CRS峰会 | 朱中一（中国房地产业协会原副会长）：房企顺境时要心怀感恩，困难时要勇担社会责任

引 言

2018年8月9日-8月11日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。

此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。

2018中国房地产业战略峰会

主办方致辞

中国房地产业协会 原副会长 朱中一

核心观点：

1. 短期来看，在当前银根收紧的背景下，房企确实面临成本提高、融资困难等问题。

2. 高负债和高杠杆必然带来高风险，这种增长模式不可持续。

3. 在把握风险控制的前提下，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。

4. 企业在顺境时要心怀感恩，困难时也要勇于担负社会责任。

致辞原文如下：

各位同仁，大家好！很高兴应邀前来参加本次由亿翰智库组办的中国房企百强峰会。

今年是改革开放40周年，也是全面深化住房制度改革20周年。房地产业在经历了长足的发展后，现在进入了关键的调整期。在这个时间点上，提出“感恩与责任”这个主题，我觉得非常恰当。

回顾过往，我国的房地产业快速发展，有效地解决了住房短缺问题，城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，还支撑了经济社会的发展，改变了城镇建设的面貌，取得了显著的成就。伴随着行业的发展，一大批企业也快速发展。特别是百强房企，还积累了大量的资本、人才和社会资源等。

与此同时，我们也看到不少地方程度不同的存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不够充分等情况；一些地方经济和财政增长对房地产的过度依赖，也不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

虽然从今年房地产的市场表现来看，上半年房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额分别同比增长了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，预计今年的指标能够接近或超过去年。但是全国数据的尚好与地区间、企业间差异化并存。根据亿翰智库数据，今年仅1-7月十强房企门槛已经突破千亿，上半年销售业绩前50强房企的销售额占比达59%，行业的集中度进一步提升。

当前我国经济确实处于转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大战役的攻坚期。房地产业也正处于转型调整阵痛期。房地产业的政策导向与发展方式与之前也有很大的不同：除了前两年已常说的由高速增长转向平稳增长，由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式外，更能反映行业特点的，是要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，正确处理住房的经济属性与民生属性的关系，突出其民生属性，以满足新市民（包括原市民中新参加工作和新成家的市民）的住房需求为主要出发点，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，协调推进与住房制度匹配的金融、土地、税收等制度的改革与立法工作；建立健全基础性制度和长效机制，继续实施并完善差别化调控，落实地方主体责任，坚持因地因城施策，促进市场平稳健康发展，让更多市民安居宜居。

具体政策而言，7月16日，国家统计局新闻发言人的发言说明，社会普遍关注的房地产税立法和长效机制的建设，有关部门都在积极推进中。住房城乡建设部今年5月19日印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从坚持调控目标不动摇、坚决遏制投机炒房；加快制定实施住房发展规划；抓紧调整住房和用地供应结构、有针对性地增加住房和用地有效供给，改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价，热点城市要积极探索推动供地主体多元化；切实加强资金管控等七个方面，做出了立足当前、兼顾今后一段时间的工作安排。

下半年，按照中央政治局7月31日会议精神，要保持经济社会大局稳定；把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作；下决心解决房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳建康发展长效机制。本月7号，住建部在沈阳召开会议，要求各地加快制定住房发展规划，合理确定住房和用地供应规模、结构和时序，促进供需平衡、合理引导预期、整顿市场秩序；住建部也将抓紧建立房地产市场监测体系，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。估计地方政府也一定会出台相应的落实措施。在这样的政策环境下，房企也需要找准自身定位，配合宏观经济走向确定未来的发展路线和操作策略。万科等一些知名企业提出今后要围绕城市发展、乡村振兴和人民消费升级三条主线，依据企业专长，探索延伸新的业态，不断提升服务城市、服务乡村和服务客户的满意度，同时实现企业的持续稳健发展。我很赞赏他们的理念和战略。我还觉得，企业家应该具有与国家富强、社会进步和人民富裕贡献力量的境界和胸怀，这样企业才能持续稳健发展。

从长期来看，我认为我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，这是由以下几个原因决定的：

首先，也是最主要的原因，是我国城镇化还在持续推进。我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为 43.35%。按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%，2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值，预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。

其次，就是家庭结构的变化：二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。

另外，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。

综合上述情况，未来十几年内，房地产仍具有很大发展空间。至于2030年以后，存量市场的改造更新、二手房的交易、加上必要的新建项目，也会是一个很大的市场，所以不必对未来过于焦虑。

上述是我对全国未来市场的判断。鉴于各地城镇化的水平和房地产市场的差异性，各城市（尤其是人口净流入量大的城市）一定要按照中央部署，结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况、科学编制住房发展规划。住房城乡建设部要求一线、二线城市都要在2018年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住建部备案后向社会公布实施。

短期来看，在当前银根收紧的背景下，房企确实面临成本提高、融资困难等问题。我从三个方面提出一些想法供大家参考：

1、高负债和高杠杆必然带来高风险，这种增长模式不可持续。企业要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系，把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。

2、在把握风险控制的前提下，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化（ABS）、房地产投资信托基金（REITS）和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构；通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。

3、企业在顺境时要心怀感恩，困难时也要勇于担负社会责任。客观地说，我们的骨干房企，尤其是百强企业，这些年之所以能取得长足进步，除了自身努力外，很重要的一条是抓住了行业发展的机遇，也享受到了一些政策的红利。如今，外部环境发生了变化，我们一定要与国家同舟共济，尤其要践行好诚信、品牌、社会责任的理念。坚持诚实守信，认真执行国家的政策、法规和标准，切实提升产品品质与服务水平，尤其要确保住房安全，对消费者负责。上市公司还一定要为股民负责，同时，要积极履行企业的社会责任，参与社会的一些公益事业，助力相关实体经济的发展，切实为百姓的安居宜居、房地产市场的平稳健康发展与经济社会的协调发展贡献力量！

最后预祝本次峰会圆满成功！

中国房地产业协会 朱中一

二零一八年八月九日

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亿翰股份

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