打击炒租金!必须禁止二房东赔钱

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  作者:齐俊杰看财经

  近日,在大家的齐心努力一致声讨下,北京住建委终于做出了回应,市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。住建委等部门还对住房租赁企业启动了联合专项执法检查,一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

  

  前几天我们在知识星球齐俊杰的粉丝群里也多次讲了,事情正在起变化,一些资本入局,让整个租房市场发生了巨大的变化,资本烧钱乱战,短期不以盈利为目的,大肆通过融资行为,然后就是收房,搞垄断竞争,几家二房东中介就是罪魁祸首,后来自如发表声明,说水木社区爆出来的那个天通苑7500的房子被炒到10800,说这是不实传言,他们认为,“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。

  其实天通苑这个事是不是真的,真心不重要,重要的是,大家身边都遇到过类似的情况,用脚趾想也知道,如果房东自己出租的收益更高,他们凭什么还要交给自如,蛋壳这样的中介呢?显然是交给中介更划算嘛,整租1万左右的三居室,分割出租能租到12000,这就是身边发生的事情,你随便找个房产中介的网站,你搜搜看,任何小区,经过蛋壳和自如分割出租的房子,都要比整租的贵不少。所以二房东模式本身就是一个哄抬租金的过程。就跟把猪肉加工成火腿肠,他一定在里面会赚取加工费的,这个是很合理的。我们质疑的并不是这种加工模式,我们质疑他的,恰恰是他高价收购猪肉,吸引所有猪肉都去做火腿肠,这样市场上就没有猪肉。也就是说,二房东中介在资本的融资下,他们可以不赚钱,甚至不惜赔钱,但个人房东是不能不赚钱的,以前有很多老破小,房东也分割出租,小三居,每间房也就1000-2000元,现在二房东中介说了,你给我吧,一个月给你8千,房东当然懵逼了,屁颠屁颠就交出了钥匙,然后二房东把房子稍加改造,每间租3000,一个月9000元,加上各种服务费,以及空置成本,他其实也没什么赚头,但市场租金价格一下就涨了50%。这对于大城市来说是不可承受之重,北京上海这样的城市,租金收入比已经接近6成,收入的6成都拿出来租房了,你再给他涨租金,他就真的待不下去了。

  

  有人说二房东是傻逼吗?还是当代的活雷锋,其实都不是,只是因为他们追求的目标不一样,做生意有两种模式,一种是先利润再规模,这是传统的经营模式,先开个水果摊,有钱之后再开个小卖部,最后积攒多了,再开超市。还有一种模式是先规模再利润,互联网公司普遍采用了这种模式,最近十几年成为热捧的商业模式,比如滴滴,美团,摩拜这几个公司哪个是赚钱的,甚至早期的微软雅虎谷歌也全都不怎么赚钱,但他们扩张很快,比如微软,当年就是绑在IBM身上,软件几乎是免费给别人用,免费给别人开发,结果当大家发现离不开微软的时候,一下他就成了垄断企业,甚至在软件行业有了生杀大权,而且也让他的垄断利润越来越高。微软是所有企业的偶像,所以每个做服务的企业,都梦想成为微软,在微软之后,商业模式就基本都是这样了,全都快速扩张,然后通过规模和周转率,以低利率的模式盈利。

  目前这些二房东中介也是如此。他们现在的目标就是,在能够接受的赔钱范围,大规模的通过资本来扩张。不赚不赔,但他多了一间可以运营的公寓,这就是业绩。

  

  而且现在这种二房东,除了自身的资本融资外,还通过资本市场发行ABS,比如天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立,发行规模为2亿元,产品期限为3年,利率在5%左右,简单来说就是把租金回报打包成资产证券化产品,然后卖给理财用户,也就是借大家的闲置资金,炒高当地的租金。虽然一开始他可能不赚钱,但其实也只赔掉5%的利息,一旦他要垄断了一个地区的房源,其实获得5%甚至更高的回报是很容易的。

  如果让二房东这么融资,去炒房租,是很危险的一件事。势必推高一个城市的生活成本,也推高了大城市企业的经营成本。很多人可能会被迫离开,企业用工就更贵了。资本可能最后也会赔钱,比如共享单车和P2P粗犷发展之后,一地鸡毛,严重过剩和大量坏账。资本也很受伤。而房租这个事的恶劣影响更是几倍于P2P,一旦资本逼走了年轻人,最后他亏损了生意黄了是小,整个城市经济必然付出极大的代价。所以现在必须出手来解决,通过资本来搞这种二房东的租赁模式,绝对是错误的,要尽快纠偏。北京住建委约谈是远远不够的,必须尽快暂停这种模式的资产证券化之路。否则后果不可想象。一旦资本乱局过后,必定是城市经济活力下降,到最后资本赔钱,资产证券化的投资人也可能会遇到兑付危机,年轻人因生活负担极高而出走,城市经济萎缩。房东的收入也变得不可持续。必定是多输的结果。所以二房东是可以的,但赔钱做二房东是不可以的。

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