广州公寓月成交量重回限购前水平 开发商借整售突围

“现在很多香港、深圳客户过来买，一买就是好多套。还有大客户过来，一买就是一整层。买这个地段肯定不愁租！我们员工宿舍就在这附近，三房租金都要4800元/月。”万科世博汇现场销售人员说。

作为广州南站板块内的巨无霸项目，今年5月26日，万科世博汇在330新政后首次集中开盘，推出层高5米，建筑面积26-66平方米的二至四房复式公寓，开盘一小时，成交226套，去化率达九成，吸金超2.5亿元。7月份，广州一手公寓市场，万科世博汇网签762套，排名第二位。

热销的项目不仅仅有万科世博汇。7月份，黄埔区的保利中珺广场网签1557套，位居首位；南沙区的越秀国际总部广场网签以343套的网签量排名第三位。

广州“330新政”出台一年有余。在严厉的商办调控之下，广州一手公寓市场持续低迷。但自今年5月份开始，市场逐渐复苏，成交量出现环比持续上扬的迹象。7月份成交量更是创下市场高位，超3000套的成交量，重新回到限购前水平。

据广州中原研究发展部统计数据显示，今年7月份，广州一手公寓共成交3251套，环比6月的460套增加22.7%，是去年同期的8.08倍；成交面积激增至14.08万平方米，环比6月的7.93万平方米增加77.53%，是去年同期的6.00倍。

散售公寓仅两栋

从地铁石壁站A出口走出来，步行约12分钟，即可到达万科世博汇项目的销售中心。远远望去，正在建设中的其中一栋楼，挂着数个条幅，分别写着：直通深港，总部新城。企业总部整栋、整层定制。首付25万起，低总价撬动大湾区。这亦是其产品的主要卖点。

万科世博汇距离广州南站仅250米，后者于2016年年初定位为“泛珠CBD”，近年来，吸引奥园、敏捷、万科、路福等房企纷纷拿地布局。

资料显示，这片区域前景无限——整体规划范围为36.1平方米公里，核心区为4.5平方公里，未来将居住约14.4万人口。

万科世博汇由15个地块组成，占地面积约29万平方米，计容建筑面积约134万平方米，占据南站核心商务区1/4体量，涵盖会展中心、国际学校、特色街区、购物中心、SOHO办公、人才寓所、商务办公等多种物业。

据多家媒体报道，今年5月26日，万科世博汇在330新政后首次集中开盘，推出层高5米，建筑面积26-66平方米的二至四房复式公寓，开盘一小时，成交226套，去化率达九成，吸金超2.5亿元。

2017年3月30日晚，广州商办限购政策加码。其中包括：商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

广州330商办新政出台后，整个市场举步维艰，万科世博汇坚持回归商业本质，大开大合策略：“不做零售做批发，整层起售，整栋带动整层”。

今年1月，万科世博汇项目对外宣布，2017年实现年度签约金额超23亿，且完成2宗大宗的整栋交易，其中一宗金额过10亿，为广州2017年单宗成交金额最高的一手商业交易，成为全年整售“第一大单”。香港知名企业李锦记，产业基金华夏中璟，纷纷签约进驻。

网易房产现场了解到，万科世博汇仅有4号楼为散售，其余楼栋均只接受整栋或整层购买。此前推出的4-1栋为26平方米一房两厅、36平方米两房两厅、66平方米四房两厅，为5米层高的LOFT公寓，最小户型26平方米单位仅剩下几套。

目前主推4-2栋为28平方米一房两厅、39平方米两房两厅、74平方米四房两厅，同样为5米层高，但为玻璃幕墙设计，没有阳台。现场销售透露，带装修折后均价为3-3.2平方米，剩余的货量不足100套，计划于月底清货。

购买方式上，需要以公司名义购买。万科可以找第三方帮忙代办公司，代办公司的注册费为5800元（包含第一年做账费），后续每年做账费为2600元。由于不接受商业贷款（在广州有一家注册一年以上的公司，且在在广东省内有一套住宅，才能做商贷），只能一次性付款或者做分期还款，最长1年零四个月要还清所有款项，对于购房者来说仍有一定压力。

稳中有升

据广州中原研究发展部统计数据显示，“330政策”剑指公寓，故整体市场供求量下降。2017年共计成交2.08万套，同比下降42%，不过市场并未出现以价换量，成交价较2016年上升22%。

政策对公寓杀伤力大，月均成交量从330前的3658套，大幅下跌70%，至330后月均1092套。政策影响预期，市场消化放缓，截止2017年年底库存量也提升至近2.41万套，上升幅度34%。

2018年上半年，广州共计成交5734套32.44万㎡一手公寓物业，成交面积较2017年下半年上升40%，公寓市场已止跌回稳。此外，一手公寓成交占一手商业整体物业的比例上升至40%，较2017年下半年提升14个百分点。

自今年5月份开始，市场逐渐复苏，成交量出现环比持续上扬的迹象。7月份成交量更是创下市场高位，超3000套的成交量，重新回到限购前水平。

目前市场环境下，闲置资金仍更倾向投资楼市，且市场已接受企业购买主体，低总价的优质公寓项目仍是资金的可靠去向。

据广州中原研究发展部统计数据显示，今年7月份，广州一手公寓共成交3251套，环比6月的460套增加22.7%，是去年同期的8.08倍；成交面积激增至14.08万平方米，环比6月的7.93万平方米增加77.53%，是去年同期的6.00倍。这一数据与限购前月成交量水平相近。

公寓市场此前主要承接个人住宅限购外溢效应，目前已经逐渐转变路径，购买主体从个人变成企业，公寓市场正在迎来新转机。整售的营销方式在新政后日益成为开发商市场突围的重要途径。

从成交数据可见，7月份公寓成交的主力区域是黄埔、番禺和南沙三个外围区域，分别网签了1599套、870套和589套。其中，黄埔区保利中珺广场，7月份网签1557套，来自3栋物业批量成交，这批物业来自一国企内部交易购入。番禺区万科世博汇、南沙区越秀国际总部广场也较受欢迎，分别成交762套、343套，继续位居成交榜前列，且较上月成交保持上升，其中不乏大宗成交案例。南沙区也有多个项目持续支撑成交，富力天海湾、中交汇通中心成交量均超50套。