人口红利,轨交促使人口红利发酵,加速核心城市产业“输血”与“融合”

   行业关联:轨交带来的核心城市辐射半径加大,湾区及外围城市江门、肇庆、河源、汕尾、清远等迎来新机遇

  4

  克而瑞新产品

  

  投资决策系统:“解决进什么城市,选哪个板块,拿什么地的问题”

   城市进入:通过运用科学的数据模型计算,在地图上以不同色块呈现出286个城市的排名占位情况,清晰的展示出城市的投资潜力及价值,为企业的投资及战略发展提供精准定位。

   板块选择:通过对城市板块现状+潜力多维度的研究体系,在地图上以不同色块呈现出城市中不同板块的分类,帮助开发商清晰地看出城市各板块的投资潜力。

  地块发现:将“地块发现”系统逻辑设置为可自由分类、灵活抽取的“插吸管”模式。初步形成5个维度的功能开发——“土地分布”、“土地量价”、“具体地快分析”、“开发商拿地”、“地王”。

  

  

  

  场景化大屏:“解决企业市场监测、企业监测、竞品监测等需求,实时更新系统,可视化展示大屏

   通过更多的载体,通过更加快速和便捷的后台自动更新的方式,使得更快的获取到信息和数据,同事使得线下报告线上化,报告所见即所得。

   对单个重点城市实行多维度监控,包括成交量价情况、板块成交情况等。

   对标企业的土地储备情况、业绩完成情况、企业动态等进行实时监控。

  

  

  

  “

  可否通过引用一些非行业类的数据,比如灯光图、产业图、消费图、人口图、高铁图、地铁图、配套图,指引我们做城市进入。

  ”

  

  易居企业集团·克而瑞创新产品事业部总经理王新科为我们分享了《规模逐鹿下投资大逻辑的新视角》。

  现在开发商拿地存在很多的趋同现象,这也是开发商的痛点所在。如城市进入逻辑趋同、城市评价方法趋同、城市分类方法趋同、板块研究方法趋同等等。

  

  针对存在的痛点,易居克而瑞做了哪些创新呢?开发商又该如何做城市投资?

   城市进入逻辑:引用一些非行业类的POI数据,比如灯光图、产业图、消费图、人口图、高铁图、地铁图、配套图,通过POI的总量和密度来判断城市是否可以进入。根据城市的产业和薪资水平是可以判断该城市的热度。

   城市评价方法:基于多维指标的熵权法城市投资时序,用交通、POI、薪酬、房地产成交量、土地成交量做城市的排序评级,自动生成权重设置结果。

   板块分类方法:每个企业都有每个企业的要求做不同板块的划分,我们克而瑞可以为每一家企业定制每一个城市的板块,我们可以细化到栅格1*1、2*2、3*3。

   板块研究方法:栅格化研究方法,基于栅格化的研究,我们可以实现线上的自动划分,帮您把所有的数据灌入到这个栅格里面,帮你做评级,不管你愿意放多少的数据都可以,只要有的数据都可以放进来。比如我们有这样的数据,交易数据、行业、土地、人口、位置、企业、POI、消费、薪资、酒店数据等等,是不是可以解决这些的核心问题呢?

  栅格系统

  基于以上痛点的解决方案,我们研究出新产品——栅格系统

  栅格系统如何帮助房企进行城市投资?

   发现城市的价值热区:通过一些配套,包括产业的薪酬所有的数据跌价之后给出一个热区,哪些密度比较高的区域,可以有一个比较好的价值热区。

   发现城市潜力区:通过栅格现有的配套跟他的房价做一个回归,当发现房价特别低,但配套相对比较好,或者是未来规划比较好的时候,这个区域就是一个潜力区。

  

  地块价格受多重因素的影响,有可能受政策限价影响,有可能受其他一些条件的影响,这是不是代表了这个土地的价值呢?其实不是,我们认为今天评估土地价格是不合理的,所以我们要解决的是评估土地的价值

  克而瑞在这方面又做了什么创新呢?

   土地价值:是由新房房价、二手房价格、配套、产业、薪酬等现在一系列的所有板块的相关指标做决定的,这些指标不会受很多情况所影响和波动。我们最大的转变是用多维的数据解释土地的价值,基于对地块的多维的指标解释土地的合理价值,这个前提是需要快速输出每一块地的多维指标体系,包括房产的、消费的等等。

   方法逻辑:计算土地的价格,需要用到机器自我学习的功能,把全国很多类似城市中近一年或近两年成交的地块所在的每个栅格,回归到它跟当中每一个指标之间的一个相关性。实现栅格后,就是批量化土地评估。

  土地定位系统

  开发商现在每天都看很多地,比如去年世茂去年一年就做了200块土地的评估,这对投资团队来说工作压力是非常大的。基于这样的逻辑我们也做出了有一个创新产品——土地定位系统

  土地定位系统如何帮助房企进行地块评估?

   自动生成结果:让报告和评估报告有模板,然后模块化,系统自动生成,借助算法让他生成价格结果、配套结果、供求比结果等等一系列的结果。

  

  综合来讲,其实我们要真正解决的核心问题是,找到更多的城市,找到更多的地块,评估更多的土地,这样我们才能真正去实现投资的落点。这是我们过去的时间当中跟开发商一直在探讨的问题,也是切切实实企业反馈给我们的一些痛点跟需求。

  结语

  克而瑞作为行业领先的第三方研究机构,会上对粤港澳大湾区近几年的市场趋势进行解析,并针对“如何实现投资优先”提出CRIC投资大逻辑的新视角。

  无论城市深耕,还是下沉三四线,均需要找到更多的板块,兑现企业产能提升。为了更好的将数据或结果快速传达给开发商,我们研发了新工具类产品,用全新的规模实现投资优先!

  

  克而瑞:中国房地产大数据应用服务商,十余年淬炼,从行业数据到客户数据,实现了房地产大数据闭环构建,细分领域咨询服务,纵向产业链整合能手,服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商,克而瑞在大数据应用上,同时具备深度与广度的特色,远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年,在房地产大数据领域深耕十载,建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务,为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合:通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务,为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务;通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜,更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务,分别在建筑建材数据领域、企业数据领域,建立起了庞大数据资源,大数据的广度由此延展开来。

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