云南禁假公园真地产 投资文旅圈地卖房将终结？

近日，云南省住房和城乡建设厅下发《关于加强主题公园规划建设管理的通知》，要求全省各地严格控制主题公园周边的房地产开发，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发项目，不得将主题公园变相为周边房地产开发，防范"假公园真地产"项目。坚决制止房地产开发企业用打擦边球的方式钻空子，将主题公园作为卖点，违背行业发展规律而导致的经营风险。

《关于加强主题公园规划建设管理的通知》具体内容

近年来，国内主题公园“跃跃欲试”的步伐从未停止，就在近两三年间，云南已落地和签约的主题公园数量也以肉眼可见的速度快速增长。2013年开业的云南华侨城温泉水世界，算是云南开业较早的主题乐园。西双版纳万达主题乐园、石林冰雪海洋世界、1903梦幻联邦乐园、弥勒湖泉温泉水世界也于近三年内相继开业。今年的7月又多了个七彩云南欢乐世界。同时，此前公布的签约项目大连圣亚伊甸园海洋公园、草海万达城、昆明方特主题乐园，昆明滇池国际会展中心、滇池未来城新天地也都规划有主题乐园项目。相关人士预测，从已建成、在建、规划建设的主题乐园来看，未来昆明的主题乐园数量将达到10个，且在两到三年间，或将持续加码。

据业内人士表示，在昆明的众多楼盘中，不乏有依靠主题公园为自身地产增值的“假公园真地产”。他们的主要目的并非是通过主题公园盈利，更多是想通过公园来提高房地产的综合盈利。因此也会出现整个项目规划中仅有少部分是公园，大部分都是住宅的现象。

面对激烈的市场竞争，《通知》的出台对我省当前和今后主题公园建设有何影响？未来，云南主题公园如何打造优质特色文化，如何改变传统运营模式，如何应对同质化这一行业痛点等问题，都备受业内外关注。
相关数据显示，近10年来涌现的国内本土主题公园中，已倒闭的约占80%，给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。然而，尽管很多主题公园入不敷出，经营惨淡，但却丝毫不影响各地一哄而上的热情。其根源就在于背后的“假公园、真房产”逻辑：很多近郊地段，因为某座主题公园项目的入驻，快速带动了周围房价飙升。这在国家对楼市调控趋紧的今天，成为很多地方另辟蹊径抬高房价、进而拉动地方GDP的又一重要推手。

业内普遍认为，主题公园的房地产化确已偏离旅游本质，且带来诸多隐患，从国家到地方的严管，将倒逼国内主题公园运营模式发生巨大变革。实际上，对于众多地产商而言，其介入文旅地产，通常采取“大盘+综合开发”模式。房企通常不真正依赖主题公园盈利，而是借助主题公园实现低价圈地以及快速提升住宅溢价部分等方式实现综合盈利。主题公园则只是房企在综合开发过程中意外获得的附属品。

过去的十年间，房地产傍主题公园乱象已呈现常态化发展趋势。据分析，早年房地产市场火热，资金回报快；主题公园投资大，回收期长，所以对于投资商而言，从经济可行与财务分析上，单纯地投资主题公园不可取。因此，将房地产与主题公园捆绑，成为当时普遍的投资模式。但当下中国已经进入经济新常态，一味谋求暴利的投资时代已经过去，房地产行业也逐渐趋稳。随着政府三令五申严控主题公园地产化倾向，地产开发商利用主题公园拿地的情况开始退出主流市场。

未来，在国家的严控下，主题公园只能靠拓展新的“钱途”来缓解经营压力。有相关业内人士认为，像迪士尼、环球影城等国际知名主题乐园，并非靠房地产赚钱，还是要依靠自有IP和园区消费等。反观不少本土主题公园，不仅在自有IP上存短板，对传统文化的挖掘和融合能力也较弱，普遍出现同质化、低文化、少规划等问题。而限制“假公园真地产”可以倒逼乐园、景区转型，使主题公园更专注于提升主营业务竞争力。

在该政策影响下，未来主题公园业绩将有何表现，还需时间检验。